재초환 합헌 결정 이유와 파장은 | 분담금 증가 불가피… 재건축 중단 우려

재건축사업이 민간택지 분양가상한제 시행과 금융규제 강화 등에 이어 재건축초과이익환수제까지 헌법재판소의 합헌 결정이 나오면서 된서리를 맞게 됐다. 강남 재건축단지에서 급매물이 속출하고 있고, 일부 단지에서는 재건축사업 중단까지 고민하고 있는 상황이다.

재건축초과이익환수제는 개발이익 규모에 따라 환수금이 증가하는 제도인 만큼 강남권 재건축에 부담이 될 수밖에 없다. 따라서 조합·조합원 입장에서는 재건축부담금에 대한 위헌심판은 사실상 최후의 보루와 마찬가지였다.

하지만 헌재가 ‘합헌’ 결정을 내리면서 대규모 부담금이 발생할 전망이다. 이미 분양가상한제와 대출기준 강화 등과 같은 규제가 적용되고 있는 상황에서 재건축부담금까지 겹치면서 사업 타격이 될 수밖에 없는 상황이다.

특히 재건축부담금의 경우 공시가격 상승으로 부과금이 늘어날 것으로 예상되고 있다. 정부가 공동주택 공시가격 현실화율을 최고 80% 수준까지 높이기로 하면서 조합원 1인당 수억원의 부담금이 늘어날 수 있다는 것이다. 실제로 사업개시 시점인 추진위원회 승인 시점의 공시가격 현실화율은 60% 수준에 불과하다. 사업종료시점에서 사업개시시점의 가격을 제외하는 방식으로 부담금이 산정되기 때문에 증가율이 만만치 않을 것이란 분석이다.

여기에 분양가상한제에 대출규제까지 겹치면서 일부 단지에서는 사업을 중단하자는 요구가 나오고 있다. 이미 강남 대치쌍용1·2차 등이 재건축부담금을 이유로 사실상 사업이 중단된 상황이다.

강남의 한 재건축 관계자는 “재건축을 진행하더라도 조합원 분담금이 부담되기 때문에 다주택자들이 매물을 내놓고 있다”며 “일부 주민들은 부동산 정책이 완화될 때까지 재건축을 잠정 중단하자는 의견을 내놓고 있다”고 말했다.

여기에 정부가 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다는 점도 부담이다. 문재인 대통령은 신년사를 통해 부동산 시장의 안정과 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지가 확고하다는 메시지를 보냈다. 이에 따라 오는 4월 치러지는 총선 전에 추가 부동산대책이 발표될 수 있다는 분석이 나온다. 추가대책으로 보유세, 양도세 등 부동산 세금 강화와 규제대상지역 확대가 거론되고 있다.

이에 따라 강남권의 재건축단지에서는 고점 대비 5억원이 하락한 급매물까지 나오고 있다. 12·16 부동산 대책에 이어 재건축부담금 합헌 결정 등의 영향으로 매물이 늘고 있는 것이다. 하지만 주택가격 하락 기대감과 시장 침체 여파로 거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 상황이다.

심민규 기자 smk@arunews.com