Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?
A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1＋1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.
‘1＋1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성 검증 등에서 아직도 주요하게 검토되는 사항입니다.
건축물대장이 존재하면 대장에 등재된 용도로 전용면적을 산정하면 되므로 면적산정에 큰 이론의 여지는 없습니다. 문제는 허가 받지 않은 건물에 대한 것인데 간혹 무허가건물에 대해 잘못 이해하는 경우가 있어 무허가건물면적 산정에 관해 살펴보고자 합니다.
무허가건물의 종전자산 편입여부는 「도시 및 주거환경정비법」 관련 조례에 규정되어 있습니다. 자치단체별로 다소 차이는 있으나 1989.01.24.을 기준으로 이전에 건립된 것은 특정(또는 기존)무허가건물로 종전자산의 평가대상이 되나 이후 건물은 신발생무허가건물로서 관리처분에 반영되지 않는다는 점은 같습니다.
무허가건물 면적은 주택재개발사업 표준정관 등에 따라 측량면적, 무허가건물확인원, 재산세대장상의 면적을 기준으로 산정할 수 있습니다. 무허가건물은 신축행위 전 허가를 받아야 함에도 행정청으로부터 허가를 받지 않은 건물이므로 건물 준공 및 대장도 없습니다. 다만 허가를 받지 않았다고 하여 재산세 등 과세대상에서 제외되는 것은 아니므로 재산세대장등이 존재할 수 있고 여기에 면적이 기재될 수 있습니다.
이런 무허가 유형 이외에 적법한 건축허가를 받아 준공하고 건축물대장도 있는 건물에 허가를 받지 않고 증축하는 무허가 건물도 있습니다. 그렇다면 예를 들어 기존에 허가받은 건축물 90㎡에 추가로 30㎡를 무허가로 증축하였다면 이 부분은 감정평가의 대상으로 보아 건물면적을 120㎡로 산정할 수 있을까요?
건물면적과 관련하여 서울시 조례 제34조제3호는 “종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다”고 되어 있습니다. 또한 주택재개발 표준정관도 “건축물 관리대장에 등재되어있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다”는 조항이 있습니다(정관 제45조).
이렇게 보면 증축부분도 측량성과를 기준으로 산정하여 종전자산 대상이 된다고 해석할 여지도 있습니다. 그러나 판례는 “재산세과세대장이나 측량성과를 기준으로 소유면적을 평가할 수 있도록 규정한 대상은 건축물관리대장에 등재되어 있지 않은 종전의 건축물이지 이 사건 건물과 같이 건축물관리대장으로 공부상 면적이 확인되는 건축물이 아님은 분명하다”고 판시한 바 있습니다(2010구합14039). 또한 표준정관 제45조도 단서에서 ‘위법하게 건축된 부분의 면적(무허가 건축물의 경우에는 기존 무허가 건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외’하는 것으로 되어 있습니다.
요약하면 다음과 같습니다. 무허가건물이 종전자산에 편입되려면 1989.01.24. 이전에 지은(A) 건축물대장이 존재하지 않는(B), A와 B를 동시에 만족하는 건물이어야 합니다. 따라서 기존에 건물에 증축된 부분은 건축물대장이 존재하지 않아야 한다는 A조건을 충족할 수 없어 종전자산의 대상이 될 수 없습니다. 참고로 위 판결에서 다른 쟁점사항으로 정원수나 정원석 등이 종전자산 대상이 포함되는지 여부도 판단하였는데 “정원수와 정원석 등의 지장물은 도시정비법, 공익사업법 등 관련 법령에 의하여 조합원의 권리가액 산정이나 정당한 보상에 포함되는 대상이 아니다”고 보았습니다.