손실보상에서 개발이익은 배제되어야 하는가.
헌법재판소나 대법원 판례는 개발이익을 배제하고 손실보상을 해 주는 것이 맞다고 본다. 개발이익은 사업시행자의 투자에 의한 것으로서 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생한 것이 아니다. 개발이익은 공공사업의 시행에 의하여 비로소 발생하는 것이므로, 그것이 피수용 토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없다. 이런 논리에서 개발이익이 배제돼야 한다고 본다.
재개발조합을 상대로 손실보상금증액을 청구한 행정소송 사건에서 개발이익을 배제하지 않은 법원감정을 법원 스스로 배척한 사례가 있다.
A조합 정비사업구역 내 토지에 대한 손실보상 사례인데, A재개발조합은 2012년 8월에 사업계획인가(고시)을 받았고, 인근 B재개발구역은 2017년 1월에 사업계획인가(고시)를 받았다.
법원감정인은 B구역 내에서 2011년 10월에 이루어진 거래사례(1번 거래사례)와 2019년 6월에 이루어진 거래사례(2번 거래사례)를 참작하여 각종 보정을 한 뒤 토지의 시가를 감정평가하였다. 모두 B구역 내의 토지를 매매목적물로 한 거래사례다.
1번 거래사례는 A구역 재개발사업으로 인한 개발이익이 반영되기 전에 이루어진 거래다. 반면 2번 거래사례는 A구역 재개발으로 인한 개발이익이 포함되어 있다.
A조합은 2번 거래사례에는 개발이익이 포함되어 있음에도 법원감정인이 이 개발이익을 배제하는 등의 보정을 거치지 않은 것으로 감정결과를 채택하여서는 안된다고 주장하였다. 반면에 원고는 B구역 재개발사업이 시행된 이후에 이루어진 2번 거래사례에는 B구역 개발이익이 반영되었을 뿐 A구역 개발이익이 포함된 것은 아니라고 주장하였다.
A구역 재개발사업이 2012년 8월에 인가(고시)되었고, 그로 인해 B구역내 거래사례의 토지 시가에 변동이 생겼을 것이다. A구역 사업으로 인한 개발이익이 인근 B구역에서 발생한 것이다. 2019년 6월에 거래가 이루어 진 2번 거래사례에는 A구역 재개발사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있지 않다고 볼 수 없다. 원고 주장은 논리적으로 맞지 않다.
법원 판단은 이렇다. 2번 거래사례에는 A구역 사업시행으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 가능성이 매우 높음에도 법원감정인이 개발이익을 배제하고 정상적인 가격으로 보정하였다고 볼 자료가 없다. 따라서 2번 거래사례를 기초로 감정평가한 것은 위법하여 증거로 채택하지 않는다.
법원에서 촉탁한 감정서를 보면 비교표준비 선정부터 ‘그 밖의 요인’의 보정치까지 문제가 있는 부분을 자주 발견한다. 감정서를 꼼꼼히 뜯어보면 증거로 채택돼서는 안될 감정결과가 많다.