문재인 정부의 첫 재건축초과이익환수가 임박했다. 헌재의 합헌 결정이 내려진 한남연립이 항소심에서 사실상 패소하면서 본격적인 징수 절차에 들어가게 됐다. 이에 따라 전국 2,500억원 규모의 재건축부담금 부과도 본격화할 전망이다. 다만 한남연립의 경우 소송이 장기화되면서 조합이 형식적으로 남아있는데다, 조합원들도 수차례 바뀌면서 실제 징수에는 적지 않은 어려움이 있을 것으로 예상되고 있다.서울고등법원 제8행정부(재판장 김유진)는 한남연립729번지 주택재건축정비사업이 용산구청장을 상대로 낸 ‘재건축부담금 부과처분 취소’ 소송에서 재건축
과천 주공8·9단지가 추진위원회를 구성함에 따라 과천시 3기 재건축이 마지막 퍼즐을 맞추게 됐다.시는 지난 20일 과천주공8·9단지의 토지등소유자 약 52%가 재건축에 동의함에 따라 추진위원회를 승인했다고 밝혔다. 지난해 3월 정비구역 지정 이후 약 1년여만이다. 이에 따라 과천 시가지 내 주공아파트 12곳이 모두 재건축을 진행하게 됐다. 이미 3기 재건축단지로 꼽히는 4단지와 5단지, 10단지 등은 추진위원회를 승인 받았거나, 조합설립인가를 마친 상황이다.과천주공8·9단지는 통합재건축을 통해 약 13만7,000㎡의 면적에 최고 3
서울 강남구 상아2차아파트가 재건축을 통해 래미안 라클래시로 탈바꿈한다. 내년 입주에 들어갈 예정으로 대한민국 수도의 중심부에 최첨단 명품단지가 조성되는 것이다. 지난해 일반분양에서 10억원이 넘는 고가 아파트임에도 무려 평균 115대 1의 높은 경쟁률을 기록을 정도로 높은 인기를 구가했다. 사실 불과 수년전만 하더라도 상아2차아파트의 재건축에 대한 기대감은 높지 않았다. 일부 소유자의 반대로 오랜 기간 동안 조합을 설립하지 못했기 때문이다. 하지만 조합설립인가 이후 재건축사업은 그야 말로 쾌속질주를 했다. 이에 따라 재건축초과이익
이번 호에서는 헌법재판소가 2019.12.27. 2014헌바381호로 결정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등에 대한 합헌결정의 내용을 살펴보고자 한다.헌법재판소는 2019.12.27. 재판관 6:2의 의견으로 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제3조, 제5조, 일반분양분의 종료시점 주택가액을 분양시점 분양가격을 기준으로 산정하도록 규정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 중 ‘분양시점 분양가격’부분 및 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 산정 기준과 절차를 규정한 구 재건축초과이익 환
재건축사업이 민간택지 분양가상한제 시행과 금융규제 강화 등에 이어 재건축초과이익환수제까지 헌법재판소의 합헌 결정이 나오면서 된서리를 맞게 됐다. 강남 재건축단지에서 급매물이 속출하고 있고, 일부 단지에서는 재건축사업 중단까지 고민하고 있는 상황이다.재건축초과이익환수제는 개발이익 규모에 따라 환수금이 증가하는 제도인 만큼 강남권 재건축에 부담이 될 수밖에 없다. 따라서 조합·조합원 입장에서는 재건축부담금에 대한 위헌심판은 사실상 최후의 보루와 마찬가지였다.하지만 헌재가 ‘합헌’ 결정을 내리면서 대규모 부담금이 발생할 전망이다. 이미
헌법재판소가 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 대해 합헌 결정을 선고했다. 재건축초과이익환수제도는 개발이익의 최대 50%를 환수하는 제도로 재건축 규제 중에서도 가장 강력한 규제로 손꼽힌다. 이에 따라 재산권 침해, 평등원칙 위반 등에 대한 위헌 주장이 있어왔다. 하지만 헌재가 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 내림에 따라 재건축초과이익환수제도에 대한 논란은 사라질 전망이다.▲2014년 9월 청구한 헌법소원심판… 헌재, 5년여 만에 합헌 결정 선고=서울 용산구 한남연립은 재건축을 통해 총 42세대 규모의 한남파라곤을 건설하고, 2
헌법재판소가 재건축초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내렸다. 서울 용산구 한남연립 재건축조합이 지난 2014년 헌법소원을 제기한 후 약 5년 만에 나온 결론이다. 이에 따라 강남권 재건축초과이익환수제 적용 대상 사업장들이 타격을 받을 것으로 예상되고 있다.헌재는 지난달 27일 재건축으로 인한 초과 이익에 부담금을 징수하는 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 조항에 대해 합헌 결정을 내렸다.헌재는 초과이익환수제가 평등, 비례, 법률 명확성 등 3가지 원칙이 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다고 밝혔다. 초과이익
정부의 백화점식 규제로 재건축 대신 리모델링으로 사업을 선회하는 단지들이 늘고 있다. 안전진단 기준 강화로 재건축 판정 자체가 힘들어진데다, 재건축초과이익 환수와 분양가상한제 등의 겹규제로 사업성이 떨어지기 때문이다. 특히 신규 아파트에 대한 선호 현상이 강해지면서 리모델링을 통한 신축 단지 효과도 기대되는 부분이다. 최근 서울시 내 아파트 단지들이 속속 리모델링 추진에 나서고 있다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시1차는 재건축된 아파트로는 처음으로 리모델링을 진행하고 있다. 지난 9월 개최된 리모델링 설명회에는 롯데건설과 GS건설,
‘단군 이래 최대 재건축’으로 꼽히는 반포주공1단지가 주구별로 재건축사업의 온도차를 보이고 있다. 반포1단지는 한강변에 위치한 1·2·4주구와 구반포역 남측 3주구로 나눠 각각 재건축을 진행하고 있다. 당초 빠른 사업속도를 보였던 곳은 1·2·4주구다. 지난 2017년 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익 환수를 피했지만, 법적 분쟁으로 다시 원점으로 돌아갈 위기에 놓였다. 반면 ‘후발주자’인 3주구는 사업이 늦어지면서 초과이익 환수를 피하지 못했다. 하지만 최근 조합 정상화가 기대되면서 1·2·4주구보다 사업이 빠를 것으로 예상되
관리처분계획 총회 결의 무효소송에서 패소하면서 재건축초과이익 환수 위기에 몰린 서울 서초구 반포주공1·2·4주구. 만일 최종심에서 무효 판결이 확정될 경우 조합원 1인당 최소 10억원 이상의 부담금을 지불해야 할 상황이다. 이에 일부 조합원들이 소송참여 조합원들을 제명하는 총회소집 발의서를 징구하고 있어 조합원간 갈등의 골이 깊어지고 있다. 조합원들의 소송 취하 촉구를 위한 행동이 개시되면서 원고 20여명은 소취하를 한 것으로 알려졌다. 조합이 항소한 이후에도 소취하는 이어지고 있어 당초 389명에 달했던 원고인단은 현재 240여명
관리처분계획 총회 결의 무효소송에서 패소하면서 재건축초과이익 환수 위기에 몰린 서울 서초구 반포주공1·2·4주구. 만일 최종심에서 무효 판결이 확정될 경우 조합원 1인당 최소 10억원 이상의 부담금을 지불해야 할 상황이다. 이에 일부 조합원들이 소송참여 조합원들을 제명하는 총회소집 발의서를 징구하고 있어 조합원간 갈등의 골이 깊어지고 있다. 조합원들의 소송 취하 촉구를 위한 행동이 개시되면서 원고 20여명은 소취하를 한 것으로 알려졌다. 조합이 항소한 이후에도 소취하는 이어지고 있어 당초 389명에 달했던 원고인단은 현재 240
관리처분계획 총회결의 무효 판결로 재건축초과이익 환수제 적용 위기에 몰린 서울 서초구 반포주공1단지1·2·4주구가 항소를 위한 변호사 선임에 나섰다. 아직까지 항소심과 최종심이 남아 있지만 패소가 확정될 경우 재건축초과이익 폭탄을 맞게 된다. 특히 소송을 제기한 주민들의 수가 267명으로 극적인 합의 또한 사실상 불가능해 조합이 쥔 카드가 많지 않다. 일단 조합은 주민 이주를 당분간 연기하고 소송 전략을 짜는데 집중하고 있다. 재판은 재판대로 진행하고 조합원과 대화도 계속해 나가겠다는 게 조합의 방침이다. 박노창 기자 park
서울 강남을 대표하는 재건축단지인 대치쌍용이 재건축을 무기한 중단했다. 대치쌍용1차에 이어 2차마저도 조합장을 비롯한 일부 임원을 해임하고, 재건축사업에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 대치쌍용아파트가 재건축을 멈춰 세운 이유는 재건축초과이익환수제 시행에 따른 부담금 때문이다. 아직까지 재건축부담금 예정액도 정해지지 않았지만, 일각에서는 5억원 이상이 부과될 것이란 예측이 나왔다. 설령 풍문이라 치더라도 조합 입장에서는 재건축을 추진할 명분을 잃어버린 셈이다. 재건축을 통해 발생하는 이익은 당장 손에 쥘 수 있는 것이 아니다. 재건축
건설사들의 생존 경쟁이 시작됐다. 정비구역은 출구전략과 직권해제로 급격하게 줄어들었지만, 신규 정비구역 지정은 요원하다. 그나마 재건축·재개발을 추진하는 구역들마저 정부와 지자체의 규제 정책에 신음하며 발걸음을 내딛기가 힘든 상황이다. 올해 수주물량은 지난해보다 줄어들 것이란 암울한 전망만 나온다.실제로 서울시에 따르면 지난 2015년 뉴타운·재개발 수습방안을 마무리한 결과 324개 구역을 실태조사한 후 245개 구역을 해제했다고 밝혔다. 나머지 327곳에 대해서 사업추진 의지가 있는 곳은 행정적 지원을 하되, 나머지 구역들은 해제
재건축초과이익환수에 대한 공포감으로 강남의 알짜 재건축단지가 사업을 잠정 중단하는 초유의 사태가 발생했다. 강남구 대치동 쌍용1차아파트가 사업시행인가를 받고도 시공자 선정을 당분간 진행하지 않기로 결정한 것이다. 쌍용1차아파트 주택재건축정비사업조합(조합장 임창순)은 지난 16일 소식지를 통해 인근 단지인 쌍용2차아파트의 재건축부담금 예정액이 통지되기 전까지 후속 일정을 연기한다고 밝혔다. 이 단지는 지난 12일 사업시행인가가 고시됨에 따라 현재 서울시 공공지원제에 따른 시공자 선정이 가능한 상황이다. 고시문
재건축초과이익환수제가 시행된 이후 공시가격에 대한 인상을 요구하는 단지가 급증한 것으로 나타났다. 재건축부담금을 산정하는 기준인 공시가격을 높여 초과이익환수금을 줄이겠다는 취지로 풀이된다. 박홍근 더불어민주당 의원이 지난 18일 한국감정원으로부터 받은 ‘2018년 공동주택 공시가격 이의신청 현황’ 자료에 따르면 올해 아파트 공시가격에 대한 이의신청 건수는 지난해(와 비교해 약 3배 가량 증가한 것으로 조사됐다. 서울·수도권이 전체 이의제기 건수의 80%를 차지하고 있다. 올해 공시가격에 대한 이의제기 신청은 총 1,117건으로 전년
재건축초과이익환수에 대한 공포가 현실화되고 있다. 재건축부담금 우려로 사업을 일시 중단하는가 하면 이미 초과이익환수를 피한 단지들도 시공자와의 계약 분쟁 등으로 몸살을 앓고 있다. 특히 재건축 사업성이 높을수록 부담금이 늘어난다는 점에서 강남권에서 재건축부담금 공포증은 더욱 확산되고 있는 분위기다. 서울 강남구 대치동 쌍용아파트1차는 최근 사업시행인가를 받았지만, 시공자 선정 등 향후 절차를 잠정 중단하겠다고 밝혔다. 인근 쌍용2차의 재건축부담금 예정액이 통지된 후 조합원 총회를 통해 사업 추진여부를 결정하겠다는 방침이다. 초과이
서울 송파구 잠실진주아파트가 관리처분인가를 받으면서 재건축부담금 면제가 확정됐다. 송파구청은 지난 5일 잠실진주아파트 재건축정비사업조합이 지난해 말 신청한 관리처분계획을 인가했다고 밝혔다. 이에 따라 잠실진주아파트는 구역면적 11만2,558㎡에 용적률 300%를 적용해 총 2,870세대를 건설할 예정이다. 현재는 전용면적 59~184㎡ 규모로 1,507세대로 구성되어 있다. 특히 이번 관리처분인가를 받으면서 그동안 논란이 됐던 재건축초과이익환수제를 피할 수 있게 됐다. 이 단지는 지난해 말 관리처분인가를 신청했지만, 시공자 신고수리
재건축부담금을 면제 받은 단지가 재건축초과이익환수 대상 단지와 통합하면 부과 대상이 된다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 2개 이상의 단지가 통합해 재건축을 추진할 경우 사실상 새로운 재건축사업에 해당하기 때문에 두 단지 모두 초과이익환수제를 적용받게 된다는 것이다. 법제처는 지난달 10일 국토교통부가 요청한 ‘재건축부담금 부과 관련’ 질의에 대해 이 같이 해석했다. 질의회신에 따르면 A재건축조합은 2017년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금이 면제됐다. B재건축조합은
재건축초과이익 환수제와 안전진단 강화 등으로 서울 강남권 새 아파트 공급에 난항이 예상된다. 특히 재초환을 피한 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 아파트는 총 31개 단지로 앞으로 3년이 지나면 새 아파트를 보기가 더욱 어려워질 것이라는 전망이다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 재건축 중심지라 불리는 강남 4구에서 재초환을 피한 재건축 아파트는 31곳이며 총 3만2,757가구로 조사됐다. 구별로 △강남구 7곳 1만5가구 △서초구 14곳 1만2,113가구 △송파구 3곳 2,857가구 △강동구 7곳 7,782가구