이번 호에서는 도시 및 주거환경정비법 제19조의 내용에 대해 살펴보고자 한다.
도시정비법 제19조제1항은 정부구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위에 대해 시장·군수 등의 허가를 받도록 하고 있다.
같은 법 시행령 제15조제2항에서 시장·군수 등은 허가를 하려는 경우로서 사업시행자가 있는 경우에는 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 시장·군수 등이 정비사업 조합에게 관련 의견 제출을 요구하는데, 낯선 내용에 정비사업 조합으로서는 어떤 의견을 밝혀야 할지 고민하게 된다.
그 고민을 해결하기 위해서는 먼저 위 규정의 숨은 의미에 대해 생각해 볼 필요가 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등 개발행위를 위해서는 시장 등의 허가를 얻어야 한다고 규정하는데, 도시정비법 제19조는 위 규정과 구조 및 내용 등이 매우 유사하다.
개발행위 허가에 대해서는 국토계획법에서 의율 가능함에도 도시정비법에서 별도의 규정을 두는 이유는 위 허가가 정비사업에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 철거가 예정된 정비구역 안에서 새로운 개발행위가 이루어진다면 정비사업 조합이 사업에 지출해야 하는 시간과 비용이 증가할 수밖에 없다. 물론 이는 사회적으로도 바람직하다 볼 수 없다. 그래서 도시정비법령에서는 개발행위 허가에 앞서 이해관계인인 조합의 의견을 듣도록 규정하고 있는 것이다.
예를 들어 정비구역 내 신축 빌라가 지어진다고 가정해보자. 빌라가 분양이 된다면 토지등소유자가 늘어날 수 있으며(물론 분양권은 권리산정기준일 등에 따라 제한되게 된다), 빌라 소유자가 분양신청을 하지 않을 경우 위 빌라는 현금청산 대상이 된다. 크진 않겠지만 정비사업의 수익성에도 영향을 미칠 수 있다. 특히, 개발행위 허가가 이루어진 시기가 사업시행인가 이후라면 종전자산가격 및 비례율 등에도 영향을 미칠 수 있다. 이를 바로잡는데 상당한 비용과 시간이 소요되며 이는 궁극적으로 조합원들의 부담으로 이어진다.
여러 토지를 하나의 토지로 만드는 합병이라면 어떠한가. 토지 합병은 도시정비법 제19조제1항에서 정한 개발행위에 해당하지 않는다. 언뜻 보면, 토지 합병은 건축물이 새로 지어지는 것도 아니니 정비사업에 별다른 영향이 없을 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 토지 합병 또한 정비사업에 영향을 미칠 수 있다. 토지는 필지별로 구분하여 감정평가를 하여야 하는데 여러 필지를 합병하게 되면 이론적으로는 합병으로 인해 감정평가 금액이 높아질 수 있다. 도로에 접한 100평 토지와 100평의 맹지가 합쳐지면 100평의 맹지가 도로에 접한 것으로 평가할 수 있는 것이다. 차후 종전자산금액과 현금청산금액이 달라 질 수 있는 것이다.
결론적으로 정비구역 안의 개발행위는 정비사업에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 따라서 시장 등으로부터 도시정비법 제19조와 관련한 의견을 요청받은 정비사업 조합으로서는 관련한 내용을 면밀히 파악하여 이에 대한 의견을 적극적으로 개진할 필요가 있다.