Q. 제가 소유한 토지가 정비구역에 포함되었습니다. 정비구역 지정을 다투고 싶은데 이에 대해 알려 주세요.
A. 정비구역 지정은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발·재건축사업의 첫 출발점이다. 정비구역은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기분계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 요건에 해당하는 구역에 지정한다.
정비구역은 정비사업의 명칭, 예정시기 등과 함께 정비계획에 포함된다. 그리고 정비구역이 지정되면 정비구역 안에서는 건축물의 건축, 공장물의 설치, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 개발행위가 제한되므로 정비구역 지정 이후 재개발·재건축사업이 지연될 경우 개발이 사실상 불가능한 해당 지역은 자연스레 낙후될 수밖에 없다.
토지 및 건물 소유자 입장에서는 정비구역 지정 및 정비계획으로 인해 재산권을 제대로 행사할 수 없는 피해를 입게 되는 바, 이는 항고소송의 대상인 처분으로 볼 수 있다. 판례도 같은 입장이다. 따라서 사안의 질의자는 관할 행정법원에 정비구역 지정의 취소 또는 무효확인을 구하는 소송을 제기할 수 있다.
그런데 소송을 통해 정비구역 지정과 정비계획을 취소시키는 일은 매우 어렵다고 생각된다. 승소한 사례 역시 많지 않다. 왜냐하면 정비계획은 이를 입안하는 행정청에게 상대적으로 큰 재량을 부여하고 있기 때문이다.
대법원은 “도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경은 관계행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적, 판단을 기초로 하여 그 재량에 의하여 이루어지는 것이라고 할 것이므로 그 재량권의 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법 하다고 할 수는 없는 것이다”고 판시하였다(대법원 1985.7.23. 선고 83누727 판결, 1991.4.23. 선고 90누2994 판결 등 참조).
정비구역 지정이 재량권의 일탈 또는 남용에 해당하는지는 개별적인 사안에 따라 다소 다르게 주장할 수 있으나 도시정비법에서 정한 요건에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 이상 재량권의 일탈 또는 남용에 해당한다고 볼 여지는 적다고 사료된다.
위 판례에서 원고는 재개발구역 내에 불량건물이 존재하게 된 이유가 계획도로를 개설하지 않은 행정청에게 그 책임이 있고 건축대지의 최소면적에 미달되는 토지는 동일인이 소유하고 있어 최소면적에 해당한다고 볼 수 없다는 취지의 주장을 하였으나 법원은 위 주장을 배척하였다.
한편 정비계획 수립 및 구역지정을 다투는 소송에서는 ‘노후·불량건축물’에 대한 해석이 쟁점이 된 경우가 많았다. 구도시정비법 시행령에서는 준공된 후 20년이 지난 건축물을 노후·불량건축물의 예시로 규정하였고 토지등소유자는 20년이 지났다고 하여 일률적으로 노후·불량건축물로 단정하는 것은 위법하다고 다투었기 때문이다.
이에 대해 대법원은 “도시정비법과 그 시행령이 ‘준공된 후 20년이 지난 건축물을 ‘노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물’의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공된 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례하여 노후화하고 그에 따라 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다는 데에 있다고 할 것이므로 구 도시정비법 시행령 제2조제2항제1호가 규정하고 있는 ‘준공된 후 20년 등’과 같은 일정기간의 경과는 도시정비법 제2조제3호다목이 정한 철거가 불가피한 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 그 노후·불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로서 제시된 것이라고 보아야 하고 이와 달리 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시정비법과 그 시행령이 정한 ‘노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되는 것은 아니라고 할 것이다”고 판시하여 준공된 후 20년 등의 기간 경과 기준을 충족하더라도 현장조사 등을 통하여 개개 건축물이 철거가 불가피한 건축물인지 여부에 대한 검토 등이 선행되어야 한다고 판단하였다. 이후 도시정비법은 대법원 판례 취지를 반영하여 노후·불량건축물의 개념 등 정비구역의 지정 요건에 대한 개정이 이루어졌다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안