이번 호에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 개정안에 대해 살펴보고자 한다.
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다”고 규정한다. 재건축사업과 달리 강제수용 법리가 적용되는 재개발사업에서는 많은 부분에서 토지보상법을 준용하여 현금청산(손실보상) 절차를 진행하게 된다.
토지보상법 시행규칙은 손실보상의 기준, 절차, 방법 등에 대해 구체적인 규정을 두고 있는데 2020.12.11. 국토교통부령 제788호로 일부 내용이 개정되었다. 현금청산절차를 예정하고 있는 재개발사업조합으로서는 개정된 내용을 숙지하고 있는 것이 필요하다.
개정된 내용을 살펴보면 첫째 이주정착금이 상향되었다. 이주정착금은 이주대책을 수립·실시하지 않는 경우 사업시행자가 현금청산자에게 지급하여야 할 금원인데(세입자는 지급 대상이 아니다), 대부분의 재개발사업에서는 이주정착금의 지급으로 위 이주대책 수립·실시 의무를 대신하고 있다.
과거에는 이주정착금을 600만~1,200만원의 범위에서 주거용 건축물의 평가액의 30%로 책정하였으나, 이번 개정으로 이주정착금의 한도 금액이 1,200만~2,400만원으로 2배나 상향되었다. 국토교통부는 이주대책 비용과의 형평성이 유지되지 않는다는 지속적 비판 제기에 따라 지급 한도를 상향하였다고 개정 이유를 밝힌 바 있다. 위 개정 내용은 당연히 소급 적용은 되지 않으며 2020.12.11. 이후 최초로 이주정착금을 지급하는 재개발사업지구부터 적용된다(부칙 제3조 참조).
둘째, 주거이전비 지급 대상자에 무상으로 사용하는 주거세입자도 포함시켰다. 주거이전비는 해당 공익사업(재개발사업)으로 사업구역 밖으로 이주하는 자에게 지급하는 금원인데, 사업시행자(재개발사업조합)는 세입자에게는 4개월분의 가계지출비를, 소유자에게는 2개월분의 가계지출비를 각 지급하여야 한다.
개정 전 시행규칙에서는 무상 사용 세입자의 주거이전비 지급 대상 여부에 대해서는 별도의 규정을 두지 않았는 바, 이에 대한 논쟁이 있었고 하급심 판결에서도 그 결론이 일치하지 않았다. 무상 사용 세입자에 대해서도 주거이전비 지급 의무를 인정한 판결이 있는가 하면, 세입자는 세를 내고 남의 집이나 방 따위를 빌려 쓰는 사람을 가리키고 사용대차의 차주는 위 세입자에 해당하지 않는다고 보아 주거이전비 지급의무를 부정한 판결도 존재하였다. 국토교통부는 사업시행자 사이의 적용상 혼선 및 해당 주민의 피해 예방을 위하여 주거이전비 보상 대상자에 무상거주자를 포함시켰다고 개정 이유를 밝혔다.
셋째, 보상에 관한 협의요청서(별지 제6호 서식)의 내용이 일부 추가되었다. 재개발사업조합은 현금청산자에게 보상에 관한 협의요청서를 보내야 하는데, 그 협의요청서 내용에 “협의가 성립되지 않았을 때 사업시행자에게 재결 신청을 청구할 수 있다”는 안내 문구 추가되었다.
마지막으로 주거용 건축물 거주자의 거주사실을 입증하는 방법이 마련되었다. 거주사실이 부정될 경우 주거이전비 및 이주정착금 지급 대상자에서 제외되지만, 위 사실을 입증하는 방법에 대한 근거 및 공통 기준이 마련되어 있지 않아 관련한 법적 다툼이 많이 발생하였다. 이번 토지보상법 시행규칙에서는 공공요금 영수증 등 객관성 있는 자료에 의하여 입증하는 방법을 구체적으로 규정하였다.