Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요.
A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조).
토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에 있어서 사업시행자, 즉 조합이 작성해야 하는 서류를 의미한다. 토지조서에는 강제 수용할 토지의 지번, 법정 지목, 실제 지목, 면적, 토지소유자의 이름, 소유권 외의 권리의 종류 및 내용 등이 기재되고, 물건조서에는 물건의 소재지, 종류, 규격, 수량, 물건소유자의 이름, 소유권 외의 권리의 종류 및 내용 등이 기재된다.
토지 및 물건 조서는 조합이 강제 수용할 대상을 명확히 특정하는 것에 의의가 있다. 조합은 작성한 토지 및 물건 조서를 공고하고 토지 및 물건 소유자에게 통지하여야 하고 나아가 그들에게 서명 또는 날인을 받아야 한다(토지보상법 제14조제1항). 이는 토지 및 물건 소유자 등에게 강제수용사실을 알리는 한편 손실보상금 등에 관하여 권리구제 기회를 부여하기 위함이다.
물론 조합으로서는 토지 및 물건조서에 현금청산자의 서명 또는 날인을 받기는 쉽지 않다. 힘들게 마련한 내 집을 수용한다며 받은 서류에 선뜻 서명 또는 날인할 사람은 많지 않기 때문이다. 이러한 사정을 감안하여 토지보상법에서는 서명 또는 날인을 받지 않아도 되는 사유로 “정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우”를 규정하고 있다. 따라서 조합은 서명 또는 날인을 받지 못한 경우 그 사유를 토지 및 물건 조서에 기재하면 된다.
한편 실무상 토지 조서와 관련해서는 “실제 지목(현실이용상황)”이 문제되는 사례가 간혹 있다. 토지는 공시지가 기준법(인근지역에 위치하고 용도지역, 이용상황이 유사하여 비교가능성이 높은 표준지 공시지가를 선정하여 평가 대상 토지와 비교하는 방법)을 적용하되, 현실적인 이용상황을 기준으로 평가한다(토지보상법 제70조제1항, 제2항).
여기에서 현실적인 이용상황 판단을 어떻게 해야 할지 명확치 않은 사례가 있다. 법정 지목은 “도로”이지만 “대지”로 이용하고 있는 경우, 법정 지목은 “대”이지만 “도로”로 이용하는 경우 등을 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 도로는 대지 가격의 1/3 수준(사도법상 사도인 경우 1/5 수준)으로 평가하게 되므로 현실적인 이용상황을 어떻게 정하는지에 따라 현금청산금은 상당히 달라지며 이해관계가 첨예하게 대립될 수밖에 없다.
엄밀히 따지자면 해당 토지가 토지보상법 시행규칙 제26조제2항에서 정한 사실상 사도의 요건을 충족하는지 판단하여 이용상황을 특정하는 것이 타당하다. 간혹 현실적인 이용상황을 무시하고 법정지목만을 절대적인 기준으로 삼아 기재하는 경우도 있는데 판단이 명확하지 않은 경우 조합으로서는 법정지목이 아니라 현실적인 이용상황 그대로를 기재하는 것이 타당하다고 생각된다.
물건 조서와 관련해서는 “누락되는 물건”이 문제되는 사례가 많다. 조합은 누락되는 물건이 없도록 강제 수용할 대상인 물건을 면밀히 조사할 의무가 있으나 실제로는 조사 의무 불이행보다는 조사 자체를 완강히 거부함에 따라 물건조서 작성에 어려움을 겪는 경우가 많다. 조사 거부로 물건 자체를 볼 수 없으니 누락이 있는 것은 어찌 보면 당연하다. 누락된 물건에 대해서 물건 소유자는 수용재결, 이의재결 절차에서 청산해 줄 것을 요청할 수 있고 조합은 이를 보완하여 청산대상 목록에 추가하여 위 문제를 해결하도록 하고 있다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안