Q. A 재개발 조합입니다. 영업손실보상에서 휴업기간을 어떻게 정해야 하는지 알려주세요.
A. 재개발사업 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 아파트 신축 공사를 위하여 이주 및 청산 절차를 거쳐야 한다. 조합원은 새로운 보금자리를 마련한다는 기쁜 마음으로 이주할 수 있겠으나, 사업구역 내 영업 세입자들은 정든 삶의 터전을 떠나야 하는 것이기에 발길이 쉽게 떨어지지 않는다.
영업 세입자들은 정신적인 피해는 물론 단골손님을 잃게 되고 이전에 많은 비용과 시간을 들여야 하는 등 경제적으로도 상당한 피해를 입게 된다. 이에 따라 재개발조합은 정비사업으로 인해 영업의 폐지 또는 휴업을 해야 하는 자에 대해 손실보상을 하여야 하는 바, 이 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조제2항 등 참조). 여기에서 재개발 조합은 휴업기간과 관련하여 몇 가지 의문을 가질 수 있다.
첫째, “휴업기간이 4개월을 초과할 수 없는가”라는 의문이다. 재개발조합은 영업 세입자로부터 휴업기간을 2년으로 해 달라는 요청을 많이 받게 된다. 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 2년의 범위 내에서 실제 휴업기간으로 해야 한다. 현실에서 4개월 안에 이전이 어려운 대규모 영업도 분명히 존재하기에 4개월 이상 2년 이하의 휴업기간도 있을 수 있다.
여기에서 2년의 기간이 휴업기간의 최대한도인 이유는 폐업보상 대상자에게 2년분의 영업이익을 손실보상으로 정하고 있기 때문이다. 휴업기간이 2년 이상인 경우에는 차라리 폐업보상에 준하여 손실보상을 하면 된다는 의미이기도 하다. 다만, 휴업기간이 4개월을 초과한다는 점은 이를 주장하는 영업 세입자에게 그 입증책임이 있으므로 재개발 조합에서 특별히 주목할 필요는 없다.
또한 실제 수용재결이나 판결에서 폐업보상으로 인정된 영업 또는 4개월 이상의 휴업기간이 적용된 영업의 사례는 거의 찾아볼 수 없다(대규모 플랜트 공장에서는 4개월 이상의 휴업기간이 적용된 사례가 있다).
둘째, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제2항의 문언과 같이, “4개월 이내에서 휴업기간을 자유로이 정할 수 있는가”라는 의문이다. 현금청산금 감정평가에 있어 재개발조합이 휴업기간에 대한 의견을 제시할 수 있는 바, 4개월을 한도로 하여 규모가 작은 영업은 1개월, 중간인 영업은 2개월, 큰 영업은 4개월을 휴업기간으로 각 적용할 수 있다고 생각할 수 있다.
실제 4개월 보다 짧은 휴업기간이 적용된 재결 사례도 찾아 볼 수 있다. 다만, 대법원은 “구 공특법 시행규칙 제25조 제2항은 영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 특별한 경우를 제외하고는 3월(휴업기간은 3월에서 4월로 개정되었다) 이내로 한다고 규정하고 있는 바, 이는 피수용자 개개인의 구구한 현실적인 이전계획에 맞추어 휴업기간을 평가하는 경우 그 자의에 좌우되기 쉬워 평가의 공정성을 유지하기가 어려운 점에 비추어 통상 필요한 이전기간으로 누구든지 수긍할 수 있는 것으로 보이는 3월의 기준을 정하여 통상의 경우에는 이 기준에서 정한 3월의 기간 내에서 휴업기간을 정하도록 하되, 3월 이상이 소요될 것으로 누구든지 수긍할 수 있는 특별한 경우임이 입증된 경우에는 그 입증된 기간을 휴업기간으로 정할 수 있도록 하는 취지라 할 것이다”고 판시하였고(대법원 1994.11.8. 선고 93누7235 판결, 2004.1.29. 선고 2003두11520 판결 등 참조), 영업손실보상 평가지침(한국감정평가사협회 제정) 제17조제1항은 “영업장소를 이전하는 경우에 의뢰자로부터 해당 영업에 대한 휴업기간의 제시가 있는 때에는 이를 기준으로 하고, 휴업기간의 제시가 없는 때에는 특별한 경우를 제외하고는 4개월로 하되 감정평가서에 그 내용을 기재한다”고 규정하고 있는바, 특별한 사정이 없는 이상 휴업기간은 통상 필요한 이전기간으로 누구든지 수긍할 수 있는 4개월로 보는 것이 타당하다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안