20. 관리처분계획(1)
관리처분계획이란 무엇인가? 그 내용은?
[ Key Point ]
◯ 관리처분계획이란 말을 많이 들었지요? 조합원들의 분양권이 인정되는지 안 되는지, 또 분양권이 몇 개가 인정되는지 등의 질문을 할 때마다 ‘나중에 관리처분계획이 수립되어야 정확한 것을 안다.’ 또는 ‘우리 조합의 관리처분계획에 의하면 이 사안의 경우에는 분양권이 인정될 수가 없다.’라는 말을 많이 들었을 것입니다.
◯ 자, 그러면 과연 관리처분계획이라는 것이 무엇이며, 그 내용은 어떻게 되어 있는지 간략히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 관리처분계획이란 무엇인가?
◯ 관리처분의 개념에 관하여 서울행정법원에서 발간한 ‘행정소송의 이론과 실무’라는 책을 보면, ‘관리처분계획이란 정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권·전세권·임차권·저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성한 토지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획이다.’라고 표현되어 있다.
◯ 즉, 종전 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환하는 계획인 것이다.
2. 관리처분계획의 내용 (총회 책자 기준)
◯ 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 글로 표현하는 것보다는 실제 총회 책자에 수록된 관리처분계획의 내용을 보여주는 것이 더 쉽게 이해할 수 있을 것 같다.
◯ 그래서 실제로 어느 조합의 총회 책자에 수록된 관리처분계획의 내용을 보여주도록 하겠다. 일단 이 내용들을 한번 읽어 보는 것이 관리처분계획을 이해하는 데 도움이 많이 될 것이다. 동영상 강의의 설명을 들으면서 아래의 내용을 보시기 바란다.
◯ 아래의 조문 표시는 일반적인 관리처분계획에서 인용하는 조문이고, 조합별로 조문 표시는 다를 수 있다.
제1조 개요
◯ 제1조는 해당 조합의 정비사업 종로를 표시하는 것이므로 별문제가 없다.
제2조 사업계획 개요–첨부 사업개요 참조
◯ 제2조는 조합의 사업계획에 대한 개요를 기재하는 부분인데, 관리처분계획을 수립하기 전에 이미 관할관청으로부터 인가받은 사업시행계획의 개요를 적는 것이다.
◯ 주로 신축건축물의 면적별 세대수를 기재하는 것으로써, 이 부분도 사업시행계획인가 받은 대로 기재하기 때문에, 비교해서 동일하면 별문제가 없는 조항이다.
제3조 토지의 처분(기준) 계획
◯ 제3조는 사업구역 내에 있거나 사업시행면적에 포함되는 토지의 총면적을 기재하고, 그 토지 중 신축 아파트 및 상가를 건축하는 부지의 면적과 도로, 공원, 공공청사, 학교 등 정비기반시설을 설치하는 면적을 표기하는 부분이다.
◯ 이 내용도사업시행계획인가를 받은 대로 기재하기 때문에 비교해서 동일하면 별문제가 없다고 생각해도 된다.
제4조 종전자산의 기준 및 가격
◯ 제4조는 조합원들이 소유하고 있는 관리처분계획 수립 당시의 건축물 및 토지에 대하여 어떻게 감정평가를 할 것인지에 관하여 기재하는 부분이다.
◯ 종전자산에 포함되는 재산 중 토지 또는 건축물에 대하여, ①면적 계산은 등기부등본상의 기재를 기준으로 한다는 점, ②소유권 현황도 등기부등본상의 기재를 기준으로 한다는 점. ③평가는 2인 이상의 감정평가법인에 의한 감정평가를 산술평균으로 한다는 점, ④감정평가 기준일은 관리처분계획수립 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법에 규정된 대로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한다는 점을 기재한 것으로써, 법령상 문제점이 없다.
◯ 다만 주로 재개발 사업의 경우에 무허가 건축물이 있거나 위법하게 건축된 부분이 있을 경우에 어떤 면적까지 종전자산평가대상에 넣을 것인지를 기재하는 경우가 있는데, 재개발 사업에 있어서 법령이 인정하는 무허가 건축물은 무허가건축물대장에 기재된 면적으로 하는 경우가 많으며, 위법하게 건축된 부분은 평가대상에서 제외하는 경우가 대부분이다.
제5조 신축건축물의 분양(공급) 기준
◯ 이 조항에 관심을 가질 필요가 있다. 흔히 말하는 여러 개의 건축물이나 토지 등을 소유하고 있거나, 공유로 소유하고 있을 경우에 분양권을 몇 개를 줄 것인지를 여기에 기재하게 된다.
◯ 대부분 도시 및 주거환경정비법령이나 해당 시·도 조례에서 규정하고 있는 기준을 기재하게 된다.
◯ 그런데 도시정비법령상에는 특히 재건축의 경우에 3채까지 분양권을 인정하거나 예외적으로 소유 세대만큼 분양권을 인정하도록 규정되어 있는데, 그 조문 내용이 ‘공급한다.’가 아니라 ‘공급할 수 있다.’라고 법령에 규정되어 있어서 조합에서 공급할 수도 있고, 공급하지 않을 수도 있어 이를 관리처분계획에서 정하기 나름인 것으로 해석되고 있기 때문이다.
◯ 즉, 법령상에서는 3채까지 공급할 수 있도록 되어 있지만, 조합에서 관리처분계획 내용상에 1채만 공급하는 것으로 규정하여 이를 총회의 의결로 통과시키면, 해당 조합원은 결국 1채밖에 받지 못하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.
◯ 이것은 흔히 말하는 ‘1+1’의 경우에도 마찬가지이다. ‘법령상에는 공급할 수 있도록 규정되어 있으나. 우리 조합의 경우에는 공급하지 않는 것으로 의결하였다’라고 하여 분쟁이 발생할 수도 있기 때문이다.
◯ 법령에서 공급할 수 있도록 한 취지를 충분히 반영하여 여러 채를 공급받을 수 있도록 관리처분계획을 수립하는 것이 조합원들과의 형평성에 바르다고 판단한다.
제6조 권리가액(분양기준가액)의 산정
◯ 이 조항에는 ‘비례율’이 기재되는데, 이는 분양수입과 지출을 계산하여 비례율이 계산되는 것이기 때문에 그 수치가 맞는지 여부를 따지기는 쉽지 않다.
◯ 그리고 ‘비례율’을 변동시키더라도 결국 조합원들의 부담금은 동일하게 계산이 되기 때문에, 이 비례율의 수치를 변경시키는 것은 별 실익이 없기 때문이다.
제7조 조합원 분담금(환급금) 산출기준과 분양계약
제8조 조합원 부담금(환급금)의 납부방법
◯ 제7조와 제8조의 내용에 따라 조합원들이 부담금을 어떤 비율로 납입할지를 정하게 되는데, 이는 시공자가 제안한 제안내용에 따라 납부 비율이 달라 질 수도 있으나. 그 총금액이 달라지지는 않는다.
그 이외에 ‘분양 미신청자에 대한 조치’ 항목은 법에 있는 내용을 기재하는 것으로서, 별문제가 되지 않는다.