Q. 건축심의를 받은 가로주택정비사업조합입니다. 다음 단계로 관리처분계획을 준비 중인데 가로주택정비사업에서 유의할 사항은 어떤 것이 있을까요?
A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 「도시 및 주거환경정비법」의 재건축정비사업과 대비되는 특징 중 하나는 가로주택과 소규모재건축은 건축심의 이후 관리처분계획수립과 사업시행계획인가 신청을 동시에 준비할 수 있다는 것입니다(법 제29조). 이를 위해 종전자산을 평가하는 기준일을 건축심의 결과를 통지 받은 날짜로 합니다(법 제28조제1항제1호). 반면 재건축은 사업시행계획인가 이후 관리처분계획을 수립하고 종전자산 평가기준일도 사업시행계획인가 고시일로 합니다(도시정비법 제72조제1항제1호).
이러한 차이는 관리처분을 위한 평가기준일을 규정한 것으로 사업유형에 감정평가 기준이 다른 것은 아닙니다. 그러나 소규모주택정비사업의 특성을 감안할 때 건축심의 후 관리처분계획수립 단계에서 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.
첫째, 건축심의 이후 사업시행계획인가 신청을 위해 설계가 변경된다는 점입니다. 건축심의는 대개 조건부로 통과될 때가 많은데 조건부 심의는 설계원안에 대한 수정이 수반되는 사업시행계획인가 신청에 필요하기 때문입니다. 이때 소규모주택정비사업의 사업규모가 크지 않다고 하더라도 조건을 반영한 새로운 설계가 완성되기까지의 시간이 소요되므로 관리처분계획 준비를 건축심의 이후에 바로 착수하기는 쉽지 않습니다.
관리처분계획을 종전자산가액 산정, 정비사업비, 조합원 또는 일반분양수익 추산과 그에 따른 권리배분이라고 한다면 이러한 요소는 개별적인 것이 아니라 유기적인 작용하여 비례율 등에 영향을 미치므로 종전자산 가액산정은 정비사업비와 설계에 따른 분양수입 추산과 함께 이뤄지는 것이 바람직합니다.
둘째, 건축공사비 등 정비사업비에 대한 검토가 필요한데 이것 또한 설계수정과도 연관이 있습니다. 건축심의와 사업시행계획인가는 심의와 인가의 용어 차이가 암시하듯 신축건물 설계에 세부사항 반영 정도에도 차이가 있습니다. 그러므로 경우에 따라서는 건축심의 도면으로는 건축공사비, 간접공사비 뿐만 아니라 기타 사업에 소요되는 비용 등의 정확한 산출이 어려울 수 있습니다. 그럼에도 관리처분계획수립을 위해서는 공사비 등 정비사업비 내역이 필요하므로 사업비 산출에 대해 도시정비법상의 재건축과 다른 방식으로 접근할 필요가 있습니다. 예를 들면 사업시행계획인가 단계에서 세부적으로 정해지는 사안이 사업비 등에 영향을 준다면 관리처분계획에 해당 내용을 주석을 기재하는 것을 검토할 수 있을 것입니다.
셋째, 건축심의 결과를 통지받은 날로부터 분양공고까지의 기간입니다. 법에서는 건축심의 통지 이후 분양공고까지의 기간을 90일 이내로 하고 있으나 전술한 두 가지 이유 등으로 90일 기간이 충분하지 않는 여건들이 발생하고 있습니다.
예를 들면 소규모재건축사업에서 시공자의 선정은 이루어 졌으나 공사비 산정을 위해 건축심의 이후 공사금액을 협의하기로 한 경우입니다. 이때는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 의한 재건축부담금 예정액이 재건축이익환수법 제14조제1항제2호에 따라 시공사와의 계약체결이후 1개월 이내에 산정되므로 건축심의 이후 시공자외의 계약 체결된다면 재건축부담금 에정액 산정은 심의 이후 1개월 정도가 소요될 수 있습니다. 여기에 산정된 예정액에 대한 검증을 의뢰하게 되면 추가로 최장 45일이 소요됩니다. 부동산가격조사 전문기관(한국부동산원을 말함)에 재건축부담금 예정액 검증을 의뢰한 경우에는 45일 이내에 납부의무자에게 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지하기 때문입니다.
법에서 정한 취지대로 소규모정비사업이 사업기간이 단축되기 위해서는 인허가 등과 관련한 사업적인 특성을 이해하고 건축심의 이후 분양공고까지 기간에 수반되는 설계변경, 공사비 협의, 재건축부담금 산정 등이 유기적으로 진행돼야 합니다.