1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법상 재건축사업에서 매도청구권에 관한 법리는 도시정비법이 시행된 지 20여년이 경과한 현재로서는 어느 정도 정립되어 있는 것으로 보인다. 매도청구는 크게 ㉠조합설립 미동의 또는 건축물과 부속토지 중 어느 하나만 소유하여 재건축에 참여할 수 없는 자에 대한 것(제64조)과 ㉡분양신청을 하지 아니한 자 등 재건축사업에서 탈퇴한 현금청산자에 대한 것(제73조)으로 준별되나 통상 이 두가지 경우를 포함하여 지칭하는데, 최근 대법원에서 판결한 사안들은 아직까지 해석에 관한 다툼이 존재하는 부분이거나 실무에서 문제될 수 있는 사안에 관한 것이어서 살펴보기로 한다.
2. 대법원 2023.6.1. 선고 2022다232369 판결=원고가 피고 설립에 동의하였다가 이를 철회하자 피고는 원고를 상대로 매도청구권을 행사하는 소를 제기하여 확정되었음에도 불구하고 원고가 분양신청기간이 지나기 전에 피고에게 조합설립동의서를 제출하였다면 조합원 지위가 인정되는지 여부에 관하여 대법원은 “㉠주택재건축사업 시행자인 피고가 조합설립에 동의하지 않은 사업 구역 안의 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사하여 토지등소유자에 대하여 매매대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결이 선고되어 확정되었더라도 ㉡사업시행자가 토지등소유자에게 매매대금을 지급하지 않고 소유권이전등기절차를 이행하지 아니하여 토지등소유자가 소유권을 보유하고 있는 동안에는 토지등소유자는 분양신청기간까지 피고를 상대로 조합설립에 동의함으로써 피고의 조합원이 될 수 있다”고 판시하였다.
3. 대법원 2023.11.2. 선고 2022다290327, 2022다290334 판결=투기과열지구 내의 조합원이었던 자가 조합과 분양계약까지 체결한 다음, 종전 자산에 관하여 매수인과 매매계약을 체결하고, 조합이 그 양수인과 분양계약을 체결하고 이전고시가 나고 종후자산에 대한 소유권보존등기까지 경료한 다음, 투기과열지구 양수인은 조합원이 될 수 없다는 이유로 조합이 양수인을 상대로 종후자산에 대한 매도청구를 한 사안에서, 대법원은“㉠도시정비법상 매도청구는 비록 위헌이라고 볼 수는 없지만 매도청구권의 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 그 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석하여서는 아니 된다. ㉡재건축사업시행자가 위 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지하였고, 그 전에 이미 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받은 경우라면, 재건축사업시행자는 신탁받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다. ㉢조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 해당 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획의 변경 및 이전고시가 이루어지고, 해당 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우라면, 그러한 관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고, 해당 양수인이 취득한 대지 등에 대하여 도시정비법 제73조제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관하여 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다”고 판시하였다.
4. 검토=①재건축사업의 표준정관에 따르면 토지등소유자는 조합설립에 관한 동의를 하지 않고 있었더라도 분양신청기간까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있도록 허용하는 규정을 두고 있고 실무상 대부분의 재건축조합은 이 규정을 그대로 정관에 두고 있다.
또한 ②토지등소유자가 조합원으로 되기 위한 주택재건축사업의 동의 또는 그 시기에 관하여는 도시정비법령은 아무런 제한을 두고 있지 않다는 점 ③매도청구 소송이 확정되었다고 하더라도 토지등소유자로서는 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기절차 이행 의무를 부담하게 되는 것에 불과하고, 여전히 토지등소유자로서의 지위를 유지한다고 보아야 하는 점 ④조합설립 미동의 토지등소유자의 알권리와 조합설립 동의 여부의 선택권을 보장할 필요성이 있으므로 조합설립 미동의 토지등소유자의 조합설립 최종 동의 여부는 사업시행계획 등이 구체적으로 확정된 이후인 분양신청단계에서 결정되어야 한다는 점 ⑤주택재건축정비사업조합이 조합설립 미동의 토지등소유자에게 매도청구권을 행사하였다는 이유만으로 조합설립 동의가 불가능하다고 볼 수 없다는 점 ⑥주택재건축정비사업조합의 조합원은 분양신청을 하지 않고 현금 청산을 받음으로써 분양신청기간까지 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량 할 수 있게 되는 반면 조합설립 미동의 토지등소유자에 대하여는 주택재건축정비사업조합의 매도청구권 행사시까지만 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량 할 수 있다고 보게 되면 형평에 어긋나는 점 등을 감안하면 위 대법원 판결은 타당하다.
도시정비법령의 규정에 따르면 투기과열지구 내 양수인은 조합원 지위 및 분양대상 자격을 취득할 수 없고 조합은 매도청구를 제기하여야 하나 이를 간과하고 종전자산은 종전 조합원 또는 (조합원 지위가 인정되지 않는) 양수인으로부터 이미 신탁에 기한 소유권이전을 모두 받은 상태이므로 조합으로서는 매도청구소송을 할 수 없다는 것으로서 종전 판결례의 취지를 그대로 재확인한 것이다. 추가적으로 잘못 이전된 종후자산은 이미 이전고시가 나버려서 항고소송으로 다툴 실익은 없고 조합이 민사적으로 소유권 회복을 구할 수 있겠으나 별도의 손실보상을 하여야 하는 바, 가액 판단기준 시점 등에 따라 소모적인 분쟁을 지속하는 것보다 해당 종후자산의 취득을 손실보상으로 갈음하는 합의를 생각해볼 수 있다.
재건축조합으로서는 이러한 최신 판결의 흐름을 파악하여 매도청구를 진행할 경우 전문가의 조언을 바탕으로 합리적인 대응을 준비하여 불측의 손해를 방지하여야 할 필요가 있다.