사업비 무이자 지원, 이주비 금융비용 무이자 지원
1. 기고의 이유=지난 호에 국토교통부와 서울특별시가 한남3 재개발사업에 대한 현장점검 결과 시공자 입찰과정에서 시공자가 제안한 사업참여제안 사유중 20여건이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에 위반되었다고 판단하면서 이에 수사의뢰, 시정조치 등 엄중한 조치를 취하고 재입찰을 하라고 한 사항에 대하여 기고한 바가 있다.
그런데 아무리 생각하여도 시공자가 제안한 사항이 과연 위법인지에 관하여 의문이 들 수 밖에 없고, 만약에 위법이어서 향후 그러한 내용을 사업참여제안서에 기재할 수가 없다면, 앞으로 조합은 사업을 어떻게 하여야 할지가 매우 걱정스럽지 않을 수가 없다.
따라서 한남3구역 입찰과정에서 시공자가 제안한 사업참여제안 내용을 구체적으로 살펴보고 과연 그 내용이 「도시 및 주거환경정비법」 에 위반되는 것인지, 그리고 향후 다른 조합의 경우에도 그러한 내용을 사업참여제안으로 담을 수가 없는 것인지 면밀히 살펴보도록하겠다.
2. 한남3 시공자 입찰지침 내용=국토부 등의 합동점검결과에 대한 평가를 하기 전에 먼저 알아 두어야 할 것은 조합에서 시공자에게 배포한 한남3 입찰지침을 살펴보면, 총 공사금액을 1조 8,880여억원, 3.3㎡당 공사금액을 595만원으로 특정하여 조합이 지정하고, 이 공사금액으로 공사를 하면서 시공자가 제안할 내용을 제안하라는 식의 입찰이었다.
3. 합동점검결과 위법사항이라고 지적한 내용=국토교통부와 서울특별시가 합동점검한 결과 위법사항이라고 지적한 내용을 구체적으로 1개씩 살펴보도록 하겠다.
1) 사업비 무이자 지원=시공자가 사업비를 무이자 지원하겠다고 한 내용이 도시정비법 제132조(조합임원 등의 선임·선정시 행위 제한)에 위반되었다고 발표하였는데, 본 변호사의 판단으로는 위 조항에 위반된 것이 아니라는 점은 지난 호에 기고한 바가 있다.
“사업비 무이자 지원”의 내용을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
사업비라고 함은 사업을 추진함에 따라 조합이 지급하여야 할 비용으로서, 각종 용역업체 용역대금(감정평가업자, 설계업자, 정비사업전문관리업자, 변호사, 법무사, 세무사, 설계비 등 약 20~30여개 업체등의 용역대금을 말함), 조합운영비, 각종 부담금, 손실보상비, 토지매입비등등 조합이 지급하여야 할 비용을 의미한다. 그런데 이 금액이 엄청나기 때문에 조합원으로부터 사업중간에 납부하도록 할 수가 없기 때문에 조합에서는 금융기관 또는 시공자로부터 대여받아 이 사업을 진행할 수 밖에 없고, 이 자금을 대여받는데 이자가 발생하니까 그 이자 부분도 발생하게 된다.
그런데 이 사업비 대여를 받는데 대하여 발생하는 이자를 시공자가 무이자로 지원해 주겠다는 내용, 즉 이자를 시공자가 부담하는 것이 위 제132조에서 금지하고 있는 재산상 이익을 제공하는 행위로 판단을 한 것이다.
그러나 공사금액으로 1조 8,880여억원을 받는 대신 위 이자 부담만큼을 시공자가 부담하겠다는 것이 어떻게 재산상이익을 제공하는 것인가? 1,000만원짜리 물건을 살 때에 그 가격에 서비스로 다른 물품을 한 개 더 주는 것이 어떻게 상거래상의 위법행위가 될 수 있는 것일까?
당연히 1조 8,880억원의 공사비를 받는 대신 그 이자부분 상당액을 시공자가 부담하여 실질적으로 공사비를 감액하는 결과를 초래하는 것이기 때문에, 이는 명백히 상거래상의 거래제안일 뿐이다. 예를 들면 위 금액에 대한 이자가 총 100억원이라면 그 100억원 만큼 공사비를 적게 받겠습니다 라는 사업상 제안일 뿐이다.
따라서 이는 재산상이익 제공이 아닌 것이다. 이 것을 재산상이익제공이라고 판단하여 금지를 시킨다면 이는 상거래상의 가액제안을 잘못 이해한 것이라고 밖에 볼 수가 없다.
2) 이주비 금융비용 무이자 지원=이주비라고 함은 기존 건축물을 철거하기 위하여 조합이 정하는 이주기간내에 이사를 나가야 하는데, 이 때 조합원이 외부 주택을 임차할 때에 필요한 전세보증금등으로 활용하기 위하여 필요한 돈을 말한다.
조합원들에게 ‘철거할 테니 니가 알아서 나가라.’라고 하면 조합원은 다른 곳으로 이사나갈 전세보증금이 없어서 이사를 못나가기 때문에 그 전세보증금을 금융기관으로부터 대출을 받아 이사를 나가게 되는 것이다.
이 때 대출을 받을 때에 발생하는 이자를 말하는 것인데, 이 이자를 시공자가 무이자로 빌려주겠으니, 조합원들은 시공자가 빌려주는 금액으로 일단 금융기관에 이자로 납부하고, 입주시에 그 금액상당액을 갚으라는 것이다.
즉, 이자 상당액을 그냥 주겠다는 것도 아니고 무이자로 빌려주겠고, 그 무이자상당액을 공사비에 포함하여 시공자가 떠 안겠다는데, 이것이 왜 위법인 것인가?
일반적으로 자동차를 판매할 때에도, 주택을 분양할 때에도 무이자로 해 주는 경우는 우리 일상에서 널려 있다. 심지어 신용카드 사용시에도 무이자할부가 있다.
「정비사업 계약업무 처리기준」 제30조에 이주비 자체에 대한 제공(즉, 그냥 주는 것)은 안되지만 이주비 대출에 대한 이자를 대여해 주겠다고 시공자가 제안할 수 있도록 명백히 규정되어 있다.
이 때에 ‘이자를 대여’해 주는데, 그 대여해 주는 이자상당액에 대한 이자는 시공자가 받지 않겠다는 것이 왜 위법인것인가?
즉, 다시 말하면 이주비 대출금에 대한 이자가 100억원이라고 가정할 때에, 시공자가 100억원을 조합에 대여해 주겠다고 제안할 수 있도록 명백히 위 기준에 규정되어 있다. 이 때 대여해 주는 100억원에 대한 이자를 시공자가 받지 않고 그냥 이자 없이 빌려주겠다는 것이 결코 위 「정비사업 계약업무 처리기준」에 위배되는 것이 아닌 것이다.
3. 소결론=일단 이번 호에는 위 2가지만 검토하였지만, 다음 호에도 계속하여 나머지 항목들에 대한 위반여부에 관하여 검토를 하도록 하겠다.
만약에 위 사항들이 정말로 위법이라고 판단이 된다면, 향후 조합과 시공자간의 사업참여제안은 크게 바뀌어야 할 것이고, 결국 공사금액이 크게 감소되어야 할 것이다.
왜냐하면 조합은 지금까지 위 항목에 대한 비용들을 전부 시공자가 부담하는 것으로 하여 공사금액을 받아들인 경우가 대부분이기 때문이다.
본 변호사가 시간을 투여하여 본 기고를 하게 된 이유도 이번 국토교통부와 서울특별시의 조치와 판단이 향후 정비사업진행과정에 큰 혼란과 영향을 주겠다고 판단하였기 때문이다.
다음 호에서 계속하여 다른 사항에 대하여도 알아 보도록 하겠다.