도시 및 주거환경정비법의 위임으로 국토교통부가 고시한 추진위원회 운영규정은 ‘정비사업전문관리업자의 선정’을 주민총회 의결사항으로 정하고 있으므로 추진위원회는 주민총회의 의결을 거쳐 정비업체를 선정한다.그렇다면 이미 선정한 정비업체를 해지할 때도 반드시 주민총회나 추진위원회의 의결이 있어야 그 해지가 유효할까. 운영규정에 따르면 추진위원장은 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하므로(제17조제1항), 추진위원장은 추진위원회의 사무에 관하여 포괄적인 권한을 갖고, 다만 운영규정에서 정한 주민총회나 추진위원회 의결사항은 그 포괄
요즘 들어 공사비가 오르면서 공사비 검증을 받게되는 조합들도 부쩍 많아졌다. 공사비 검증제도는 정비사업에서 공사비를 일정비율 이상 증액하려고 하는 경우에 해당하면 사업시행자가 검증기관에 의뢰해 공사비의 적정성을 검증받도록 하는 제도이다.도시정비법도 2019.4.23. 법률 제16383호로 개정되면서 공사비 검증에 관한 규정이 신설되어 토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나, 공사비 증액비율(생산자 물가상승률 제외)이 10% 또는 5% 이상 오르거나, 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 3% 이상 증액하는 경우는 의무적으로
도시 및 주거환경정비법 제124조제1항제6호는 ‘해당 정비사업의 시행에 관한 공문서’를 공개대상으로 규정하고 있다. 그런데 여기서 말하는 ‘공문서’가 무엇인지, 특히 공문서의 작성 주체와 관련하여 실무상 많은 오해가 있는 것 같다.도시 및 주거환경정비법은 공문서의 개념이나 범위에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 그렇다고 다른 법률에서 공문서의 개념에 대해 특별히 규정하고 있지도 않다.일선 현장에서는 조합이 정비사업과 관련하여 행정청과 ‘주고받은’ 문서가 도시 및 주거환경정비법상 공개대상이 되는 공문서라 잘못 해석하는 경우가 종
리모델링사업은 여타의 정비사업과는 달리 리모델링사업 전반을 규율하는 특별법이 존재하지 아니한다. 주택법에 일부 리모델링에 관한 내용이 규정되어 있기는 하나, 리모델링 실정과 맞지 않는 부분이 존재하고 리모델링사업을 전반적으로 아우르는 법적 체계가 빈약하다는 평가가 주를 이룬다. 이러한 법적 공백을 메우기 위해 리모델링조합은 사업 진행에 필요한 많은 사항을 규약으로써 정할 수밖에 없다.이주와 관련해서도 주택법에는 임대차계약 체결 당시 리모델링 조합설립인가를 받은 사실을 임차인에게 고지하고 리모델링 허가를 받은 경우 주택임대차보호법상의
협력업체를 맞아들이는 것도, 연을 맺었던 업체와의 관계를 정리하는 것도 그다지 수월하지 않다. 해지의 대상이 정비업체, 설계업체, 시공사 등 정비사업의 중추를 담당하던 곳이라면 해지의 진통과 여진 탓에 한동안 사업이 멈추어 서는 현상도 드물지 않다.이렇듯 조합의 주요 협력업체 변경은 그 자체만으로 사업 지연과 조합 내부의 갈등 격화라는 리스크를 동반하기 마련이라 상쇄할만한 필요성과 구체적 이익이 뒷받침될 때 매우 보수적으로 실행하는 편이 현명하다.주요 협력업체의 교체 이슈가 조합의 사업 진행에 불확실성을 더한다고 해도 이는 사회적·
조합원은 누구든 조합원 5분의 1 또는 10분의 1 이상의 동의를 받아 스스로 발의자 대표가 되어 총회를 개최할 수 있다. 조합원들을 설득하여 발의서를 걷는 것도 쉬운 일은 아니지만, 발의자 대표에게 가장 부담스러운 것은 역시 총회비용일 것이다. 보통 총회를 여는데 1억원 전후의 비용이 든다. 도시 및 주거환경정비법과 정관은 발의자 대표가 총회의 소집·진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다고 정하고 있지만 그 범위에 자금 집행을 대행할 수 있는 권한까지 포함되었다고 보기엔 무리가 있고, 조합원 발의 총회는 조합 집행부의 협조가 불가능
도시 및 주거환경정비법 제45조제1항제4호는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결할 때 총회의 의결을 거치도록 정하면서, 이를 위반한 조합 임원을 형사처벌하도록 규정하고 있다. 이때 총회 의결은 사전 의결을 의미하며, 사후에 추인 의결이 이루어진다고 하여 이미 성립한 도시정비법 위반의 죄책이 소급적으로 불성립하게 되지는 않는다는 것이 확립된 법원의 입장이다. 다만 민사적 측면에서의 계약 유효성은 형사책임의 문제와 별개로 살펴보아야 한다. 원칙적으로, 도시정비법 제45조제1항제4호를 위반한 계약은 민사적으로도 무
도시 및 주거환경정비법은 추진위원회 구성, 조합설립을 포함한 여러 동의서에 신분증명서의 사본을 첨부하도록 하고 있다(제36조). 이때 신분증명서에 기재된 주민등록번호의 뒷자리를 가린 사본을 첨부한 경우 동의서의 효력에 영향을 미칠까.그 정도는 괜찮은 것 아닌가 하는 직관적인 답이 떠오르기는 하나, 어느 행정청의 정비사업 질의회신에서는 신분증명서 사본은 가린 곳 없이 온전하게 제출되어야 한다고 하면서 주민등록번호의 뒷자리를 가린 신분증명서 사본은 효력이 없다는 취지로 답한 것도 있는 것을 보면 마냥 쉬운 문제는 아닌가 보다.법률 문언
도시 및 주거환경정비법에서는 ‘예산으로 정한 사항 이외의 조합원에 부담이 되는 계약’은 총회의결을 거쳐야 하고, 위반시 형사처벌 규정을 두고 있다. 그런데 예산에 반영되지 않은 지출을 해야 할 때마다 사전에 총회 의결을 거쳐야 한다면 시간과 비용의 낭비가 심할 수 밖에 없다.이를 극복하고자 조합은 예상하지 못한 정비사업비의 지출을 위해 예비비 항목으로 예산을 수립하고 있다.사실 예비비 제도는 예산 수립 후 변화한 여건에 대응하여 예산집행의 신축성을 확보하기 위한 수단으로 생소하겠지만 헌법적 근거까지 있는 제도이다. 헌법적 관점에서
최근에 여러 조합에서 진행되는 총회들을 보면 선거안건과 일반안건을 분리하여 별도의 종이에 서면결의서를 제작하고, 회송용 봉투도 별도로 제작하는 경우가 많다.서울시 관내의 조합과 같이 서울시 표준 선거관리규정을 따르는 경우 우편투표를 선거인이 직접 우송하도록 규정하여 홍보요원을 활용하는데 상당한 제한이 따르기 때문에, 일반안건과 선거안건의 서면결의서를 분리하여 운영한다. 선거관리규정에 우편투표와 관련하여 별다른 제약이 없는 조합의 경우에도 선거안건에 관한 우편투표를 기명으로 진행하는데 상당한 부담을 느껴 일반안건과 분리하여 운영하는
재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
(지난 기고에 이어) 지난 기고에서는 조합설립인가 후 1세대에 속하는 다물권자들로부터 부동산을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 몇 개의 분양신청권을 인정할 것인지가 문제되었다는 것, 이것은 결국 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항제2호와 제3호를 중첩 적용할 것인지의 문제로 이를 두고 상반된 해석이 가능하다는 것 등을 살펴보았다.그렇다면 법원의 판단은 어땠을까. 1심은 제2호와 제3호의 중첩 적용을 긍정하며 조합의 손을 들어줬다. 원래 제1호만 존재하던 도시정비법 제39조제1항에 제2호와 제3호가 신설된 것은 조합설립 단계에서
지난해 나온 정비사업 판결 중 가장 흥미로운 것을 꼽으라면 ‘조합설립인가 후 1세대에 속하는 다물권자들로부터 부동산을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 몇 개의 분양신청권을 인정할 것인지’에 대한 판결을 드는 분이 많을 것이다. 1심과 2심, 대법원의 판단이 모두 달랐던 것을 보면 법원의 입장에서도 해석이 간단치 않은 사안이었던 모양이다. 이번 대법원 판결로 쟁점이 정리됐지만 법원이 어떤 고민 끝에 결론을 내렸는지 곱씹어 보는 것은 여전히 의미있는 일이다.G와 H는 재건축 정비구역 내에 부동산을 소유한 부부로서 1세대를 구성하고 있
최근 수도권의 한 재건축 현장에서 시공자 선정을 위한 총회를 앞두고 작은 실랑이가 있었다. 해당 구역은 일반적인 조합이 아니라 신탁자 시행방식을 채택하였는데 사업시행자 지정에 동의하지 않았던 토지등소유자가 전체회의를 앞두고 사업시행자 지정동의서를 제출하였을 때 이미 소집통지까지 마친 상황에서 이들에게 의결권을 인정하여야 하는지 논란이 된 것이다. 사실 이러한 이슈는 일반적인 조합시행방식에서 논의 가치가 더 크다. 재건축조합설립동의서를 제출하지 않았던 비조합원이 특정한 조합원 총회를 목전에 두고 조합설립동의서를 제출했을 때 이들에게
추진위원회에서 뽑은 정비업체가 조합에 승계되는지에 대한 논란은 이제 어느 정도 정리가 된 것 같다. 법제처, 국토교통부, 하급심 법원들은 승계된다, 승계되지 않는다는 서로 다른 결론을 내놓았지만, 서울고등법원이 2021년, 2022년 연이어 승계되지 않는다는 결론을 내렸고 두 판결이 모두 대법원에서 심리불속행의 형태로나마 확정되면서 승계되지 않는다는 쪽으로 추가 기울었다. 앞으로 정비업체를 뽑아야 하는 추진위원회는 정비업체 계약 시 계약 범위를 조합설립인가 시까지로 한정하고 그 이후의 업무에 대한 고려없이 용역비 및 지급비율을 정하
도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 이루어지는 바, 해당 지역에는 관청으로부터 건물의 허가나 신고를 득함이 없이 건축되는 ‘무허가건축물’의 비중이 상대적으로 높다. 이에 무허가건축물 소유자도 적법한 건축물을 소유한 자와 똑같이 정비사업조합의 조합원 지위를 갖는지가 중요한 문제로 대두되는데, 도시정비법에서는 ‘정비구역 내 소재한 토지 또는 건축물의 소유자’에게 조합원 지위가 인정된다고만 규정하고 있을 뿐, 무허가건축물 소유자도 조합원 지위를 가질 수 있는지에 대해서는
재개발정비사업 구역 내 거주자가 영위 중인 영업이 영업손실보상 대상이 되기 위해서는 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 이루어지는 계속적 영업이어야 하며, 관련 법령에 따라 허가 등이 필요한 영업인 경우 이를 받아 행하는 것이어야 한다.영업권자들은 사업자등록증, 부가가치세 납부증명 등의 자료를 근거로 자신들의 영업이 적법하다고 주장하기도 한다. 그러나 이러한 자료는 대상자가 사업자로 등록하고 납세의무를 다하였다는 사실만을 보여줄 뿐, 위 영업손실보상의 요건을 충족하였는지 여부는 별도의 검토를 요한다.물론 대부분의 영업권자들은
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙은 토지의 평가에 관하여 세부적으로 정하고 있는데, 그 중 하나 특수한 경우로 ‘미지급용지의 평가’라는 것이 있다(제25조). 2015년 4월 28일 시행규칙이 개정되면서 용어만 ‘미불용지’에서 ‘미지급용지’로 바뀌었다.해당 규정은 “종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다”라고 정하고 있으므로, 문언상 도출되는 미지급용지의 요건은 ①종전에 공익사업이 시행된 부지일 것 ②보상금이
조합 관련 일을 하다보면 “법에 맞춰 할 만큼 했는데, 그럼에도 처벌되는것이 맞냐”며 억울함을 토로해 오는 경우가 있다. 이쪽 업무를 해오고 있는 필자조차도 법정에 가서 판단을 받기 전까지는 아리송한 사례들이 있다. 그 중에서 대표적인 몇 가지 사례들에 대해서 살펴본다.A 조합장은 조합에 예산이 없는 상태에서 계약을 체결하면 도시정비법 위반으로 처벌된다는 점을 염두에 두고 총회 결의를 조건으로 정지조건부계약을 체결하였다. 어차피 총회의결을 받지 못하면 해당 계약은 무효이니 조합원의 부담이 되는 계약이라 할 수 없다는 입장이었다. 법
2023.7.18. 법률 제19560호로 일부 개정된 도시정비법 개정 제41조제1항은 하나의 물건을 여러 사람이 공유한 경우, 가장 많은 지분을 소유한 자만 조합 임원이 될 수 있도록 개정되었다. 이는 외부 투기 세력이 구역 내 부동산의 극소수 지분을 염가에 매입한 후 다른 공유자들로부터 대표조합원 선임 동의를 받아 임원 선거에 입후보하는 방법으로 손쉽게 조합 집행부를 장악하던 폐단들을 근절하기 위한 취지에서 개정되었다.위와 같이 도시정비법이 개정되기 전에는 최대 지분권자든 소수 지분권자든 대표조합원 선임동의서를 제출하면서 피선출권