Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.
A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다.
재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상승, 개발이익 배제, 옛 집에서 쫓겨나는 사람들과 쫓아내야만 하는 사람들 등 재개발사업을 검색했을 때 나오는 키워드에서도 분쟁의 불씨를 느낄 수 있다. 사안의 A재개발조합이 진행하는 이주절차 단계는 분쟁이 극에 달하는 시기이며 이주 거부는 대부분의 재개발조합이 겪는 문제이기도 하다.
재개발사업 반대, 종전자산가격의 불만 등 이주 거부에도 그럴싸한 명분은 있기 마련이다. 그러나 명분이 있다하여 그 사람이 법적 책임을 지지 않는 것은 아니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조제1항 등에 따르면 관리처분계획의 인가고시가 있으면 사업구역 내 부동산에 대한 종전 소유자 등의 사용・수익이 정지되며 이에 따라 사업시행자인 조합은 위 부동산에 대한 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용・수익할 수 있다.
여기에는 두가지의 예외가 있다. 첫째, 사업시행자인 조합이 사용・수익을 동의해주는 경우. 둘째, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우가 그것이다. 두 번째의 경우는 분양신청을 하지 않은 현금청산자에게만 적용되는 것일 뿐 조합원에게는 적용되지 않는다.
따라서 원칙적으로 모든 조합원은 관리처분계획의 인가고시가 있은 후 조합이 정한 이주기간 내에 조합의 인도청구에 응할 의무가 있다. 물론 조합 정관에서도 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 조합원의 의무를 규정하고 있다.
따라서 위와 같은 인도의무를 위반하였을 경우 그 의무위반으로 인해 조합이 손해를 입었다면 해당 조합원들은 조합에 손해배상책임을 부담하여야 한다.
이에 관한 대법원 판례 법리를 살펴보자. 대법원 2013.12.26. 선고 2011다85352 판결은 우선 “이 사건 관리처분계획인가처분을 받아 그 인가처분이 고시되었으므로 위 관리처분계획인가처분이 당연무효이거나 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고들은 사업시행자인 원고의 인도청구에 응할 의무가 있다.
또한 원고의 조합정관 제10조제1항제7호는 ‘사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무’를 조합원의 의무로 규정하고 있으므로 원고의 조합원인 피고들은 위 정관규정에 의해서도 이 사건 각 부동산의 인도의무가 인정된다”고 판단하였다.
해당 사건에서 원심은 피고들이 소송을 통해 인도의무의 근거가 되는 조합설립결의, 시공자선정결의, 조합설립인가처분, 공사도급계약 체결결의 및 관리처분계획인가처분 등의 효력을 다투는 기간 동안에는 인도할 의무가 있는지에 관하여 의문을 가질 만한 합리적이고 정당한 이유가 있다고 보아 채무불이행책임이 성립된다고 볼 수 없다고 판단하였으나 대법원은 피고들이 잘못된 법률적 판단으로 이 사건 각 부동산의 인도의무가 없다고 믿고 그 의무의 이행을 거부한 것이라 하더라도 피고들이 인도의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 있다고 할 수 없다고 하여 원심판결을 파기・환송하였다. 즉 조합원들의 손해배상책임을 원칙적으로 인정한 것이다.
이 경우 조합원들이 인도의무 위반으로 부담하여야 하는 손해배상의 범위는 어느 정도일까. 대법원 2018.7.12. 선고 2014다88093 판결에 따르면 위 손해배상의 범위에는 기본이주비와 사업비에 관한 대출금에 대하여 지체된 기간 동안의 이자와 이주비를 신청하지 않은 조합원에게 같은 기간 동안 조합이 추가로 부담하게 되는 이자를 합한 금액이 포함된다(다만 일정 비율의 책임 제한은 고려된다).
조합으로서는 조합원들의 이주거부 사유를 살피고 이주절차를 적극 지원하는 것이 당연하나 이주거부가 전혀 합리적이지 않은 경우라면 다수의 조합원을 위해서 그리고 원만한 사업진행을 위해서라도 이에 단호히 대응할 필요가 있다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안