Q. 정비구역 내 부동산 중 신탁등기가 된 경우 조합에 의결권을 행사하는 토지등소유자를 수탁자로 보아야 하나요? 위탁자로 보아야 하나요?
A. 신탁부동산을 이용하여 이주비를 대출하는 등 최근 정비사업구역에서도 부동산 신탁이 많이 활용되고 있습니다.
신탁법상 신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(수탁자라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조).
특히 부동산신탁의 가장 큰 특징은 법률적으로 신탁을 원인으로 한 소유권 이전이 이루어지면 신탁에 따라 소유권을 취득한 수탁자는 대외적으로 완전한 소유권을 가지게 되는 점에 있습니다. 즉 신탁등기가 될 경우 대내외적으로 수탁자가 완전한 소유권을 가지게 되므로 위탁자는 해당 부동산에 대한 권리자가 아닌 것이 되기 때문에 수탁자와 위탁자가 별도로 신탁기간 동안 위탁자에게 사용, 수익권을 인정한다는 특약을 체결하기도 합니다.
위 사안에서도 이러한 신탁등기의 효과와 맞물려 정비구역 내 토지등소유자의 부동산이 신탁되어 수탁자에게 소유권이 이전된 경우 조합의 의결권을 행사할 수 있는 자를 수탁자로 보아야 할지 위탁자(토지등소유자)로 보아야 할지가 문제가 됩니다. 이에 대해 법원은 “토지등소유자가 도시환경정비사업 시행을 위하여 또는 그 사업 시행과 관련하여 직접적인 이해관계를 가지는 당사자로서 부동산을 신탁한 경우에 그 사업의 시행은 신탁의 목적에 부합하고 오히려 부동산신탁은 토지등소유자의 의사에 기하여 추진되는 도시환경정비사업 시행을 위한 수단으로 가능하게 되므로 위와 같은 신탁의 경우에 도시환경정비사업의 시행 미 토지등 소유자의 동의절차에서는 해당 부동산에 관한 소유권 등의 행사 및 그 사업 시행에 직접 이해관계를 가지는 종전 토지등 소유자인 위탁자가 주체가 되어 그의 의견이 반영될 수 있도록 함이 타당하다”고 판단하였습니다.
정리하자면 법원은 도시환경정비사업에서 사업시행인가 처분 등 각종 처분의 요건인 사업시행자로서의 토지 등 소유자의 자격 및 사업시행계획에 대한 토지등소유자의 동의를 일반적인 사법관계와 동일하게 볼 수 없다고 판단였습니다. 따라서 도시환경정비사업 시행을 위하여 또는 그 사업시행과 관련하여 부동산에 관하여 담보신탁 또는 처분신탁 등이 이루어진 경우에 토지등소유자 및 그 신청에 필요한 동의를 얻어야 하는 토지등소유자는 수탁자가 아니라 ‘위탁자’를 기준으로 하여야 합니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안