지난 화에서는 예기치 못한 조합원의 인도거부에 대비하기 위해 조합원에 대해서도 일괄명도를 제기할 필요성이 있다는 점 등에 대해 얘기하였다. 이번 화에서는 명도소송에서 조합원이 주로 내세우는 인도거부 사유에 따른 법원의 판단과 조합의 대응책에 대해서 살펴보자.
▲조합원의 인도거부 사유별 법원의 판단=①조합원이 가장 많이 하는 주장 중 하나는, 자신이 현금청산대상자의 지위를 갖는다는 이유로 손실보상의 선이행을 요구하는 것이다. 분양신청을 철회하겠다거나, 분양계약을 체결하지 않을 것이라는 이유에서이다. 그러나 분양신청기간 종료 이전에 철회한 자만 적법하게 현금청산대상자로 인정될 뿐(도시정비법 제73조 제1항 제2호), 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하는 경우까지 현금청산대상자가 되는 것은 아니다. 또한, 조합이 분양계약 체결을 요구하지도 않은 상황에서는 조합원이 분양계약 미체결 의사를 밝힌 것만으로는 현금청산대상자의 지위를 득한다고도 볼 수 없다(2013다13023). 즉, 여전히 조합원의 지위에 있으므로 손실보상은 대상조차 되지 않고 이를 이유로 인도를 거부할 수 없다. 이와 관련한 법리는 이미 다수의 대법원 판례로 확립되어 있다.
②또 다른 사유로는, 자신이 소유한 부동산에 대한 종전자산평가 금액이 너무 낮다는 것이다. 이러한 주장은 자신이 조합원이라는 사실을 잠시 망각하고 현금청산대상자의 평가금액과 단순 비교하는 오류에서 비롯된다. 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 것으로, 종전자산평가 금액이 낮다는 주장은 조합원이 새로 짓는 건축물을 분양받는 과정에서 청산금을 가감하는 사유에 해당할 뿐, 조합의 인도청구에는 방해가 되지 않는다.
③종종 이사비를 달라고 요구하기도 한다. 대개의 경우 조합원은 이주비 대출을 받아 이사비를 충당하는데, 간혹 이주비 대출 보증요건을 충족하지 못하여 이주비 대출을 받지 못하는 경우가 있다. 그러나 이는 조합원 스스로 지게 된 과다채무에 기한 것으로, 이 또한 인도를 거절한 타당한 사유가 될 수 없다. 또한, 조합원은 토지보상법이 정하는 주거이전비, 이사비 등의 지급대상도 아니다. 재건축부터 말해 보자. 재개발과 달리, 재건축에 있어서 조합은 토지등을 수용할 권한을 가지고 있지 않으므로 애초에 토지보상법상 손실보상 자체를 논할 수 없다(2012다62561). 재개발에 있어서도 조합원은 실질적으로 사업시행자와 유사할 뿐 아니라 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있으므로, 사회보장급부로서 지급하는 주거이전비, 이사비 등의 지급대상이 되지 않는다(2017두40068).
④분양신청통지의 하자 등 각양각색의 이유로 관리처분계획의 무효를 주장하는 경우도 상당하다. 행정소송의 제기를 이유로 인도를 최대한 지연시키겠다는 전략이다. 구체적인 사실관계에 따라 달라지겠지만, 조합으로서는 무엇보다 관리처분계획이 적법하다는 점을 적극적으로 입증하여 명도소송 재판부를 설득하고, 설령 하자가 있더라도 당연무효 사유에 해당하지 않음을 주장하여야 한다. 그 하자가 단지 취소할 수 있는 것에 불과하다면 민사소송에서 행정처분의 효력을 부인할 수는 없다.
▲결국 강제집행까지 가야만 끝이 나=극적으로 화해무드가 조성되지 않는 한, 조합은 끝까지 인도를 거부하는 조합원에 대하여 결국 판결문에 기해 강제집행으로 인도받을 수 밖에 없다. 여기서 조합원임에도 여타 현금청산대상자들과 다를 바 없게 되는 것이다.
조합원 단 1명만 인도를 거부하더라도 그 인도집행에 소요되는 집행비용뿐 아니라 사업 지연에 따른 막대한 금융비용까지 전체 조합원들에게 경제적 부담이 고스란히 전가되어 선의의 조합원들이 피해를 입게 된다.
이를 미연에 방지하기 위해 조합원에 대한 명도소송시에도 점유이전금지가처분-명도소송-강제집행으로 이어지는 일련의 절차에서 적재적소의 신속하고 전략적인 법적 대응이 필요하다는 점은 여러 번 강조해도 지나침이 없다.