Q. 재건축·재개발 조합에서 토지등소유자에게 동의를 받을 때 어떻게 동의를 받아야 하는지 동의의 방법과 동의자 수를 산정하는 기준이 궁금합니다.


A. 재건축·재개발사업을 포함한 정비사업에서 동의자 수 산정방법과 동의방법에 하자가 있는 경우 총회결의가 무효 또는 취소될 가능성이 있기 때문에 ‘토지등소유자에 대한 동의문제’는 많은 법률분쟁의 원인이 됩니다. 이에 개별 조합에서는 토지등소유자의 동의방법에 대한 정확한 이해가 요구됩니다.


도시정비법상 토지등소유자의 ‘서면에 의한 동의’를 요하는 경우는 다음과 같습니다. △정비구역의 해제동의(법 제20조제1항제4호) △정비구역등 해제의 연장 요청(법 제20조제6항제1호) △토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우(법 제25조제1항제2호) △조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우(법 제31조제1항) △주민대표회의를 구성하는 경우(법 제47조제3항) △사업시행계획인가를 신청하는 경우(법 제50조제4항) △사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우(법 제58조제3항) △추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 가져오는 경우(법 제32조제4항) △조합을 설립하는 경우(법 제35조제2항 내지 제5항) △재개발·재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우(법 제26조, 제27조) △주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사등으로 지정하는 경우(법 제24조제1항)입니다.


도시정비법에서 동의방법과 관련하여 토지등소유자의 동의 시 인감도장을 사용한 서면동의서 방법에 의해 인감증명서를 첨부하도록 규정하고 있다가 2012.2.1. 법률 제11293호로 개정되면서 인감증명서 대신 신분증 사본을 첨부하고 서면동의서에 지장을 날인하고 자필로 서명하도록 변경되었습니다. 지장날인방식은 개정된 도시정비법 시행일인 2012.8.2. 후 최초로 동의를 받는 때부터 적용됩니다. 


검인서면동의서와 관련하여 추진위원회 구성을 위하여 토지등소유자의 동의를 받는 경우와 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자)가 조합설립을 위하여 토지동소유자의 동의를 받는 경우에는 시장·군수 등이 검인한 서면동의서를 사용하여야 하며 검인을 받지 아니한 서면동의서는 효력이 없습니다. 이러한 검인동의서는 동의서 위변조나 백지동의서 사용 등 불법행위를 막아 분쟁 발생 가능성을 차단한다는 취지에서 도입되었고 2016.7.28.이후 최초로 정비계획을 수립하는 경우부터 적용됩니다. 


덧붙여 토지등소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 정비사업의 추진에 관하여 명시적으로 반대의 의사를 표시하거나 반대하였다고 볼 수 있는 행위를 하지 아니하였다면 조합설립에 동의한 것으로 봅니다(대법원 2014.4.14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결). 


한편 동의자수 산정기준과 관련하여 기준 시기는 추진위원회 승인신청, 조합설립인가 신청 및 사업시행인가 신청 등의 경우 정비구역의 지정고시일이 아니라 각각의 승인 또는 인가신청일을 기준으로 판단합니다. 동의자 수 산정방법에 관하여 △같은 수인이 수개의 부동산을 공유하는 경우 1인을 토지등소유자로 산정하고 △다른 수인이 수개 부동산을 공유하는 경우 수인으로 △1인의 토지건물에 타인이 지상권을 설정한 경우 1인으로 △공유자 중 일부가 소재불명자인 경우에는 소유자수에서 제외되어야 하며 △수개 국공유지의 재산관리청이 다를 경우는 관리청수에 따라 1명으로 산정하게 됩니다. 


끝으로 동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있고 동의의 상대방 및 시장군수 등에게 철회서에 토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 성명을 적은 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 하며 시장·군수 등이 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야합니다.
 

이순희 변호사 / 법무법인 혜안

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