헌재 “재건축 세입자 미보상 합헌”… 보상금 노린 이주거부 사실상 불가

헌법재판소가 재건축조합의 세입자 보상의무를 규정하지 않은 현행 도시 및 주거환경정비법에 대해 합헌 결정을 내렸다. 이에 따라 세입자가 영업손실보상 등을 요구하면서 이주를 거부하는 사례가 줄어들 전망이다.

헌재는 지난달 23일 서울중앙지방법원이 신청한 ‘도시 및 주거환경정비법 제81조제1항 위헌제청’에 대해 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다.

이번 위헌제청은 A주택재건축정비사업이 구역 내 임차인들을 상대로 점포의 인도를 구하는 소송을 제기함에 따라 진행됐다. 당시 임차인들은 손실보상 등이 선행 또는 동시에 이행돼야만 인도청구에 응할 수 있다고 주장한 반면 조합은 도시정비법에 따라 손실보상에 응할 수 없다고 주장했다. 이에 따라 법원은 재건축사업에 손실보상 규정이 적용되지 않는 도시정비법에 대해 직권으로 위헌법률심판을 제청했다.

이번 심판의 주요 쟁점은 재건축사업이 진행될 경우 임차인이 실질적으로 사용·수익을 전혀 할 수 없음에도 아무런 보상적 조치를 인정하지 않는 것은 임차인의 재산권을 침해하는지 여부였다. 또 재개발의 경우 임차인은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상을 받지만, 재건축은 임차인에 대한 보상이 없어 평등원칙에도 위반된다는 주장도 있었다.

이에 대해 헌재는 “재건축은 재개발과 달리 공익사업법을 적용 받지 않는 만큼 세입자에 대한 보상 규정도 적용되지 않아 재산권 침해로 볼 수 없다”고 판단했다. 즉 재건축의 경우 토지보상법상의 수용권을 부여하지 않는 대신 동의하지 않은 자에 대해 매도청구권을 부여하고 있는 만큼 원칙적으로 토지보상법에 규정된 세입자 보상이 적용되지 않는다는 것이다.

또 재개발의 경우 강제가입제를 취하고 있기 때문에 영업손실보상 등에 대한 보상은 사업시행자 비용부담의 원칙에 따라 전 조합원이 부담해야 한다고 설명했다. 반면 재건축은 사업에 동의한 자만이 조합원이 되기 때문에 조합이 임차인의 영업손실을 보상하게 될 경우 임대차계약관계와 관련이 없는 제3자가 보상의무를 부담하게 되는 문제가 있다고 판단했다.

더불어 임차인이 재건축사업으로 사용·수익이 중지될 것을 예상할 수 있고, 저렴한 차임의 혜택을 누리는 만큼 보상의 필요성이 없는 계약관계를 형성할 수 있다는 점도 고려했다.

특히 법률이 예측하기 어려운 법률 관계에 개입해 임차인에 대한 영업손실 보상을 강제할 경우 오히려 보상의 실효성이 떨어지는 것은 물론 영업손실보상의 부담과 관련된 새로운 분쟁을 초래할 우려가 있다고 판단했다.

따라서 헌재는 재건축사업에 대한 별도의 보상규정을 두지 않는 것이 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않는다고 결정했다.

심민규 기자 smk@arunews.com