1. 다가구주택과 토지등소유자 수 산정=건축법 제2조제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 [별표1]에 의하면 다가구주택을 단독주택의 일종으로 규정하고 있다. 다세대주택 등 공동주택으로 건축물대장의 전환이 있지 않는 한, 비록 구분소유 부분이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 명확히 구별되어 있고 가구별 지분 또는 구분소유등기가 마쳐져 있다고 하더라도 다가구주택의 구분소유자들은 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목 소정의 ‘하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때’에 해당한다고 봄이 상당하다.서울시 조례의 부칙 제7조에서 “1
조합 임원은 조합장, 이사 및 감사를 의미하며 실질적으로 조합을 운영하는 주체이다. 조합의 운영 방향에 따라 조합원들의 이해관계가 달라지기에 조합 임원 선출, 해임 및 임기를 둘러싼 여러 다툼이 발생한다. 조합 임원 선출은 통상 조합 총회 의결로 이루어지며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합임원의 임기를 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다고 규정하고 있다(제41조제4항). 조합은 조합임원 내용에 대해서 관할관청으로부터 인가·신고를 받아야 하며 나아가 등기까지 하여야 한다. 이러한 연유로 조합 임원
최근 조합임원에 대한 성과급 지급을 두고 서울시와 일선 추진주체들의 입장이 엇갈리면서 논란이 일고 있습니다. 서울시는 원칙적 금지를, 일선 조합들은 성과급 지급 자체에 위법성은 없다고 주장합니다.서울시는 조합임원에 대한 성과급 지급을 왜 금지시키고 있을까요. 시는 홈페이지 응답소 질의회신을 통해 ‘총회 안건으로 상정된 임원 성과급 지급 건’이 유효한지에 대해 불가하다는 입장을 밝혔습니다. ‘서울시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정’에 상여금 외에 별도의 성과급을 지급하지 않도록 규정하고 있다는 이유에서입니다. 반면 행정업무규정은
1. 토지등소유자의 판단기준=토지등소유자는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자이다. 토지등소유자에 해당하는지 여부는 당해 정비구역내 토지 등에 대한 소유권 유무를 기준으로 판단하여야 한다.종전 토지를 기준으로 한 토지등소유자와 환지예정지를 기준으로 한 토지등소유자가 모두 동일하고, 환지처분이 있었다고 볼 수 있을 경우 환지예정지 소유자는 토지등소유자에 포함된다.소유권이전등기가 경료되지 않은 분양지 지정자들은 토지등소유자 수 산정에서 제외된다. 동의 당시 소유권이 없었으나 인가 당시 소유권을 취득한 경우 위
1. 문제의 소재=추진위 단계에서 조합 설립에 필요한 동의율을 충족한 후 창립총회를 소집 개최하게 되는데 해당 구역 추진위원장이 사임하는 등으로 인해서 직무 대행 체제로 운영되는 경우가 있고 이 경우 위원장 직무 대행자가 창립총회 소집 개최 권한을 갖고 있는지 문제되는 경우가 있다.2. 관련 판례 및 그 해석가. 추진위원장 직무대행자의 창립총회 소집권한 유무=도시 및 주거환경정비법 제31조제4항의 위임을 받아 조합설립 방법 및 절차에 관하여 규정을 하고 있는 동법 시행령 제27조제3항은 추진위원장이 직권 또는 토지등소유자 5분의 1
조합임원에게 과도한 인센티브를 지급하는 총회 결의는 무효라는 취지의 판결이 나왔다. 재건축사업은 공익적 성격을 가지고 있어 자율성과 재량이 무제한적이지 않은데다, 과도한 인센티브는 신의성실의 원칙과 형평성에 반한다는 판단에서다.대법원 제1부(주심 김선수 대법관)은 지난 3일 신반포1차 재건축 조합원들이 조합을 상대로 제기한 ‘임시총회 결의 무효확인의 소’에서 이 같이 판결하고, 사건을 원심인 서울고등법원으로 환송했다.판결문에 따르면 신반포1차 재건축정비사업조합은 지난 2013년 10월 임시총회에 ‘수익성 제고 방안 승인의 건’을 상
1. 들어가며2012년 2월 1일 개정되어 동년 8월 2일부터 시행된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제2항에서는, 현금청산사유 발생일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 ‘정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 하는 규정’을 신설했다.개정법에 따라 甲조합은 2013.3.24.자 조합총회에서 정관을 개정하여 ‘기간내에 현금청산을 하지 않을 경우 시중은행 주택담보대출 최저금리(청산자로 분류된 날로부터 150일이 경과한 다음날 금리 적용)를 적용하여 이자를 지급’하도록 정했다.이러한 경
현금청산자가 수차례 송부한 재결신청청구서 우편물을 조합이 고의로 수취 거부했다면 우편물이 송달된 것으로 봐야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 우편물 수령을 거부해 재결신청이 늦어진 만큼 지연가산금을 지급할 의무가 있다는 취지다.대법원 제1부(주심 이기택 대법관)는 지난 20일 A주택재개발구역의 현금청산자인 B씨가 조합을 상대로 낸 손실보상금 소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심 판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다.판결문에 따르면 조합원이었던 B씨는 2015년 7월부터 9월까지로 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지
1. 추진위원회 승인하자가 조합설립인가에 미치는 영향=조합설립인가처분은 추진위원회구성승인처분이 적법·유효할 것을 전제로 한다고 볼 것은 아니므로 도시정비법령이 정한 동의요건을 갖추고 창립총회를 거쳐 주택재개발조합이 성립한 이상 이미 소멸한 추진위원회구성승인처분의 하자를 들어 조합설립인가처분이 위법하다고 볼 수 없다(대법원 2013.12.26. 선고 2011두8291 판결).다만, 추진위원회 승인처분의 위법 사유가 도시정비법상 하나의 정비구역 내에 하나의 추진위원회로 하여금 조합설립의 추진을 위한 업무를 수행하도록 한 추진위원회 제도
토지등소유자는 시장·군수(인가권자)를 상대로 행정법원에 항고소송인 조합설립인가처분에 대한 취소 또는 무효확인을 구하여야 한다(대법원 2010.8.26. 선고 2010두2579 판결).토지등소유자는 시장·군수의 조합설립인가처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 조합설립인가취소소송을 제기하여야 한다. 토지등소유자는 시장·군수의 조합설립인가처분이 있은 날부터 1년이 경과하면 조합설립인가취소소송을 제기하지 못한다. 다만 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다(행정소송법 제20조제1항, 제2항).항고소송에서 행정처분의 적법 여부는 특별
1. 문제의 소재=조합 임원 임기 만료 시 후임 조합 임원 선출 절차를 진행하기 위해서 통상 선거관리위원회를 구성하게 되는데 그 선관위 구성 권한은 조합 정관 상 통상 대의원회가 수행하는 경우가 많다.그런데 일부 조합에서는 대의원회 구성 이후 일부 대의원들의 자격 상실, 양도 등으로 법정 정족수에 미달하는 대의원회로 구성되어 있는 경우가 종종 있는 바, 통상적이라면 총회를 개최하여 미달된 대의원를 보궐 선임한 후 재차 대의원회를 열어 선관위를 구성하고 해당 선관위로 하여금 조합 임원 선출 총회를 주관케 함이 안전하다. 그러나 미달된
1. 조합설립인가의 법적 성격=도시정비법상 정비사업조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택정비사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖는다.따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의
문재인 정부의 첫 재건축초과이익환수가 임박했다. 헌재의 합헌 결정이 내려진 한남연립이 항소심에서 사실상 패소하면서 본격적인 징수 절차에 들어가게 됐다. 이에 따라 전국 2,500억원 규모의 재건축부담금 부과도 본격화할 전망이다. 다만 한남연립의 경우 소송이 장기화되면서 조합이 형식적으로 남아있는데다, 조합원들도 수차례 바뀌면서 실제 징수에는 적지 않은 어려움이 있을 것으로 예상되고 있다.서울고등법원 제8행정부(재판장 김유진)는 한남연립729번지 주택재건축정비사업이 용산구청장을 상대로 낸 ‘재건축부담금 부과처분 취소’ 소송에서 재건축
서울 서초구 방배5구역이 기사회생의 기회를 얻었다. 1심에서 기존 시공자 해지에 따른 손해배상금이 무려 410억원에 달했지만, 항소심에서 조합이 사실상 승소하면서 50억원으로 대폭 줄었기 때문이다. 1·2심 재판부는 모두 조합의 일방적인 계약해지를 인정해 손해배상 책임이 있다고 인정했지만, 배상금 규모에서는 큰 차이를 보였다. 400억원대의 배상금이 50억원으로 삭감된 이유는 무엇일까?▲서울중앙지법, 시공자 이행이익 2,050억원서 공사비·금융비용 등 공제해 20%만 인정=1심 재판부인 서울중앙지방법원 제33민사부는 시공자의 귀책사
서울 서초구 방배5구역이 시공자 해지에 따른 손해배상 부담을 대폭 줄일 수 있게 됐다. 1심 판결 결과 400억원대였던 배상금액이 항소심에서 50억원으로 삭감됐기 때문이다.지난 31일 업계에 따르면 서울고등법원 민사4부(김선아 부장판사)는 GS건설 등이 방배5구역 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 ‘손해배상 청구 소송’ 항소심에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 조합이 시공자와의 공사계약을 적법하게 해지하지 않았더라도, 손해배상은 일부만 책임이 있다고 판단했다. 따라서 전 시공자 측이 요구한 2,000억원대의 손해배상 중에서
조합원들의 요구없이 조합장이 직권으로 다른 이사·감사의 해임안건을 총회에 상정하거나 해임총회를 소집하는 것이 가능할까?도시 및 주거환경정비법 제43조제4항은 “조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다”고 정하고 있으며, 제44조제2항은 “총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다”고 정하고 있다.그런데 법 제43조제4항이 “제44조제2항에도 불
1. 조합장 직무대행 및 선출 관련=통상 조합 정관에서는 조합장이 사임하는 경우 이사 중 연장자 순으로 조합을 대표한다고 정하고 있다. 따라서 조합장이 사임하는 경우 위 조합 정관 규정에 의거 이사 중 연장자가 조합장 직무대행자가 된다.한편 신임 조합장 선출과 관련하여 임기 중 궐위된 경우에 해당되어서 원칙적으로는 보궐 선임에 해당되고 통상 조합 정관에서 임 대의원 보궐 선임의 경우 대의원회 결의 사항으로 정해 놓고 있어서 조합장 보궐 선임의 경우에도 대의원회에서 선출 가능한 것이 문제될 수 있다.그러나 도시 및 주거환경정비법 시행
조합이 행정청의 요구로 정비계획 변경을 신청했음에도 장기간 변경처리가 진행되지 않았다. 이에 따라 사업시행인가를 받고도 4년간 관리처분인가를 신청하지 못해 정비구역이 해제됐다면 유효할까?또 서울시가 조례로 다른 지자체보다 완화된 구역해제 요건을 시행하고 있다면, 해당 규정은 유효한 것일까?이에 대해 최근 서울고등법원이 모두 ‘유효’하다는 판결을 내렸다. 행정청의 늑장행정으로 장기간 사업이 지연된데 따른 정비구역 해제여서 조합 입장에서는 다소 억울할 수 있을 법한 판결이다.서울고등법원 제8행정부(재판장 이재영)는 지난달 17일 성북구
총회에서 의결한 용역계약을 대의원회나 이사회가 철회했더라도 계약은 유효하다는 대법원의 판결이 나왔다.대법원 제2부(주심 안철상 대법관)는 지난 4일 A건축사사무소가 B재개발조합을 상대로 낸 용역비 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내린 항소심을 깨고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다.A건축사사무소는 지난 2013년 B조합과 감리용역을 계약하고, 공사비 추가 등을 이유로 약 11억원 가량을 용역비 증액을 요청했다. 이에 조합은 총회를 개최해 감리비 증액요청의 건을 통과시켰다. 하지만 조합은 변경 계약을 체결했음에도 이사회와 대의원회를
신축되는 건축물을 분양받지 않고 재개발 구역을 떠나기로 결심한 현금청산자들에게 보상금을 언제, 얼마나 받을 수 있는지는 매우 중요한 문제다. 협의가 이루어지지 않으면 재결에 의하여 결정되기를 기다려야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)은 재결신청을 사업시행자가 하도록 하고 있다. 아울러 재결신청 지연으로 토지소유자 등이 불이익을 입는 것을 방지하기 위해 이들에게 재결신청청구권을 부여하고, 사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 지급하도