Q. 임대차계약 기간 중에 임차대상 지역에 정비사업이 진행된다는 소식을 들었습니다. 이러한 경우 임차인인 저는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지와 임차인으로서의 권리와 의무에 대해 알고 싶습니다.
A. 재건축과 재개발 방식을 불문하고 정비사업 구역 내에 임차권을 설정한 임차인의 권리를 보호하는 규정이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(2018.2.9. 시행) 제70조제1항은 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 하여 임차인의 계약해지권을 보호하고 있습니다. 즉 임차인은 임대차계약기간을 다 채우지 못했을지라도 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
이와 같이 임대차계약이 해지된 경우 계약에 따라 소유자에게 지급한 보증금을 어떻게 반환받아야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
도시정비법 제70조제2항은 임대차계약 등을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있는 바, 임차인은 조합에 이미 지급한 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
이 때 재개발의 경우 도시정비법 제81조제1항에 의거 공익사업법에 따른 손실보상(영업보상, 주거이전비, 이사비) 등을 모두 지급받은 경우에 사용, 수익이 정지되므로 세입자는 자신이 주거이전비, 이사비, 영업보상 대상이 해당하면 이러한 보상금의 지급을 조합에 요구하여야 하고 조합은 세입자에게 해당되는 보상금을 모두 지급하여야만 인도청구가 가능합니다.
반면 재건축의 경우에는 도시정비법 제81조제1항이 적용되지 않으므로 관리처분인가 고시가 되면 임차인의 사용수익이 정지되므로 조합은 임차인에게 인도소송을 제기할 수 있습니다.
이 경우 임차인의 인도의무와 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 조합은 임차인에게 아직 건물이 인도되지 않았음을 이유로 보증금의 반환을 거절하거나 월세 등의 체납을 이유로 보증금에서 공제하겠다는 주장도 가능합니다.
위와 같이 조합에 보증금반환청구를 할 수 있는 임차인의 범위에 대해서 대법원은 “임대인에게 대항할 수 없는 무단전차인 등의 경우까지 도시정비법 제70조제2항에 기하여 조합을 상대로 보증금의 반환을 청구할 수 있다고 본다면 다른 법률관계에서는 임대차계약상 임대인을 상대로 보증금반환채권을 갖는데 불과한 무단전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기하여 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 되는 점을 고려하였을 때 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다”고 판단하였습니다.
즉 사업시행자인 조합이 아닌 토지등소유자에게도 적법하게 임대차보증금반환채권을 가지는 자이어야만 도시정비법 제70조제2항에 근거하여 조합에 보증금반환을 청구할 수 있음을 유의해야 합니다.
또한 해당 임차인보다 선순위인 근저당 및 압류 등 기타 권리설정액이 있다고 하여도 임차인은 사업시행자인 조합에 보증금 전액에 대한 반환을 청구할 수 있고 조합은 보증금을 지급해 주어야 합니다.
이 경우 조합은 도시정비법 제70조제2항, 3항에 의거 해당 토지등소유자(임대인)에게 구상할 수 있고 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 임대인에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류하여 저당권과 동일한 효력을 가진 권리를 설정할 수 있습니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안