1. 재개발조합의 토지수용보상금 부담
재개발조합에서는 사업시행계획인가 후 조합원들을 상대로 조합원 분양신청을 받게 됩니다.
그런데 이 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않은 조합원이나 분양계약 기간중에 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산자가 되어 자신이 정비구역내에 소유한 부동산을 조합에 소유권을 이전하고 현금청산금을 받게 됩니다.
현금청산금 금액에 대하여 조합과 협의가 이루어 지면 협의된 금액을 받고, 만약에 협의가 이루어지지 않으면 토지수용으로 강제 취득절차를 진행하게 됩니다.
이때 토지수용절차는 지방토지수용위원회의 수용재결을 처음 받게 되고, 이 재결에 대하여 불복하면 중앙토지수용위원회의 이의재결을 받게 되고, 이 이의재결에 불복이 있으면 법원에 행정소송으로 토지수용보상금증액소송을 제기하게 됩니다.
물론 지방토지수용위원회의 수용재결에 대하여 불복하여 중앙토지수용위원회에 이의재결신청을 하지 않고 바로 법원에 행정소송을 제기할 수도 있습니다.
그런데 이 수용보상금 지급과정에서 지방토지수용위원회의 재결금액보다 중앙토지수용위원회의 이의재결금액이 많고, 이의재결금액보다 행정소송의 판결금액이 더 많아지는 것이 지금까지의 일반적인 법원 판결 관례였습니다.
그래서 현금청산자들은 이런 소송을 모집하는 변호사들을 통하여 법원에 대부분 소송을 제기하였고, 법원에서는 조금씩 증액해 주는 판결을 하여 조합별로 적게는 몇억원에서 많게는 몇십억원의 증액보상금을 지급하여 왔던 것입니다.
그래서 조합의 입장에서는 단계적으로 점점 더 많은 보상금을 지급하게되어 조합원들의 분담금에 상당히 부담으로 작용을 하였습니다.
2. 현행 토지수용보상금 증액 소송 진행 관례
가. 토지수용보상금 증액 소송 제기 이유
(1) 수용재결절차 및 수용보상금증액소송을 진행해 보면, 위에서 말씀드린 바와 같이 지금까지 대부분의 경우에 지방토지수용위원회의 수용재결 감정평가액보다 이에 불복하여 진행하는 중앙토지수용위원회의 이의재결 감정평가액이 약간 더 높게, 그리고 이의재결금액에 불복하여 법원에 토지보상금증액소송을 제기하면 법원이 지정한 감정인은 이의재결 감정평가액보다 약간 더 높게 감정평가금액을 산정하는 것이 거의 일반적이었습니다.
(2) 그리고 법원 감정인의 평가금액이 수용재결금액, 이의재결금액보다 조금 더 높아서 별 차이가 없지만 행정소송을 담당하는 법원은 ‘법원감정인의 평가금액이 가장 적합한 평가금액’이라고 판단하면서 법원 감정인의 감정금액을 채택하여 판결을 선고하고 있습니다.
(3) 이렇게 하다 보니 수용보상금을 받은 현금청산자의 입장에서는 무조건 불복을 하여 최종적으로 법원판결을 받으면 최초보다 단 한푼이라도 더 받게 됩니다.
(4) 그래서 이런 구조를 이용하여 일부 변호사들은 현금청산자들에게 소송제기할 것을 권유하고 재결금액보다 증가되는 금액중 ○%를 성공보수금 형식으로 수임료를 받게 되고, 현금청산자의 경우에는 증가되는 금액중에 ○%를 변호사 비용으로 주게되고 나머지는 자신이 가지게 되니 대부분 토지수용보상금 증액소송을 제기하게 되는 것입니다.
나. 재판과정에서의 문제점
(1) 그런데, 이렇게 진행되는 재판진행에 있어서 아래에서 보시는 바와 같이 많은 문제점이 있는데도 불구하고 이에 대하여 적극적으로 대응하지 않고 소극적으로 대응을 하여 왔던 것 같습니다.
(2) 일반적으로 수용보상금증액소송이 진행되는 과정을 보면,
① 원고(수용대상자)는 소송을 제기한 뒤 피고 조합측에 ‘기존에 하였던 수용재결, 이의재결감정평가서를 모두 제출해 달라’고 문서제출명령을 법원에 신청하고, 법원은 문서제출명령을 발하여서 조합에서는 기존 감정보고서를 미리 제출되게 됩니다.
② 그리고 원고가 감정신청을 하면서 ‘감정평가법인은 제외하고 개인 감정인을 지정해 달라’고 요청하고, 개인 감정인이 감정평가법인보다 더 공정하게 감정을 할만한 특단의 사정이 없는데도 불구하고 대부분 법원은 감정평가법인을 선정하지 않고 개인 감정인을 지정하고 있습니다.
③ 법원이 지정한 개인 감정인은 피고가 제출한 기존 감정평가보고서를 보고, 평가산출요인중 일부 요인만 수정한 뒤에 이의재결금액보다 조금 더 높은 금액으로 감정평가를 하고 그 감정평가보고서를 법원에 제출하게 됩니다.
④ 그리고 법원은 감정평가법인 4곳에서 한 기존의 수용재결, 이의재결 감정평가결과보다는 법원이 지정한 개인 감정인의 평가결과가 더 적정하다고 판단하며 이 금액을 보상금액으로 판단하여 판결을 하고 있습니다.
3. 고등법원 판결에서 기존의 관례를 최초로 뒤집었습니다.
(1) 본 변호사는 위와 같이 진행되는 그동안의 수용재결판결의 관례가 매우 부당하다고 판단이 되었고, 또 법원지정 감정인의 감정결과도 여러 점에서 신빙성이 없는 점을 발견하여 강력하게 기존 법원의 판결 관례에 대하여 비판하는 주장을 하였습니다.
(2) 그래서 어느 조합의 고등법원 수용보상금 증액소송을 수행하면서 “이의재결의 감정결과에 어떠한 위법이 없음에도 제1심 감정인의 감정결과만에 따라 손실보상금을 증액하는 것은 부당하고, 수용재결이나 이의재결에서의 각 감정결과와 제1심 감정인의 감정결과가 모두 위법하지 않다면 그 감정평가액 전부를 산술평균하여 손실보상금을 정하는 것이 가장 합리적이다”라는 주장을 심도있게 강력하게 하였습니다.
(3) 이에 그 고등법원에서는 본 변호사의 주장을 인정하여 2020.5.에 위 감정평가금액을 모두 산술평균하여 보상금을 정하는 것이 타당하다는 판단을 하고 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였습니다. 원고가 한푼도 증액보상금을 받지 못하게 되었던 것입니다.
4. 위 사건의 대법원 판결에서 상고 기각되어 고등법원 판결이 확정되었습니다.
(1) 위 사건에서 패소한 원고(현금청산자)는 대법원에 상고를 하였고, 이에 대하여 대법원에서는 2020.9. 상고를 기각하는 판결을 선고하였습니다.
(2) 따라서 고등법원 판결이 확정되었는데, 이 결과 지금까지 보상금을 증액시켜주던 법원 관례가 상당히 영향을 받게 된 것입니다.
5. 다른 조합 사건에서도 위와 같이 판결을 받으시기 바랍니다.
(1) 본 변호사가 수행한 위와 같은 판결도출과 같이 다른 조합에서 수행중인 사건도 본 변호사가 수행한 바와 같이 판결을 받았으면 좋겠습니다.
(2) 그래서 부당하게 증액되어 지급하던 수용보상금을 제대로 지급하고, 조합원들의 부담을 줄이시기 바랍니다.