Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다. 재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상
Q. 정비구역 내 부동산 중 신탁등기가 된 경우 조합에 의결권을 행사하는 토지등소유자를 수탁자로 보아야 하나요? 위탁자로 보아야 하나요? A. 신탁부동산을 이용하여 이주비를 대출하는 등 최근 정비사업구역에서도 부동산 신탁이 많이 활용되고 있습니다. 신탁법상 신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(수탁자라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 일부 개정되어 2019.7.1.부터 시행되었다. 정비사업을 관통하는 것은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이기 때문에 언뜻 보면 토지보상법이 정비사업과 관련 없다고 생각할 수 있다. 하지만 정비사업 시행에 필요한 수용·사용 및 손실보상 등은 대부분 토지보상법을 준용하므로(도시정비법 제65조 참조) 정비사업을 원만하고 적법하게 시행하는데 있어 토지보상법에 대한 이해는 반드시 필요하다. 현금청산자도 정당한 손실보상을 받기 위해 그 근거 법률인 토지보상법을
Q. 재개발조합의 총회 시 조합의 홍보요원이 조합원으로부터 제출받아 조합에 접수한 서면결의서는 유효한 것인지 궁금합니다. A. 다수의 재건축·재개발조합에서 총회홍보를 위한 홍보용역업체를 선정하여 조합 업무를 보조하고 있는데 이러한 홍보업체직원들을 ‘OS(outsourcing)요원’이라 부릅니다. OS요원들의 주요 업무는 크게 1)동의서 수집(징구) 보조 2)조합총회의 개최와 진행 3)세입자 현황조사 및 세입자 이주관리 등입니다. 도시정비법 제69조제1항에 따르면 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의 등에 관한 업무의 대행은 시·도지사
Q. 제가 소유한 토지가 정비구역에 포함되었습니다. 정비구역 지정을 다투고 싶은데 이에 대해 알려 주세요. A. 정비구역 지정은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발·재건축사업의 첫 출발점이다. 정비구역은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기분계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 요건에 해당하는 구역에 지정한다. 정비구역은 정비사업의 명칭, 예정시기 등과 함께 정비계획에 포함된다. 그리고 정비구역이 지정되면 정비구역 안에서는 건축물의 건축, 공장물의 설치, 토지
Q. 재건축조합입니다. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자인 A를 상대로 매도청구소송을 진행하던 중 A가 B에게 부동산을 매도한 경우 B에게 다시 매도청구소송을 새롭게 제기해야하는 것인가요? A. 구 도시 및 주거환경정비법(2012.2.1. 개정되기 전의 것) 제39조에 따르면 재건축사업의 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있습니다. 구체적으로 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로
Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상
Q. 재건축·재개발 조합에서 토지등소유자에게 동의를 받을 때 어떻게 동의를 받아야 하는지 동의의 방법과 동의자 수를 산정하는 기준이 궁금합니다. A. 재건축·재개발사업을 포함한 정비사업에서 동의자 수 산정방법과 동의방법에 하자가 있는 경우 총회결의가 무효 또는 취소될 가능성이 있기 때문에 ‘토지등소유자에 대한 동의문제’는 많은 법률분쟁의 원인이 됩니다. 이에 개별 조합에서는 토지등소유자의 동의방법에 대한 정확한 이해가 요구됩니다. 도시정비법상 토지등소유자의 ‘서면에 의한 동의’를 요하는 경우는 다음과 같습니다. △정비구역의 해제동의
Q. 저는 재건축사업조합의 조합원입니다. 매도청구권과 매도청구권 행사로 토지등소유자가 받게되는 가격에 대해 알려 주세요. A. 매도청구권은 아파트 재건축사업 등 각종 개발사업에 있어 사업구역내 토지 및 건축물 등을 일정한 절차를 거쳐 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하며, 매도청구소송은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 소송을 의미한다. 매도청구권 행사는 개인의 재산을 강제로 취득하게 되어 공용수용과 유사한 효과를 발생하는 측면이 있다. 재산권을 본질적으로 침
Q. A 재개발 조합입니다. 저희 조합은 새로운 임원을 선출하기 위해 총회개최를 준비하고 있습니다. 임원 선출 절차에서 유의할 점이 무엇인지 알려주세요. A. 재개발사업에는 복잡하고 첨예한 이해관계가 대립하기 마련이다. 자연스레 재개발사업의 여러 사안마다 조합원 사이에는 서로 다른 목소리가 충돌하고 수렴하는 과정을 거친다. 임원 선거도 예외일 수 없다. 조합 임원은 재개발사업을 시행하고 많은 예산을 집행하는 만큼 조합원들의 관심도 높고 치열한 경쟁을 벌인다. 이에 반해 도시 및 주거환경정비법에서는 임원의 자격, 총회의 동의 요건만을
Q. 정비사업을 더 이상 진행하고 싶지 않은 경우 정비구역 해제사유에는 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다. A. 재건축, 재개발 사업이 지지부진한 경우 정비구역 해제결정을 통해 정비사업을 중단할 수 있습니다. 그렇다면 도시정비법에서 정하고 있는 정비구역 해제사유는 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다. 우선 소위 ‘일몰제’라고 불리는 필요적 해제사유가 있습니다. 재개발, 재건축사업의 경우(조합시행방식) 토지등소유자가 정비구역으로 지정고시된 날부터 1) 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우 2) 2년이 되는 날까지 조합
Q. A 재개발 조합입니다. 주거이전비에 대해 알려주세요. A. 주거이전비는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 및 세입자에 대하여 지급하는 생활보상의 한 유형이다. 대법원은 주거이전비의 성격에 대하여 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이라 밝힌바 있다(대법원 2006.4.27. 선고 2006두2435 판결). 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비