인천 미추홀구 주안10구역이 일부 조합원의 무분별한 반대 활동으로 막바지 재개발사업에 난항이 예고되고 있다. 특정 세력에 유리한 조합원 분양가 인하 안건에 대해서는 적극적으로 찬성하면서도 비례율이 25%가량 증가한 관리처분 변경안에 대해서는 반대를 유도하는 등의 이해하기 어려운 활동을 이어가고 있기 때문이다. 특히 오염토와 연약지반 등으로 인한 공사비 인상마저 인정하지 않아 향후 사업 장기화에 따른 조합원의 대규모 피해까지 우려되고 있다.주안10구역 재개발조합은 내달 3일 관리처분계획 변경을 위한 임시총회를 개최할 예정이다. 총회에
1. 사안의 개요=해당 조합은 관리처분총회를 앞두고 관리처분계획(안) 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 아파트 건축비에 부과하는 부가세 10%를 공사비에 포함하여 정비사업비 추산액을 산정하였는 바, 위 부가세를 정비사업비에 포함하는 것이 국민주택규모 아파트를 분양받는 조합원과의 형평에 반하는 것인지 문제되었다.2. 관련 판례=(도시정비법 신설 전 구 주택건축법에 따른 재건축 정비사업조합 사건이지만) 국민주택규모 아파트의 건축비에 부과되는 부가가치세를 총 사업비에 포함시켜 전체 조합원이 비용분담 하기로 하는 결의가 이해관계가
20. 관리처분계획(1)관리처분계획이란 무엇인가? 그 내용은?[ Key Point ]◯ 관리처분계획이란 말을 많이 들었지요? 조합원들의 분양권이 인정되는지 안 되는지, 또 분양권이 몇 개가 인정되는지 등의 질문을 할 때마다 ‘나중에 관리처분계획이 수립되어야 정확한 것을 안다.’ 또는 ‘우리 조합의 관리처분계획에 의하면 이 사안의 경우에는 분양권이 인정될 수가 없다.’라는 말을 많이 들었을 것입니다.◯ 자, 그러면 과연 관리처분계획이라는 것이 무엇이며, 그 내용은 어떻게 되어 있는지 간략히 살펴보도록 하겠습니다. 1. 관리처분계획이란
1. 비례율이란=정비사업조합은 조합원 개개인이 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 출자 받아서 사업을 한다. 건축물의 분양사업을 함에는 필연적으로 사업비와 운영비가 지출되기 마련이다. 분양에 따른 수입과 사업을 함에 따른 지출을 산출하여 사업의 손익을 계산하는 것은 필연이라 하겠다. 이 때 정비사업조합의 사업 타당성을 금전적인 요소를 고려하여 산출하는 방법이 비례율이다. 일반적으로 비례율이 100%를 초과하면 사업성이 있다고 판단하고, 100% 미만이면 사업성이 떨어진다고 할 수 있다. 비례율의 산출방식은 다음과 같다.비례율 = (총
1. 청산금이란=도시 및 주거환경정비법 제89조는 “대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 또는 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전의 고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급 할 수 있다”고 규정하
Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1+1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.‘1+1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성
대전 중구 문화동8구역이 관리처분계획을 의결하는 등 막바지 재개발사업에 속도를 내고 있다.문화동8구역 재개발조합(조합장 김희경)은 지난 11일 중구 문화동에 소재한 BMK웨딩홀 1층 엠버홀에서 ‘관리처분계획 수립을 위한 2021년도 임시총회’를 개최했다.먼저 관리처분계획안 수립 의결의 건에 따르면 추정 비례율은 약 105.4%로 산정됐다. 조합이 추산한 분양 총수입은 약 6,983억9,410만1,000원으로, 추정 사업비는 6,004억4,808만3,000원이다. 또 분양대상자별 종전자산 평가 총액은 약 929억770만7,285원으로
1. 문제의 소재=과거 종전 자산 평가를 한 정비사업 현장의 경우 관리처분 총회를 준비하다 보면 일부 조합원들이 최근 몇 년 간 급격하게 상승한 부동산 가격이 과거 종전 자산 평가 시에 반영되지 않았다고 하면서 현 시점을 기준으로 한 종전자산재평가 등을 요구하는 경우가 있다.그러나 이와 같은 주장은 법령에 부합하지 않고, 종전자산재평가 시 분양대상 조합원에게 실익이 없고 오히려 현금청산 비용 증가를 일으켜 조합 사업비에 손실을 초래하는 경우도 있는 바, 아래에서 살펴 보기로 한다.2. 정비사업에서 종전자산 평가의 의의=도시 및 주거
충북 청주시 사창제2공구B블럭이 관리처분계획을 의결하는 등 막바지 재건축사업에 속도를 내고 있다.사창제2공구B블럭 재건축조합(조합장 이은창)은 지난 5일 단지 인근 주성아파트 9동 주차장에서 관리처분계획수립을 위한 임시총회를 열었다.먼저 관리처분계획안 수립의 건에 따르면 추정 비례율은 약 90.49%로 산정됐다. 조합이 추산한 분양 총수입은 약 1,713억5,705만원으로, 추정 사업비는 약 1,526억4,547만원이다. 또 분양대상자별 종전자산 총액은 약 206억7,828만원으로 평가됐다.설계개요를 살펴보면 사창제2공구B블럭은 청
이번 호에서는 정비사업에서 일어나는 감정평가에 대해 이야기 하고자 한다. 정비사업은 옛 집을 주고 새 집을 받는 사업이다. 언뜻 생각하면 모든 조합원이 아파트 1개호를 분양받는 것이 공평할 것 같지만 이는 많은 문제가 발생한다. 옛 집이 지어진 시기, 규모 등이 서로 다르고 새 집 또한 원하는 평형과 세대수를 만족시킬 수 없기 때문이다.그래서 일정한 기준과 향후 정산과정이 필요하다. 옛 집과 새 집의 가격이 그 기준이 된다. 출자하는 옛 집의 가격이 높으면, 분양신청에 우선권이 있고 경우에 따라 아파트 2개호를 분양받을 수도 있는
Q. 건축심의를 받은 가로주택정비사업조합입니다. 다음 단계로 관리처분계획을 준비 중인데 가로주택정비사업에서 유의할 사항은 어떤 것이 있을까요?A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 「도시 및 주거환경정비법」의 재건축정비사업과 대비되는 특징 중 하나는 가로주택과 소규모재건축은 건축심의 이후 관리처분계획수립과 사업시행계획인가 신청을 동시에 준비할 수 있다는 것입니다(법 제29조). 이를 위해 종전자산을 평가하는 기준일을 건축심의 결과를 통지 받은 날짜로 합니다(법 제28조제1항제1
KB부동산신탁이 강원 강릉시 이화연립 소규모재건축 사업대행자로 지정됐다. 시는 지난 22일 교동 303-1번지 일원 이화연립 소규모재건축사업에 대해 KB부동산신탁을 사업대행자로 지정하고 이를 고시했다.고시문에 따르면 이화연립은 면적이 9,528㎡로 지하2~지상17층 아파트 250세대 및 부대복리시설 등을 지을 예정이다. 이달 사업에 착수해 오는 2025년 4월 준공 예정이다.KB부동산신탁은 △사업시행계획(관리처분계획 포함) 수립 또는 변경 △현금청산대상자에 대한 현금청산 업무 지원 △일반분양 업무 수행 및 분양수입금 등 자금 수납·
급히 걸려온 전화 한 통. 다소 상기된 목소리의 주인공은 얼마 전 정비구역 해제처분 취소소송 항소심에서 가까스로 살아난 한 조합의 관계자였다. 시청에서 조합원들에게 ‘대법원에서 조합이 승소하여 사업이 진행되더라도 사업시행인가를 받았던 7년 전을 기준으로 종전자산평가를 할 것’이라고 했다는 것, 그래서 항소심 판결을 받고 기뻐했던 조합원들이 다시 동요하고 있다는 것이었다.1심에서 조합이 패소하자 정비구역이 해제될 것으로 철썩같이 믿고 사업구역 내 부동산을 사들인 빌라업자들이 화근이었다. 1심 결과가 확정되리라 믿고 부동산을 구입했다가
용인시 일대 리모델링사업장에서 용적률을 300%로 제한해둘 경우 사업성이 큰 폭으로 하락할 수 있다는 분석 결과가 나왔다. 이로써 사업 중단 우려 목소리는 더욱 커지고 있는 상황이다.일례로 A사업장의 경우 용적률을 하향 조정한 시뮬레이션을 검토한 결과 비례율은 종전 대비 10%p이상 떨어졌다. 먼저 용적률은 322.69%에서 300%만 적용할 경우 비례율이 기존 86.81%에서 75.75%로 11%p이상 하락했다. 이에 따라 가구당 평균 분담금은 1억9,701만원에서 2억4,055만원으로 종전보다 4,350만원이상 상승했다.또 추정
경기도 성남시 상대원2구역이 재개발 사업을 위한 관리처분인가 준비를 마쳤다.상대원2구역 주택재개발조합은 지난 6일 e편한세상 금빛그랑메종 현장에서 정기총회를 열고 관리처분계획안 등을 결의했다고 밝혔다.이날 총회에 상정된 관리처분계획안 수립의 건에 따르면 비례율은 약 130.33%로 의결됐다. 건축물의 총수입은 약 2조6,070억1,928만원 수준으로 총사업비는 약 1조5,590억826만원이 지출될 것으로 예상했다. 분양 대상 조합원의 종전자산평가금액은 약 8,040억9,156만원으로 집계됐다.계획안을 살펴보면 이 구역은 성남시 중원
대구광역시 달서구 현대백조타운이 관리처분계획을 변경하는 등 재건축사업 마무리 단계를 향해가고 있다.현대백조타운 재건축조합은 지난달 29일 관리처분계획 변경을 골자로 한 정기총회를 개최했다.먼저 총회에 상정된 관리처분 계획변경인가 승인의 건에 따르면 비례율은 약 100.05%로 의결됐다. 건축물의 총 수입은 약 4,904억6,494만원 수준으로 총 사업비는 약 3,092억1,398만원이 지출될 것으로 예상했다. 분양 대상 조합원의 종전자산평가금액은 약 1,811억4,630만원으로 집계됐다.사업개요를 살펴보면 이 구역은 달서구 본리동
인천 서구 롯데우람아파트가 관리처분계획을 변경하는 등 막바지 재건축사업을 향해 순항하고 있다.롯데우람아파트 재건축조합은 지난 22일 관리처분계획 변경을 골자로 한 정기총회를 개최했다.이날 총회에 상정된 관리처분계획변경안 승인의 건에 따르면 비례율은 109.65%로 의결됐다. 건축물의 총 수입은 약 2,147억7,191만원 수준으로 총 사업비는 약 1,643억2,261만원이 지출될 것으로 예상했다. 분양 대상 조합원의 종전자산평가금액은 약 460억935만원으로 집계됐다.사업개요에 따르면 이 지역은 서구 석남동 491-3번지 일대로 면
정부가 2·4 공급대책의 후속조치로 도시재생 선도사업 후보지 27곳과 지방 신규 공공택지 등을 선정했다. 이번에 선정된 지역에서 총 5만2,000호 규모의 주택이 공급될 예정이다.국토교통부는 지난 29일 3080+ 대도시권 주택공급방안에 따라 도시재생 선도사업 후보지와 행정중심복합도시, 지방 신규 공공택지 등을 공개하고, 주택공급에 대한 세부계획을 발표했다. ▲소규모주택정비 관리지역 후보지, 서울·경기·인천·대전·광주 등서 20곳 선정=발표에 따르면 소규모주택정비 관리지역과 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 27곳에서 2만1,000호
이번 호에서는 도시 및 주거환경정비법 제19조의 내용에 대해 살펴보고자 한다.도시정비법 제19조제1항은 정부구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위에 대해 시장·군수 등의 허가를 받도록 하고 있다.같은 법 시행령 제15조제2항에서 시장·군수 등은 허가를 하려는 경우로서 사업시행자가 있는 경우에는 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 시장·군수 등이 정비사업 조합에게 관련 의견 제출을 요구하는데,
서울 동대문구 신설1구역이 공공재개발을 통해 지지부진했던 사업에 속도를 낼 전망이다. 특히 개략적인 사업성 분석 결과 추정 비례율은 기존 정비계획안 대비 약 41%p 늘어난 약 131%로 산정되면서 주민 부담이 크게 줄어드는 것으로 파악됐다.지난 20일 LH(한국토지주택공사)는 동대문구 신설동에 위치한 성현교회에서 ‘신설1구역 공공재개발 주민설명회’를 개최했다.LH는 신월1구역이 공공재개발로 사업을 추진할 경우 기존 정비계획을 적용했을 때보다 사업성이 크게 향상될 것으로 분석했다.우선 공공재개발 추진에 따른 사업성 변화를 3가지 안