Q. 정비사업을 더 이상 진행하고 싶지 않은 경우 정비구역 해제사유에는 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.
A. 재건축, 재개발 사업이 지지부진한 경우 정비구역 해제결정을 통해 정비사업을 중단할 수 있습니다. 그렇다면 도시정비법에서 정하고 있는 정비구역 해제사유는 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다.
우선 소위 ‘일몰제’라고 불리는 필요적 해제사유가 있습니다. 재개발, 재건축사업의 경우(조합시행방식) 토지등소유자가 정비구역으로 지정고시된 날부터 1) 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우 2) 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 3) 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우에는 시장, 군수가 정비구역의 해제를 요청하고 심의를 거친 뒤 정비구역을 해제하도록 하고 있습니다(도시정비법 제20조).
위에서 열거한 필요적 해제사유는 해당 조합의 정비계획 수립시기가 2012. 2. 1.이후인지 이전인지에 따라 적용기간이 달라지게 되므로 별도로 살펴볼 것을 권합니다.
다음으로 정비구역의 지정권자의 판단 하에 해제여부를 결정할 수 있는 재량적 해제사유가 있는 경우입니다. 1) 추진위원장이나 조합임원 등이 입력한 정비계획 등으로 산정된 추정비례율이 80% 미만인 경우로서 사업찬성자가 100분의50 미만인 경우에는 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 보아 해제여부를 검토할 수 있고 2) 정비구역 등의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우이거나 3) 추진위원회가 구성되지 아니한 구역에서 토지등소유자의 100분의30 이상이 해제를 요청하는 경우 4) 현지개량방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 경우는 정비구역이 지정, 고시된 날부터 10년 이상 경과하고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 3분의2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우 정비구역 지정권자의 재량으로 정비구역을 해제할 수 있습니다(도시정비법 제21조).
최근 서울시는 서울시조례로 정비구역 해제판단 시 ‘지역의 역사 및 문화적 가치의 보전 필요성’을 고려해 역사문화보전의 필요성을 이유로 정비구역 직권해제 대상구역을 선정하여 문제가 되고 있습니다. 이러한 서울시의 직권해제결정으로 정비구역에서 해제된 조합은 서울시에 소송을 통해 정비구역 직권해제절차가 부당하다고 주장하였고, 최근 대법원에서는 ‘서울시의 도시환경정비구역 직권해제는 무효이다.’라는 판결을 내려 긴 갈등이 마무리된 사안이 있었습니다.
위 대법원판결의 이유는 서울시의 조례가 도시정비법에서 위임한 내용을 넘어 새로운 입법을 한 것으로 보인다는 것이었습니다.
정비구역이 해제되는 경우 그 동안 지출된 사업비가 모두 매몰비용이 되는 등 손해가 막대하기에 더욱 신중을 기할 필요가 있습니다. 개별 조합에서는 도시정비법에 규정된 정비구역 해제사유를 충분히 숙지하여야 할 것이고, 특히 관할시군구의 직권해제결정으로 인해 해제된 경우에는 행정소송을 통해 해제사유에 해당하는지와 해제를 위한 절차적 요건을 모두 준수하였는지에 대해 적극적으로 다투어 볼 필요가 있을 것입니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안