1. 사안의 개요=방배동 소재 모 재건축 조합은 관리처분계획인가를 득하고 고시가 됐다. 그에 따라 이주가 개시됐으나 구역 내 일부 주거 세입자들이 임료를 지급하지 않고 계속해서 점유하였는 바, 위 조합은 원고가 되어서 위 주거 세입자들을 피고로 해서 임료 상당의 부당이득반환청구 소송을 제기하였다.
2. 법원의 판단=우선 기존 임대차 계약서에 의거 임료를 산출한 후 피고들에게 원고 조합이 관리처분계획인가 고시를 득한 이후로 피고가 월 차임을 지급하지 아니하기 시작한 특정 시점부터 일정 기간(예를 들어 5개월 아니면 2개월이든 소장 부본 송달 시점과 가장 근접한 시점)까지의 미지급 임료를 합산한 후 해당 금원 및 이에 대하여 소장 부본 송달일 다음날부터 1심 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 인정하였고, 더 나아가 위 미지급 임료 합산 종결 시점 익일부터 임대차 계약서 상 월 차임을 인도 완료시까지 지급하라고 판시하였다.
위 내용에 따르면 피고는 미지급 임료는 물론이고 그에 대한 지연손해금을 부담해야 하고 더 나아가 인도 완료 시까지 월 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 누적적으로 쌓이는 바, 이주를 계속해서 거부할 경우 그로 인한 경제적 손실이 상당할 것으로 추정된다.
3. 검토=조합이 관리처분계획 인가를 득하고도 구역 내 세입자들이 이주를 거부하고 버티면서 심지어 임료까지 미납할 경우 그 해결책이 쉽지 않았는데, 위 판결은 관리처분계획 인가 고시의 효력으로서 구역 내 부동산의 사용수익권이 사업시행자인 원고 조합에게 귀속됨을 명확히 하고 그에 따른 임료 지급 책임을 명시적으로 인정한 판례로서 다른 조합에서도 현장 상황에 맞춰서 얼마든지 활용이 가능한 소송으로 보인다.
구역 내 세입자들도 무조건적인 이주 거부 시 위 사례와 같이 조합으로부터 부당이득반환 청구 소송을 제기당할 수 있고, 위 사안에서처럼 그와 같은 경우 적어도 별도의 손실보상의무가 없는 재건축 사업에서는 세입자들이 인도 완료시까지의 미지급 임료는 물론 막대한 지연이자까지 부담할 수 있고 피고들이 위 판결에 의거 자진 이주를 한다고 하더라도 거주하던 기간 동안의 임료 상당의 부당이득반환 책임은 면제되지 않는다는 점도 숙지하여야 할 것이다.
정비사업 관련 소송을 진행하다보면 명도 소송에서 조합이 1심 승소하였음에도 세입자들이 항소를 하면서 강제집행정지신청 등을 하는 경우가 종종 있고 그 경우 법원에서는 별다른 특별한 고려 없이 절차적 기회 보장이라는 취지에서 적은 금액의 담보만으로 집행정지결정을 내려주는 사례가 흔히 있다.
그러나 1심 판결에 기한 가집행은 원칙적으로 다른 특별한 사정(즉 항소심에서 원심 판단이 뒤집힐 개연성이 상당히 크다는 점)이 있는 경우 아주 예외적으로 인정되어야 함에도 만연히 인용 결정이 내려짐으로써 사실상 사업시행자인 조합 입장에서 이주비 금융 비용 등으로 인한 손실이 누적적으로 발생하고 있다고 할 것이다. 이와 같은 경우 조합 입장에서는 이주 촉진하고 손해에 대한 일부라도 보전 받을 수 있는 위와 같은 임료 상당의 부당이득반환 청구 소송을 진행하는 것에 대해서 법률전문가의 상담을 받아보길 권한다.
김래현 변호사 / 법무법인 현