1. 청산금이란=도시 및 주거환경정비법 제89조는 “대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 또는 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전의 고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급 할 수 있다”고 규정하고 있다.
2. 청산금의 양도소득세 대상 여부=특정 조합원이 정비사업조합에 출자한 종전토지와 건축물의 평가액에 비례율을 곱한 금액이 권리가액이다. 권리가액에서 조합원 분양가액을 차감해서 (+)가 산출되는 것은, 조합원이 정비사업조합으로부터 분양받는 아파트가액보다 조합원이 정비사업조합에 출자한 권리가액이 더 높기 때문이다.
이때 (+)가 되는 부분에 대한 보상으로 금전을 지급받게 되는데 이것이 바로 양도소득세가 과세되는 지급받은 청산금이다. 같은 방법으로 계산한 금액이 (-)로 산출되는 것은 해당조합원의 권리가액이 분양가액보다 적기 때문이다. 이때는 조합원이 조합에 금전을 납부하게 되는데 이것은 납부한 청산금으로서 추후 양도세 신고에서 취득가액으로 인정받아 양도소득세가 계산된다.
예를 들면 갑 조합원은 조합원 분양가격이 10억원인 아파트를 분양신청 했다. 출자한 부동산의 감정평가액은 5억원이고 비례율이 110%로 적용되어 권리가액이 5.5억원(5억원*110%)이다. 따라서 갑 조합원은 조합에 4.5억원(10억원-5.5억원)의 청산금을 납부하게 된다. 이때 납부한 청산금은 갑 조합원이 향후 해당 아파트를 양도할 때 취득원가로 양도가액에서 공제된다.
반대의 사례로 을 조합원은 조합원분양가격이 5억원인 아파트를 분양신청 했다. 출자한 부동산의 감정평가액은 10억원이고 비례율이 110%로 적용되어 권리가액이 11억원(10억원*110%)이다. 따라서 을 조합원은 조합으로부터 6억원(11억원-5억원)의 청산금을 지급받게 된다. 이 때 조합으로부터 지급받는 6억원은 을조합원의 출자부동산 중 일부를 조합에 양도하고 받은 금전이므로 유상으로 부동산의 일부를 매매한 것이므로 양도소득세 과세대상이 된다.
3. 종전토지 및 건축물의 산정방법=정비사업조합에서 재산 또는 권리를 평가할 때에는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 값으로 산정한다. 이 때 감정평가기준일은 정비사업조합의 사업시행인가를 득한 날이다.
감정평가사가 감정평가를 함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용상황, 정비사업비 등을 참작하여 평가하게 된다.
4. 관리처분계획의 인가란=정비사업조합은 조합원 분양신청기간이 종료된 때에는 조합원 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받는다. 이 때 관리처분계획서에 포함되는 내용은 다음과 같다.
- 분양대상자의 주소 및 성명
- 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
- 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로한 가격
- 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기