재초환 합헌 결정 이유와 파장은 | “재산권 침해·평등원칙 위반없어… 이익환수 정당”

헌법재판소가 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 대해 합헌 결정을 선고했다. 재건축초과이익환수제도는 개발이익의 최대 50%를 환수하는 제도로 재건축 규제 중에서도 가장 강력한 규제로 손꼽힌다. 이에 따라 재산권 침해, 평등원칙 위반 등에 대한 위헌 주장이 있어왔다. 하지만 헌재가 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 내림에 따라 재건축초과이익환수제도에 대한 논란은 사라질 전망이다.

▲2014년 9월 청구한 헌법소원심판… 헌재, 5년여 만에 합헌 결정 선고=서울 용산구 한남연립은 재건축을 통해 총 42세대 규모의 한남파라곤을 건설하고, 2011년 11월 입주에 들어갔다. 이듬해 용산구청은 한남연립 재건축정비사업조합에 약 17억2,000만원 가량의 재건축부담금을 부과한다. 

조합에서는 서울행정법원에 재건축부담금 부과처분을 취소하는 소송을 제기하고, 재건축이익환수법에 대한 위헌법률심판 제청을 신청한다. 하지만 법원은 조합의 신청을 기각했고, 조합은 2014년 9월 헌법소원 심판을 청구했다.

이에 대해 헌재는 장기간 결정을 내리지 않았다. 그동안 재건축초과이익환수제와 관련해서는 재건축부담금이 부과되지 않은 상황에서 심판청구를 제기해 헌법소원의 요건을 갖추지 못해 각하한 사례는 있었다. 

하지만 한남연립의 경우 이미 재건축부담금이 부과된 상황인 만큼 각하 결정은 나오지 않았고, 5년여 만인 지난달 27일 헌법재판관 6대 2의 의견으로 합헌 결정을 내렸다. 재건축초과이익환수에 대한 헌법 위반 여부에 대한 최초의 판단인 셈이다.

▲헌재 “재건축이익환수법 환수방법·대상 등 과잉금지원칙 위반되지 않아”=한남연립은 재건축이익환수법에 따른 환수조항이 과도한 재건축부담금을 부과하도록 규정하고 있고, 재건축에만 초과이익을 환수하는 것은 형평성에 어긋나기 때문에 위헌이라고 주장했다.
이에 대해 헌재는 재건축부담금을 부과하는 것은 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 높이기 위한 공적인 역할을 하고, 재건축조합도 공적 과제와 밀접한 관련성과 집단적 책임성이 있다고 해석했다. 

이에 따라 국가는 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위해 재건축부담금과 같은 공과금을 부담금 형태로 부과·징수하는 방법을 선택할 수 있다는 것이다. 

또 재건축초과이익 산정 시 개발비용 등이 공제되는 만큼 조합의 비용과 노력을 투입한 부분은 공제되는데다, 3,000만원 이하인 경우에는 재건축 부담금이 면제되는 등 부과 액수도 과다하지 않다고 판단했다. 부담금 산정 시 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간을 10년이 넘지 않도록 하고, 초과이익에 따라 일정 부과율을 적용하는 등을 감안하면 과잉금지원칙에 위반되지 않는다는 것이다.

더불어 재개발사업은 재건축과 사업목적, 대상, 시행방식 등이 모두 다르기 때문에 개발이익 환수의 필요성 측면에서 동일하다고 볼 수 없다고 판단했다. 따라서 재건축에 한해 재건축부담금을 부과한 것도 헌법상 평등원칙에 반하지 않는다고 결정했다.

▲재건축부담금, 미실현 이익 환수 아냐… 재산권 침해하지 않아=한남연립은 또 재건축부담금의 부과기준을 규정한 재건축이익환수법 제7조가 명확성 원칙에 위반되고, 이에 따라 재산권을 침해해 위헌이라고 주장했다.

이에 대해서도 헌재는 해당 조항은 재산권 보장의 일반원칙과 입법취지, 조합원 분양분에 대한 부과기준 등을 종합하면 명확하게 해석된다고 설명했다. 이에 따라 명확성 원칙에 위반되지 않고, 재건축부담금 산정에 차별이 발생하지 않기 때문에 평등원칙에도 위반되지 않는다고 판단했다.

또 가액산정기준인 ‘개시시점 주택가액’과 ‘종료시점 주택가액’은 실질적으로 동일한 기준과 절차에 따라 산정되기 때문에 재산권을 침해해 헌법에 위반된다고 할 수 없다고 강조했다.
다만 일부 재판관은 재건축초과이익환수가 주택가격의 안정 등 목적 달성을 기대하기 어렵고, 주택공급의 억제로 주거 안정을 저해할 위험성이 있다고 봤다. 또 재건축사업에 대한 규제 필요성에 치우쳐 정책수단의 범위를 넘어 재산권을 제한한다고 판단했다.

심민규 기자 smk@arunews.com