1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제72조제4항은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정하고 있고, 동조 제5항에서는 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.
위 규정에 근거하여 사업시행계획의 변경이 없음에도 정관 등으로 정하고 있는 경우 기존에 분양신청을 하지 않아서 현금청산대상자가 된 자들을 대상으로 다시 분양신청을 받는 것이 가능한지 문제된다고 할 것인데 이와 관련하여 하급심 판결을 소개하고자 한다.
2. 도시정비법 제72조제5항이 ‘사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우’를 전제하는 것인지 여부(적극)=도시정비법 제72조제5항은 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결이 있는 경우 ‘제4항에 따라’ 분양신청을 하지 않거나 철회한 토지등소유자에게 다시 분양신청의 기회를 부여할 수 있다고 정하고 있다.
여기서 ‘제4항에 따라’는 그 문언 및 체계상 도시정비법 제72조제4항에서 정한 재분양의 요건 및 절차, 즉 ‘분양신청 기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라져서 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우’를 의미한다고 해석된다.
이는 입법 자료를 보면 보다 분명히 알 수 있는데 2017.2.8. 도시정비법이 전면 개정되어 제72조제4항 및 이 사건 조항이 도입되었는데, 당초 개정안에서는 제72조제4항에서 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 재분양절차를 거칠 수 있다고 정하면서 같은 조 후단에 ‘이 경우 사업시행자는 정관 등에서 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우엔느 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다’고 하여 이 사건 조항과 같은 내용의 규정을 두었다.
그런데 위 조문을 수정하는 과정에서 모호한 법문 표현을 명확히 하기 위하여 현행과 같이 제72조제4항 및 이 사건 조항으로 분리되었다. 이러한 경위에 비추어도 이 사건 조항은 도시정비법 제72조제4항에서 정한 ‘사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우’를 전제한다고 봄이 타당하다.
3. 사업시행계획의 변경이 없음에도 총회 의결 등을 거쳐 현금청산대상자들에게 다시 분양신청을 받는 것이 위법한지 여부=토지등소유자 중 분양신청을 포기한 현금청산대상자가 많아지면 사업시행자가 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지고, 이주 과정에서 발생하는 갈등으로 사업이 지연되어 금융비용이 증가하는 등으로 정비사업의 진행에 어려움을 겪게 된다.
반면 현금청산대상자에 대하여 무제한적으로 재분양신청을 허용하는 것은 분양신청 기간을 법정하여 정비사업이 지연되는 것을 방지하고 그 기간이 종료되면 조합원 등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의하여 일률적으로 확정하려는 도시정비법 제72조제2항, 제3항의 취지에 반한다.
그러한 이유로 이 사건 조항이 신설되기 전에도 현금청산대상자에게 총회 의결 등을 거쳐 다시 분양신청의 기회를 주어 조합원 지위를 부여하는 것이 적법한지에 관한 논의가 있었다.
정비사업의 시행자인 조합은 일정한 요건을 갖추어 조합원의 자격에 관한 정관규정을 제정할 수 있고, 분양신청 절차를 거친 후에도 잔여분이 있는 경우 이를 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 따라서 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회 의결을 거친다면 잔여분에 대하여 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여하여 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다고 보는 것이 실무였고 판례도 이를 적법하다고 하였다.
4. 결어=도시정비법 제72조제4항과 같이 이 사건 조항이 사업시행계획의 변경으로 세대수 주택규모가 달라지는 경우에 사업시행자가 재분양절차를 거쳐 조합원과 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 부여할 수 있는 요건 및 절차에 관한 규정임은 앞서 본 바와 같다.
그러나 위 규정들이 사업시행계획의 실질적 변경이 없는 경우에는 재분양절차를 불허하려는 목적에서 도입된 규정으로 해석되지는 아니하고 현금청산대상자에게 잔여분에 관한 분양신청을 허용할 필요성은 여전히 존재한다. 따라서 이 사건 조항의 해석과 무관하게 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회 의결을 거친다면 현금청산대상자에 잔여분에 대한 분양신청 기회를 다시 부여할 수 있다고 할 것이다.