재개발·재건축 등 정비사업 토지등소유자들은 토지 및 건축물을 출자해 사업을 시행하므로 감정평가는 필수사항이다. 종전 감정평가액과 종후 감정평가액에 따라 부담금이 결정되고, 관리처분계획 수립의 기초가 될 수 있다. 관리처분계획은 종전 토지 및 건축물 가격을 확정하고 향후 분양받을 대지와 건축물을 배분하는 기준을 세우는 계획으로, 정비사업의 꽃으로도 불린다.한국주택경제신문 부설 평생교육원에서는 지난 18일 감정평가와 관리처분계획을 주제로 제3기 정비사업 실무 아카데미 14강과 15강을 열었다. 강사로는 대한감정평가법인 김종일 감정평가사
서울 강남구 개포주공6·7단지가 올해 안으로 시공자 선정 대열에 합류한다. 개포주공6·7단지 재건축조합(조합장 윤형무)는 오는 21일 강남구민회관에서 정기총회를 개최한다. 이날 사업시행계획(안) 의결이 예정돼 있는데, 총회 이후 시공자 선정에 나설 계획이다.윤 조합장은 “우리 조합은 건축심의 업무와 특별건축구역 지정, 정비구역 해제기간 연장 등에 이어 사업시행계획 수립 단계에 와 있다”면서 “지난달 추정분담금 검증 심의도 마친 상황이어서 이번 총회 결과에 따라 사업시행인가를 최대한 신속하게 받을 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다
부산 남구 용호7구역이 조만간 재개발사업 정비구역으로 지정된다.구는 지난 20일 용호7구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안에 대한 주민공람을 내달 19일까지 진행한다고 밝혔다.사업계획에 따르면 이 구역은 남구 용호동 385-15번지 일대로 면적이 5만8,712㎡다. 여기에 용적률 264% 이하, 건폐율 50% 이하를 적용해 최고 29층 높이의 아파트 약 990세대와 부대복리시설 등을 짓는다.용호7구역의 재개발을 통한 추정 비례율은 114.17%로 추산됐다. 종후자산 추산액은 6,050억3,079만3,000원이고 총사업비
1. 감정평가용역비1) 종전자산에 대한 감정평가용역비=정비사업조합은 관리처분계획의 인가를 위하여 조합원들이 출자하는 종전 토지 및 건축물울 감정평가하기 위하여 구청장 등이 추천한 2개 이상의 감정평가업자가 종전 부동산을 평가하게 된다. 종전자산은 건설용지에 해당되며 당해 건설용지에 대한 감정평가용역비는 토지관련 원가에 해당된다.감정평가용역비는 감정평가업자가 전액 세금계산서를 교부하여아 한다. 조합입장에서는 토지관련원가로 전액 매입세액불공제를 받게 된다.2) 종후 자산에 대한 감정평가용역비=감정평가업자는 종전자산에 대한 평가와 함께
서울 강북구가 수유동 486번지 일대 재개발 사전타당성 조사에 들어간다. 구는 지난 20일 수유동 486번지 일대 재개발 사전타당성조사 및 도시관리계획 수립 용역을 발주하고 내달 12일 입찰을 마감할 계획이다.2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 따르면 신규 정비구역을 지정하기 위해 사전타당성 조사를 실시한다. 구역지정 이후 사업 추진 지연이나 주민간 갈등을 최소화하기 위해 미리 사업 추진 가능성 여부를 확인하는 절차다.구는 이번 사전타당성 조사 용역을 통해 이 일대에 대해 개략적인 정비계획(안) 수립으로 종전·종후자산 가치
1. 정비사업조합의 토지관련 매입세액 종류=정비사업조합의 경우 토지관련 매입세액을 나열하면 다음과 같다.도시설계용역비, 감정평가용역비(종후자산에 대한 감정평가용역비는 별개), 측량비, 지질조사비, 석면처리비, 이설비, 택지조성비산출용역비, 경관용역비, 건축물 철거용역비, 소화전이전비, 전화케이블이전비, 환경영향평가용역비, 교통영향평가용역비, 안전진단용역비, 신탁등기비, 기타 공통매입세액 중 토지 안분액 등이 있다.2. 건물의 직접 건설원가 관련 매입세액=건물의 직접 건설원가 관련 매입세액은 건축설계용역비, 건설공사용역비, 친환경 건
이번 호에서는 정비사업에서 이루어지는 감정평가에 대해 알아보자. 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미하는데, 정비사업에서는 감정평가가 다양한 시기에 다양한 목적으로 이루어진다. 조합은 감정평가금액을 근거로 사업성을 판단하고, 세금을 줄이기도 한다. 토지소유자는 감정평가를 근거로 분양신청 여부에 대한 의사결정을 하고 감정평가로 정해진 현금청산금을 수령하기도 한다.감정평가는 단 하나의 가격만 존재할까. 그렇지 않다. 부동산 가격이 시간의 흐름에 따라 달라지듯, 감정평가의 가격은 시기와 목적
1. 문제의 소재=A재개발조합은 조합원들의 분양신청절차가 완료된 이후 공람절차의 안내통지를 진행하면서 ‘평형 변경에 관한 의견’란이 기재된 공람의견서 양식을 교부하였으나, 별도로 추가 분양신청에 관한 통지는 하지 아니하였다. 분양신청기간에 1주택 분양을 원했던 조합원들 중 일부는 위 공람기간 중 2주택 분양을 희망하는 내용으로 변경신청을 하여 이를 반영한 관리처분계획이 인가되었다. 그러나 조합원 甲은 위 공람기간 중에 분양신청내용을 변경하는 의견서를 제출하지 않아 처음 신청한 내용대로 1주택만 분양받게 되었다.甲은 공람 절차에서 추
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법상 재건축사업에서 매도청구권에 관한 법리는 도시정비법이 시행된 지 20여년이 경과한 현재로서는 어느 정도 정립되어 있는 것으로 보인다. 매도청구는 크게 ㉠조합설립 미동의 또는 건축물과 부속토지 중 어느 하나만 소유하여 재건축에 참여할 수 없는 자에 대한 것(제64조)과 ㉡분양신청을 하지 아니한 자 등 재건축사업에서 탈퇴한 현금청산자에 대한 것(제73조)으로 준별되나 통상 이 두가지 경우를 포함하여 지칭하는데, 최근 대법원에서 판결한 사안들은 아직까지 해석에 관한 다툼이 존재하는 부분이거나 실무
정비사업조합은 동호수 추첨 이후 확정된 종후자산에 관하여 분양계약을 체결한다. 일반적으로 정비사업조합 정관에는 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 그 권리를 현금으로 청산한다”는 규정을 두고 있다(표준정관 참조). 이를 위하여 조합은 분양신청을 한 조합원에게 분양계약 체결을 요청하는 통지를 보내는데, 분양계약의 내용에는 조합원이 조합에게 공사의 진행 정도에 따라 분양대금을 분할하여 지급하는 내용도 포함된다. 분양대금은 종후자산과 종전자산의 차액이 되는데 많은 경우 종후
전북 전주시 병무청인근구역에 25층 아파트 1,220세대가 들어선다. 시는 지난 15일 남노송동 157-1번지 일대 병무청인근구역을 정비구역으로 지정·고시했다. 지난 2006년 추진위원회 승인을 받은 지 17년 만이다.고시문에 따르면 병무청인근구역은 전주시 완산구 남노송동 157-1번지 일대로 면적은 7만4,530㎡다. 이곳에 건폐율 30% 이하 및 용적률 245% 이하가 적용돼 최고 25층 아파트 1,220세대 및 부대복리시설 등이 들어설 예정이다.이 구역은 재개발을 통한 종후자산 총액은 4,573억원, 총 사업비용은 3,795억
재개발·재건축사업의 조합원으로서 추정분담금은 핵심 사안 중 하나다. 개개인마다 직접 지불해야하는 금액인 만큼 어떻게 산정되느냐에 따라 사업성이 크게 갈릴 수 있기 때문이다. 이번 한국주택경제신문 평생교육원의 정비사업 실무 아카데미에서는 이런 추정분담금 산정과 최근 여의도, 목동 등에서 성행하고 있는 신탁방식에 관한 내용을 다뤘다.한국주택경제신문 평생교육원은 지난 26일 자사 강의실에서 제2기 정비사업 실무 아카데미 6강, 7강을 열었다. 이날 강사로는 대화감정평가법인 강무진 감정평가사와 하나자산신탁의 문익수 본부장이 나섰다.먼저 6
상가 관련 분쟁, 재건축 초기부터 이어져 온 문제. 1기 신도시 재정비에도 큰 걸림돌 될 듯최근 재건축사업을 추진하는 많은 구역에서 상가와 관련된 분쟁이 보도되고 있다. 상대적으로 원활하게 분쟁이 타결되어 사업이 순항하는 구역도 있으나, 소송전으로 이어지는 등 심각한 내홍을 겪고 있는 구역도 다수 존재한다. 상가 소유자와의 갈등으로 심지어 추진위원회 승인 후에도 15년 이상 조합을 설립하지 못하고 사업이 지연된 사례도 있다.재건축사업은 기본적으로 주택과 상가가 원만하게 협의하여 토지를 분할하지 않고 통합하여 개발하는 것이 전체 이익
한국주택경제신문 부설 평생교육원과 한국주택정비사업조합협회가 정비사업 실무 아카데미 과정을 통해 정비구역 지정부터 사업성 분석까지 추진위·조합의 궁금증을 해소하고 나섰다.한주경과 한주협은 지난 6일 서울 서초동에 소재한 교육 강의실에서 업계 관계자 60여명이 참석한 가운데 ‘정비사업 실무 아카데미’ 제4강 및 제5강을 열었다. 이날 이태원 세종코퍼레이션 도시계획부 본부장과 강무진 대화감정평가법인 감정평가사가 각각 강사로 나서 ‘정비사업과 도시계획 실무’, ‘사업성 분석과 추정분담금 산정’을 주제로 강의했다.먼저 이 본부장은 정비기본계
서울 강북권 최상위 금싸라기 땅으로 평가받는 한남뉴타운의 ‘첫 삽’이 가시화되고 있다. 역대급 규모의 재개발 사업장인 3구역이 최근 관리처분인가를 받은 것이다. 관리처분인가를 받으면 통상적으로 사업의 8부 능선을 넘었다고 통한다. 이주·철거, 착공 등 마무리 절차만을 남겨두기 때문이다. 한남 일대는 2003년 뉴타운으로 지정됐지만 부동산 경기 침체와 주민갈등 등으로 사업이 빠르게 진행되진 못했다. 하지만 각 사업장들이 사업 추진에 잰걸음을 보이면서 관리처분인가, 시공자 선정 등 단계별로 재개발에 어느 정도 속도를 내고 있는 상황이다
서울 용산 한남3구역이 관리처분계획에 대한 결의를 다시 인정받아 재개발사업을 다시 진행할 수 있게 됐다. 앞서 일부 상가조합원이 신청한 가처분으로 인해 관리처분계획의 효력이 정지됐지만, 가처분이의 신청에서 결과가 뒤집힌 것이다. 이에 따라 조합은 관리처분인가 절차를 신속하게 진행해 사업기간을 단축시킨다는 계획이다.서울행정법원 제7부(재판장 정상규)는 한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합이 신청한 ‘가처분이의’에서 기존 가처분결정 인용을 취소하고, 채권자들의 가처분신청을 모두 기각한다고 결정했다. 이보다 앞서 법원은 지난 2월 강
경기 안양시 공작부영아파트가 리모델링 조합설립을 위한 창립총회를 마쳤다. 공작부영아파트 리모델링 추진위원회는 지난 12일 트리니티 컨벤션에서 창립총회를 열고 초대 조합장으로 김진수 위원장을 선출했다. 감사·이사 및 대의원도 선출하면서 집행부 구성을 마쳤다.또 이날 총회에서는 △리모델링사업 결의의 건 △조합규약, 선거관리규정, 조합운영규정 승인의 건 △리모델링 사업비 및 조합운영비 예산 승인의 건 △자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환 방법의 건 △추진위원회 기 수행업무 추인의 건 △창립총회 예산 승인의 건 △총회의 결의사항 대의원
Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?A. 하나의 정비사업에서 사업진행 절차에 따라 감정평가 기준시점이 다른 이유는 감정평가 목적이 되는 원인행위가 발생하는 일자가 다르기 때문입니다.예를 들어 감정평가를 부동산 매매계약을 체결하기 위해 양도인과 양수인이 매매금액을 감정평가를 통해 결정하기로 합의했다고 가정하겠습니다. 이때 감정평가 기준시점은 당연히 매매에 관한 합의를 한 날이 될 것입니다. 기준시점은 이와 같이 평가를 하게 된
정비구역 내 종교시설이 있는 경우 사업시행자와 종교시설은 모두 자신들의 입장에서 최선의 결과를 기대해 보지만 불행하게도 순탄하게 협의가 되는 경우는 많지 않다. 사업시행자는 종교시설과 같은 특수한 사정이 있는 소유자만을 특별하게 취급하기 어렵다는 입장이고, 종교시설은 본인들의 특수성을 인정해달라고 요구하는 것이다. 이러한 갈등은 보상과 관련한 내용을 담은 계획안이 확정되는 단계인 관리처분계획 인가 이후 표면화되는데, 특히 관리처분계획에 종교시설에 대한 부분이 제외된 경우 ‘종교시설 또는 종교용지에 대한 분양신청권’을 전제로 관리처분
Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?A. 같은 평가대상이 정비사업에서 평가목적별로 감정평가액이 다를 수 있는데 그 주요한 이유 중 하나가 가격을 산정하는 기준이 되는 날짜가 다르기 때문입니다.감정평가에서 가격산정을 위해서는 반드시 특정한 일자를 기준해야하는데 이를 ‘기준시점’이라고 합니다. 모든 재화의 ‘가격’이 가지는 특성 중 하나가 시간이 변화함에 따라 가격수준이 변동하는 것이라고 볼 때 부동산도 기준시점별로 감정평가액이