이번 호에서는 헌법재판소가 2019.12.27. 2014헌바381호로 결정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등에 대한 합헌결정의 내용을 살펴보고자 한다.
헌법재판소는 2019.12.27. 재판관 6:2의 의견으로 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제3조, 제5조, 일반분양분의 종료시점 주택가액을 분양시점 분양가격을 기준으로 산정하도록 규정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 중 ‘분양시점 분양가격’부분 및 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 산정 기준과 절차를 규정한 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조는 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다.
청구인(용산구 소재 OO재건축조합)은 위 헌법소원에서 ①재건축초과이익 징수가 과잉금지원칙에 반하고 ②재개발사업을 제외하고 유독 재건축사업에만 초과이익 환수를 하는 것이 평등원칙에 반하며 ③초과이익을 산정하는 부분이 재산권을 침해한다고 주장하였다.
이에 대해 헌법재판소는 위 제도는 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성이 있고 국가는 토지의 균형 있는 이용·개발 및 보전을 유도하는 한편 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하는 데 적합한 방향으로 재건축을 유도하기 위하여 재건축부담금과 같은 공과금을 부담금 형태로 부과·징수하는 방법을 선택할 수 있다고 보아 재건축초과이익 징수 규정이 헌법에 위반된다고 볼 수 없고, 재개발사업과 재건축사업은 사업목적과 대상, 구체적인 사업의 시행방식 및 절차, 개발이익 환수의 방식과 정도가 모두 달라 재건축사업에 한하여 부담금을 부과하도록 한 것은 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없으며, 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액은 실질적으로 동일한 기준과 절차에 따라 산정된 가격에 따라 산정된다고 하여 초과이익 산정 부분 역시 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 최종 결정하였다.
위 결정이 사회적 정의에 부합하는지 여부는 별론으로 하더라도 이후 재건축이익환수법의 개정이 없는 이상, 재건축부담금 부과처분 자체를 다투는 것은 사실상 불가능하게 되었다. 이에 따라 조합원 1인당 평균 재건축초과이익이 3,000만원을 초과하는 재건축사업지구에서는 모두 재건축부담금을 납부하여야 한다.
우리 사회가 주택가격의 안정 및 사회적 형평이란 가치를 추구하여야 한다는 점에는 이견이 없다. 다만, 재건축초과이익환수 제도가 위 가치를 추구하는데 적정한 수단인지에 대해서는 다음과 같은 점에서 우리 사회가 더 많은 고민을 해야 한다고 생각한다.
첫째, 초과이익 산정방법이다. 현재와 같은 산정방식으로는 추상적인 미실현 이익이 포함될 수밖에 없고, 초과이익 산정에서 공제되는 정상주택 가격상승분 역시 과소 계상될 가능성이 많다. 현재 정상주택 가격상승분은 평균주택가격상승률로 판단하는데(재건축이익환수법 제10조제1항 참조), 위 지표를 다른 지표로 대체하거나 지표의 적용 대상을 시, 군, 구가 아닌 조금 더 작은 지역으로 세분화할 필요가 있다고 생각한다.
둘째, 다른 개발사업을 제외하고 유독 재건축사업에만 부담금을 부과하는 문제이다. 다른 개발사업에서는 개발이익을 환수하지 않고 손실보상금에서도 이를 제외함으로써 사업시행자가 개발이익을 향유하면서도 유독 재건축사업에서만 이를 달리 규정할 이유가 있는가. 헌법재판소는 그 다름의 정당성을 재개발사업과 재건축사업 사이의 사업목적, 대상, 구체적인 사업의 시행방식, 절차의 다름에서 찾았으나 실무적으로는 위 사업 사이에 큰 차이가 있지 않다고 생각한다.
셋째, 중복 규제의 문제이다. 재건축사업으로 발생하는 이익 중 상당부분은 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등 이미 갖추어진 제도로 환수할 수 있다. 부족하다면 세율 등을 추가 조정함으로써 정책 목적을 달성할 수 있다. 이미 완비한 제도를 활용하지 않고 같은 대상에 대해 그것도 주택 소유자의 주택 보유 시점, 보유 목적 등의 사정을 충분히 고려하지 않고 일률적으로 누적적·중첩적인 부담을 가하는 것은 바람직하다고 보기는 어렵다. 현재와 같은 제도가 유지되더라도 1가구 1주택자, 장기보유자 등에 대해서는 피해가 최소화되도록 입법적 배려가 필요하다고 생각된다.