재건축·재개발사업에서 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)는 ‘조강지처’로 평가된다. 추진위원회 단계에서부터 조합을 해산·청산하기까지 사업을 지원하는 역할을 하기 때문이다. 정비업체는 정비사업을 계획하는 조합의 두뇌이자 업무를 직접적으로 수행하는 손발이기도 하다. 그럼에도 정비업체에 대한 평가는 좋지 않은 것이 사실이다. 모든 비리의 시작이 정비업체로부터 시작된다는 왜곡된 시각으로 바라보기 때문이다. 하지만 전문성과 투명성을 자부하는 공공이나 신탁방식 정비사업도 정비업체를 선정하는 것이 일반적이다. 그만큼 정비업체는 정비사업에 없어서
1. 정비사업전문관리용역계약에 따른 용역비 지급=조합은 2016년도에 용역비는 합계 50억원(부가가치세 별도)으로 하고 그 지급시기 등은 제5조에서 다음과 같이 정하며, 계약기간은 계약체결일로부터 조합청산총회 종료일까지로 하여 위 주택재개발정비사업 전문관리용역계약서(이하 ‘정비사업전문관리용역계약서’라 한다)를 작성하였다.제15조(용역금액) CD용역비는 정비구역 결정고시 건축연면적(평)에 평당 3만8,000원(부가가치세 별도)을 곱한 50억원으로 한다. 다만, 사업시행인가 후 연면적이 확정되면 확정된 연면적(평)으로 가감 정산한다.1
1. 주택재개발정비사업 정비구역 지정 용역계약서=조합설립추진위원회(이하 추진위원회)는 2015년에 정비구역 지정 용역사와 사이에 용역대가는 ◯억원(부가가치세 별도)으로 하되, 그 지급 시기는 공동시행사(건설사) 선정 이후 조합과 협의하여 지급하기로 하고, 용역계약기간은 계약체결일부터 구역지정 심의완료시까지로 하는 내용의 재개발정비사업 정비구역 지정 용역계약서를 작성하였다. 추진위원회는 2017년에 용역사에게 정비구역 지정 용역 대금으로 ◯억원(부가가치세 포함)을 지급하고 동일자로 공급가액 ◯억원의 세금계산서 1매를 교부받았다.2.
4. 추진위 운영, 해산, 조합 포괄승계 범위추진위원회 운영은 어떻게 하여야 하며, 해산이 가능한가요? 그리고 추진위원회에서 한 업무가 조합에 모두 승계가 되는가요? ■ 김민우 변호사의 질문앞에서 배운 방법대로 추진위원회를 구성하여 승인을 받았습니다. 그래서 추진위원회가 정식으로 출범하여 사업을 진행하고 있습니다. 그런데 추진위원회 운영과 관련하여 궁금한 점이 있습니다. ① 추진위원회 운영은 그냥 마음대로 해도 되는가요 아니면 운영하는데 주의해야 할 점이 있는가요?② 그리고 인근 단지를 보니까 추진위원회에서 업무를 제대로 추진하지
1. 문제의 소재=정비사업조합과 정비사업전문관리업자 간에 체결되는 용역계약을 ‘추진위원회’단계에서 체결할 경우 ㉠조합설립 이후의 업무 내용을 포함한 부분의 효력 및 ㉡조합설립 이후 포괄승계 가능성 여부에 관하여 현재 하급심 판결례는 무효설(승계부정설)과 유효설(승계 긍정설)이 치열하게 엇갈리고 있고 이에 관하여 명시적인 대법원 판례가 존재하지 않고 있다. 각각의 입장의 논거를 살펴보고 실무상 해결방안을 살펴본다.2. 무효설(승계부정설)의 입장=조합의 업무 내용을 포함한 부분에 한하여 효력이 없고 그에 따라 해당 부분이 추후 조합설립
피고는 서울 용산구 C 일대에서 재개발 시행을 목적으로 2008. 8. 11. 설립된 재개발조합이고, 위 사업구역 내에서 원고 甲은 ⓐ토지(130㎡)'를, 별개 세대인 원고의 어머니 乙은 ⓑ토지(125㎡)를 각 소유하고 있다. 원고는 ⓐ토지 소유자로서, 乙은 ⓑ토지 소유자로서 피고가 정한 분양신청기간 내에 각자 분양신청을 하였고, 이에 대하여 피고는 원고와 乙을 모두 분양대상자로 인정하는 내용으로 관리처분계획을 수립하여 인가받았다. 이어진 동호수 추첨으로 원고와 乙에게 별개의 아파트가 각 당첨되었으나, 이후 乙이 사망함에
경기도의 한 재건축 준비위원회는 정비구역 지정을 신청하기 위해 설계업체와 용역계약을 체결했다. 설계업체는 설계도서 등을 작성해 준비위에 제공했고, 준비위는 해당 서류를 시에 제출해 구역지정을 신청했다. 문제는 구역지정 이후 해당 준비위가 아닌 다른 준비위가 먼저 추진위원회 승인을 받아 조합을 설립했다는 점이다.이 경우 조합은 정비구역 지정을 위한 설계업체의 용역비용을 지급할 책임이 있을까? 이에 대해 최근 수원지방법원 안양지원이 설계용역비 등을 지급할 책임이 없다고 판결했다.판결문에 따르면 A재건축 추진준비위원회는 지난 2017년
1. 문제의 소재=재건축사업의 추진위원회가 조합설립인가를 받기 위해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조제3항에 따라 주택단지 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요하고, 이때 상가에 해당하는 복리시설의 경우 주택단지 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 동의율을 산정한다. 즉, 상가소유자 과반수의 동의가 없다면 다른 동의 요건을 모두 충족한다고 하더라도 조합설립인가를 득할 수 없다. 한편 도시정비법 제46조에 따라 상가를 제척하는 토지분할 소송을 제기하여 조합설립인가를 득하는 방법도 있기는 하나, 토지분할
1. 문제의 소재추진위원회의 정비사업전문관리업자 선정시 추진위원회 업무 외에 조합 업무를 포함하여 계약을 체결할 수 있는지와 관련하여, 법제처는 2019. 9. 6. ‘조합설립추진위원회의 업무범위에 조합의 업무범위에 속하는 업무를 정비사업전문관리업자에게 위탁하거나 그에 관하여 자문을 받기로 하는 것은 포함되지 않는다’는 유권해석을 하였고, 이에 따라 별도의 추인 등 결의 없이 관행적으로 추진위원회 단계에서 선정한 정비사업전문관리업자를 조합에서 포괄승계한 정비사업 업계에 큰 혼란이 일었다.그리고 위 유권해석 이후 하급심 판결에서는 ‘
1. 조합원 지위 취득=조합설립인가 후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 보므로(표준정관 제9조제4항), 조합원의 권리를 이전받은 자는 해당 부동산의 소유권이전등기 완료시 조합원의 지위를 취득한다.재건축조합의 경우 재건축사업에 동의한 자만 조합원이므로 조합원으로부터 부동산을 양수한 자는 당연히 조합원으로 인정되나, 미동의자로부터 부동산을 양수한 자는 분양신청기한까지 별도의 조합가입동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있다.2. 조합원 지위 양도와 이전고시=조합설립인가
오랜 기간 정비구역 내에서 거주하던 현금청산자가 수용재결일 이전에 사망한 경우 그의 상속인은 이주정착금 및 주거이전비를 지급받을 수 있을까.상속인이 이주정착금 등을 지급받을 수 있는 경우는 첫째 망자인 현금청산자에게 그 청구권이 발생한 후 상속인이 이를 상속받는 경우, 둘째 상속인이 직접 청구권을 취득하는 경우 두 가지로 나누어 생각할 수 있다.현금청산자가 이주정착금 및 주거이전비를 지급받기 위해서는 정비계획에 관한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하여야 한다. 따라서 정비계획 공람공고일 전부터 거주하던 현
1. 문제의 소재=추진위원회에서 운영 및 사업비 명목으로 업체로부터 금전소비대차계약을 체결하였는데 그와 같은 계약 체결 과정에서 운영규정 위배 행위가 있는 경우 우리 법원은 추진위원회 운영규정에서 ‘주민총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약’만을 추진위원회의 권한으로 정하고 있는 경우에도 운영규정은 추진위원회의 내부적 규정에 불과하므로 이를 위반하여 계약이 체결되었더라도 해당 계약 자체가 무효로 되지 않는다고 판시한 바 있다.2. 하급심 판례 및 그 검토=이와 관련하여 의정부지방법원(2016.11.23. 선고 2015가합5
서울시 동작구 소재 甲재개발조합 사업구역내 토지에 대하여, B는 2002. 10. 사망한 A의 배우자이고, C, D, E 등은 A의 자녀들이다. 상속인들은 권리산정기준일 이후인 2005. 9. 23. 법정상속을 원인으로 한 지분소유권이전등기를 마쳤으며, 각 상속인들의 지분은 90㎡를 초과하였다. 이후 2010. 9.경 매수인 F는 상속인 E 지분 전부를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. 甲재개발조합이 2019년 관리처분계획을 수립하면서 상속인 B, C, D와 매수인 F 모두를 1인의 분양대상자로 처리한 경우, 그러한 관리처
서울 대규모 리모델링 단지 강동구 선사현대아파트가 창립총회를 마치면서 리모델링 조합설립인가를 목전에 두고 있다.선사현대아파트 리모델링주택조합설립추진위원회는 지난 26일 단지 내 관리실 2층에서 창립총회를 개최했다. 이날 총회는 코로나19 감염 확산 방지 예방 등을 위해 직접 참석 없이 비대면 전자투표 방식으로 진행됐다.지난 2월 주택법 시행령이 개정되면서 감염병 예방을 위해 집합 제한이나 금지 조치가 내려진 지역의 주택조합은 총회 직접 출석에 대한 예외가 인정된다. 총회 기간 내에 전자적 방법으로 총회를 개최해 의결권을 행사할 수
1. 문제의 소재=추진위 단계에서 정비업체를 선정하게 되면 조합 설립 인가 이후에도 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다는 도시정비법 제34조 제3항 규정에 의거 별도의 추인 내지 승계 결의 없이도 추진위 단계에서 선정한 정비업체가 조합 설립 인가 이후에도 그 지위를 유지해 왔다. 하지만 법제처는 2019. 9. 6. 조합설립 추진위원회의 업무 범위에 ‘조합의 업무 범위에 속하는 업무를 정비사업전문관리업자에게 위탁하거나 그에 관하여 자문을 받기로 하는 것이 포함되지 않는다’는 취지의 유권해석을 하면서
추진위원회에서 선정한 정비사업전문관리업자를 조합에 승계할 수 있다는 법원의 판결이 나왔다. 법제처가 지난 2019년 “정비업체는 승계가 불가능하다”는 취지의 법령해석과 정반대의 판결이 나온 것이다.전주지방법원 제2행정부(재판장 김상곤)는 지난달 27일 하가구역재개발정비사업조합이 전주시장을 상대로 낸 ‘시정명령처분 취소의 소’에서 조합에게 정비업체를 다시 선정하라는 시정명령처분을 취소한다고 판결했다.판결문에 따르면 지난 2020년 4월 창립총회를 개최해 조합이 정비업체 계약을 포괄승계하는 등의 내용을 담은 안건을 가결했고, 6월 조합
8. 추진위원회 운영 및 위원장, 감사, 추진위원 변경시 승인여부가. 추진위원회 운영◯추진위원회는 법·관계법령, 그리고 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회 승인받을 때에 확정된 각 추진위원회의 운영규정 및 관련 행정기관의 처분을 준수하여 운영되어야 한다.◯그리고 그 업무를 추진함에 있어 사업시행구역안의 토지등소유자의 의견을 충분히 수렴하여야 하도록 되어 있다.(제4조제1항)나. 추진위원장, 감사, 추진위원 변경◯추진위원회 구성승인을 받은 뒤에 추진위원장, 감사, 추진위원등이 변경되는 경우가 있다.◯이럴 경우에 추진위원장,
1.질의내용 요약=당 추진위원회는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제13조의 규정에 의하여 해당구청장의 승인을 받아 주택재개발정비사업을 추진하고 있으며, 관할세무서에 법인으로 보는 단체 승인을 받은 상태이다.당 추진위원회는 정비사업 전문관리업체의 선정, 정비사업 시행계획서 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 하고 있으며 건축사무소, 도시계획엔지니어링업체 등과 건축물설계계약, 기술용역계약 등을 맺고 재개발사업을 진행하고 있다.도시정비법상 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 주택재개발정비사업을 시행하고자하는 경
경기 군포시 산본 우륵아파트가 창립총회를 열고 조합 집행부를 구성하는 등 본격적인 리모델링사업 추진에 나설 전망이다.산본 우륵아파트 리모델링 조합설립추진위원회는 지난 19일 안양 트리니티 컨벤션 웨딩홀 12층에서 창립총회를 개최했다.먼저 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출의 건은 개표 결과 초대 조합장으로 노승만 추진위원장이 선출됐다. 감사와 이사, 대의원 등 조합 집행부 구성도 마쳤다.이와 함께 행정용역업체(정비사업전문관리업체) 선정 및 계약체결 승인의 건, 설계업체 선정 및 계약체결 승인의 건도 상정돼 가결됐다. 개표 결과 정비
정비구역 해제에 동의를 한 토지등소유자가 사망하고 새로운 토지등소유자에게 해당 토지에 대한 상속등기가 완료됐다.이후 종전 토지등소유자의 동의를 포함해 정비구역 해제 요청이 이뤄진 경우 종전 토지등소유자의 동의는 유효할까.부산시는 이런 요지에 대해 국토교통부에 대해 문의했고 국토부는 종전 토지등소유자의 동의를 유효하게 볼 수 없다고 해석했다. 하지만 법제처의 의견은 달랐다. 법제처는 “사망한 종전 토지등소유자의 동의는 유효하다”고 지난 10일 회신했다.도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비구역 지정권자가 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐