1. 비례율이란=정비사업조합은 조합원 개개인이 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 출자 받아서 사업을 한다. 건축물의 분양사업을 함에는 필연적으로 사업비와 운영비가 지출되기 마련이다. 분양에 따른 수입과 사업을 함에 따른 지출을 산출하여 사업의 손익을 계산하는 것은 필연이라 하겠다. 이 때 정비사업조합의 사업 타당성을 금전적인 요소를 고려하여 산출하는 방법이 비례율이다. 일반적으로 비례율이 100%를 초과하면 사업성이 있다고 판단하고, 100% 미만이면 사업성이 떨어진다고 할 수 있다. 비례율의 산출방식은 다음과 같다.

비례율 = (총분양수입 - 총사업비와 총운영비) / 출자된 종전토지및 건축물의 평가액

2. 비례율의 구성요소=비례율의 결정요소는 총분양수입, 총사업비와 총운영비 또한 종전토지 및 건물의 평가액이다. 총분양수입이 높아지면 비례율이 높아지는 효과가 있다. 따라서 조합은 총분양수입의 변동이 없다면 일반인에 대한 분양가격을 높이고 조합원의 분양가액은 낮추려하는 것은 당연한 욕구라 하겠다. 시공사는 일반분양에서 분양가격이 높으면 미분양으로 이어져서 공사비 회수가 곤란해질 수 있다고 판단해서 일반분양가격의 적정선을 조합에 요구한다. 또한 일반분양가액 대비 조합원 분양가액의 할인율을 적게 하려 한다. 감독기관인 행정부 등도 과도한 분양가 상승을 여러 가지 이유(소득의 재분배, 비참여자의 소외감, 물가상승 등)로 두려워한다.

총사업비와 총운영비가 적어질수록 비례율은 상승한다. 따라서 조합은 총비용에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 주된 시공사의 공사단가를 낮추려 한다. 그러나 시공사는 사업에 따른 높은 이익을 추구한다. 조합은 총비용의 절감을 위해서 노력해야 되는 이유는 조합원의 이익을 대변해야 하기 때문이다.

종전토지 및 건물 평가액은 감정평가법인이 결정한다. 감정평가 금액이 낮아질수록 비례율은 높아진다. 비례율이 높이지면 사업성이 있다고 보는 것이 일반적이다. 그러나 감정평가금액이 저평가 되어서 비례율이 낮아진다는 것은 각각의 조합원이 출자한 토지 및 건물의 평가금액이 시세에 비하여 저평가되었다는 것을 의미하므로 조합원의 불만이 발생된다. 조합원은 본인이 출자한 부동산에 대한 적절한 가격의 평가를 기대하기 때문이다. 이와 같이 비례율의 산정과정은 이해관계자의 충돌이 불가피하다. 조합집행부의 현명한 업무추진이 요구되는 중요한 사안이라 하겠다.

3. 권리가격이란?

1)권리가격은 종전토지 및 건물의 평가액에 비례율을 곱한 금액이다. 조합원이 출자한 부동산의 감정평가액에 비례율을 곱한 것이 권리가격이다. 모든 조합원은 권리가액이 높아지는 것을 당연히 선호한다. 본인 권리가액을 분양가액에 비교해서 분양가액이 더 크다면 분양가격에서 권리가액을 차감한 가격을 청산금으로 조합에 납부하는데 그 금액을 적게 납부하려는 욕구 때문이고, 반대로 본인의 권리가경이 분양가격보다 크다면 조합으로부터 청산금을 수령하는데 그 수령 받는 청산금이 커지는 것을 원하기 때문이다.

2)권리가격의 구성요소=권리가격은 종전토지및건물의 평가액과 비례율에 의해 결정된다. 종전토지 및 건축물의 가격이 높아지면 권리가액도 높아진다. 또한 비례율도 높아질수록 권리가격은 높아진다. 그런데 앞에서 비례율의 산출방법을 설명했듯이 비례율의 산출식을 보면 비례율은 종전토지 및 건물의 평가액이 낮아질수록 높아진다. 즉, 비례율이 높아지려면 종전토지 및 건물의 평가액이 낮아져야 되는데, 반대로 권리가액은 종전토지 및 건물의 평가액이 높아져야 한다. 언뜻 보면 상호 모순된 것 같다. 결과적으로는 권리가격의 결정에 영향을 주는 것은 종전토지 건물의 평가가 아니라는 것이다. 즉, 분양총수입과 총비용이 권리가격에 영향을 주는 변수이고, 종전토지 및 건물평가액은 권리가격에 영향을 주는 변수가 아니다. 사업종료시점에서 조합원은 사업이익이 발생된다면 배당 또는 청산금의 반환으로 보상받는다.

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