Q. 재건축조합입니다. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자인 A를 상대로 매도청구소송을 진행하던 중 A가 B에게 부동산을 매도한 경우 B에게 다시 매도청구소송을 새롭게 제기해야하는 것인가요?
A. 구 도시 및 주거환경정비법(2012.2.1. 개정되기 전의 것) 제39조에 따르면 재건축사업의 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있습니다. 구체적으로 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자(그 승계인 포함)에게 토지 또는 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.
한편 조합으로부터 재건축 참가 여부를 촉구 받은 사람 A가 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않았는데 그 토지 또는 건축물을 B에게 매도한 경우 조합은 새로운 매수인 B에게 다시 새로운 최고절차를 거칠 필요 없이 기존의 A에 대한 매도청구소송에 참가하도록 하여 매매계약상의 의무를 부담하도록 할 수 있는지 아니면 B를 상대로 새로이 매도청구소송을 제기해야하는지가 문제됩니다.
이에 대해 대법원은 △구 도시정비법 제10조는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다”라고 정하고 있으나 여기에서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고 사업시행자로부터 매도청구를 받는 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않으므로 매도청구소송이 제기된 후 토지 또는 건물을 매수한 승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수 없고 △토지 또는 건축물을 매수함으로서 매도인의 지위가 매수인에게 승계되었다고 하더라도 이것이 곧 매수인이 조합에 토지 또는 건축물에 관한 소유권이전등기의무를 승계하는 것은 아니므로 사업시행자인 조합은 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기해 매도청구권을 행사한 후 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 매수하였다고 하더라도 민사소송법 제82조제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구 소송을 인수하도록 신청할 수 없다고 판단하였습니다.
따라서 위 사안에서 재건축 조합은 A를 상대로 진행 중인 매도청구소송에서 소송 당사자의 지위를 B가 이어받도록 하는 소송인수 신청(민사소송법 제82조제1항)을 할 수 없고 새로이 매수인 B에게 매도청구소송을 다시 제기하여야 합니다.
이와 같이 재건축 조합의 매도청구소송 진행 중 토지 또는 건물이 전매되어 소유자의 지위가 변동되는 경우 조합은 새로운 소유자에게 다시 매도청구소송을 제기하여야 하고 이에 따른 소송지연으로 인해 전체적인 정비사업 진행이 지체되는 등 손해가 발생하는 경우가 많습니다.
이를 막기 위해서는 개별 조합에서는 매도청구소송 제기 전에 ‘부동산 처분금지가처분’을 신청할 것을 권합니다. 정비구역 내 토지 또는 건축물에 ‘처분금지가처분’이 되어 있는 경우 종전소유자가 매매를 하였더라도 조합에 그 매매의 효과를 주장할 수 없게 되어 조합으로서는 종전소유자에게만 매도청구소송을 제기하면 되어 집행이 용이하게 되기 때문입니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안