재개발과 재건축 등 정비사업에서 동의율은 매우 중요한 문제다. 사업 시작 단계인 사전검토부터 조합설립 등 사업을 진행하면서 추진 주체들은 상당한 수치의 동의율을 확보해야 한다. 그렇다면 토지등소유자의 동의자 수 산정은 어떻게 해야 할까. 이에 대해 한국주택경제신문 평생교육원에서 명쾌한 해설에 나섰다.한국주택경제신문 평생교육원은 지난 20일 제1기 정비사업 실무 아카데미 7,8강을 열어 교육을 진행했다. 강사는 법무사법인 동양의 유재관 대표 법무사가 맡아 ‘정비사업 권리분석’을 주제로 강연을 펼쳤다.유 법무사는 사례별 예시를 들어 동
1. 문제의 소재=시공사가 공동수급체(컨소시엄)를 결성하여 공사를 공동으로 수급하는 경우들이 있고, 대법원은 위와 같은 공동이행방식의 건설공동수급체는 기본적으로 민법상 조합의 성질을 가지는 것으로 보고 있다(대법원 2000. 12. 12. 선고 99다49620 판결 등 참조).한편, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제29조 제4항은 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 조합 총회에서 시공자를 선정하도록 정하고 있고, 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준은 구체적인 시공자 선정
1. 법령의 내용◯ 사업구역 내의 토지등소유자 현황을 조사하다보면 등기부상에 있는 주소지로 연락을 해도 연락이 되지 않고 더 이상 연락처를 알 수 없는 사람들이 있습니다.◯ 이런 경우에는 그 사람 때문에 각종 동의율 달성에 장애가 되는 경우가 있는데, 이런 경우를 대비하여 도시정비법에는 소재불명자를 토지등소유자의 숫자에서 제외할 수 있는 방법을 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ①4.토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리
변호사 업무를 하다 보면 양쪽 주장 모두가 나름의 합리적인 근거를 가지고 있어 승패와 무관하게 법원의 판단을 받아보고 싶은 사건이 있는데, ‘남편이 2주택을 가지고 있다가 조합설립인가 이후 이혼하여 재산분할로 그 중 1주택을 부인에게 넘긴 경우, 부인이 단독 조합원 자격 및 단독 분양권을 가질 수 있는지’ 가 문제된 사건도 그 중 하나다.‘부인은 이혼한 남편과 공동으로만 조합원 자격을 가질 수 있고 분양권 역시 공동으로만 가능하다’는 견해는 법 해석의 가장 으뜸이 되는 문언 해석의 원칙을 근거로 한다. 도시정비법 제39조제1항제3호
1. 재개발 조합에서 조합원 분양권 산정 관련 기준=도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’이라고 합니다) 제2조제9호 및 제39조제1항에 따라 재개발조합은 강제가입제를 취하는바 정비구역 내 토지등소유자는 원칙적으로 조합원자격이 인정된다. 그리고 도시정비법 제39조제2항이 투기과열지구 내에서 관리처분계획의 인가 후 정비사업구역 내 건축물 또는 토지를 양도하여 조합원 지위를 양도하는 것을 금지하고 있으나, 현재 서울 일부를 제외한 나머지 지역은 투기과열지구에 해당하지 않는 바, 조합의 조합원은 매매 등을 원인으로 제3자에게 토지 또는
정비사업조합의 임시총회에 제출된 서면결의서의 유효성과 관련해 첫째, 사업구역 내 토지를 단독소유하다가 조합설립인가 이후 일부지분을 B에게 양도한 조합원 A는 대표조합원을 선임하지 않은 채 서면결의서를 제출하였고, B는 이러한 서면결의서 제출에 동의하였다. 둘째, D는 조합원 C의 남편으로서 정관에 따른 대리인의 총회 출석에 필요한 위임장, 인감증명서 등을 지참하지 않은 채 C명의로 총회 장소에 참석하였고, 이 사건 총회 이전에도 D는 수회 참석하였으며 조합측에서도 이를 문제삼지 않았다. 이러한 경우 A와 D의 출석을 의사정
현행 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획 수립 기준에 따르면 1명이 구역 내 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택 공급을 원칙으로 한다. 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 하나의 주택과 토지를 공유한 경우에도 한 채만 공급하도록 정하고 있다. 그렇다면 A가 B와 주택 한 채를 공동으로 소유하고, A는 또 다른 주택 한 채를 더 갖고 있다면 몇 가구를 분양받을 수 있을까?결론부터 말하면 주택 두 채를 분양받을 수 있다는 게 법제처의 해석이다. 지난달 29일 한 민원인은 법제처에 “A·B가 주택 한 채를 공동으로, 또
1.문제의 소재=정비구역 내 乙필지의 경우 국공유지 재산관리청 E와 개인 F가 공유하고 있다. E와 F가 乙필지 이외에 정비구역 내 각각 별개의 지분을 소유하고 있는 경우 재산관리청 E와 개인 F가 공유로 보유한 乙필지의 대표자선임 여부와 관계없이 E와 F는 개별 보유지분만으로 개별조합원으로서의 권리가 행사가능한지?2. 하급심 판례=원칙적으로 도시정비법 제2조제9호는 ‘토지등소유자’에 관하여 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’로 규정하여 토지와 건축물을 각 별개의 부동산으로 보아 소유자를 판단하고 있고, 동법 시행령 제
1. 소재불명자의 동의자수 제외소재불명자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외한다(시행령 제33조제1항제4호). 소재불명자가 소유한 토지면적은 동의 대상 토지면적(정비구역 면적)에서 제외된다(서울고등법원 2011.5.18. 선고 2010누20654 판결).소재불명자를 토지등소유자에서 제외하는 취지는 조합설립 등의 동의 여부에 관한 확인이 어려워 소유자들의 의사를 배제하여 정비사업의 진행을 원활하게 하기 위함이다(대법원 2017.2.3. 선고 2015두50283 판결).2. 소재불명자 제외 요건소재불명자로 토지등소유자에서 제외
A조합설립추진위원회는 조합설립인가처분 이전에 상속등기가 경료되지 않아 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 않는다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하였으나, 원고는 망인의 제적등본 등을 통해 상속인들을 쉽게 찾을 수 있다고 주장한다. 추진위원회의 토지등소유자 수 산정방법에 하자가 있는지 여부?1. 도시정비법의 규정 및 취지=도시정비법 제35조제2항은 재개발사업의 추진위원회는 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.한편 도시정
1. 다가구주택과 토지등소유자 수 산정=건축법 제2조제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 [별표1]에 의하면 다가구주택을 단독주택의 일종으로 규정하고 있다. 다세대주택 등 공동주택으로 건축물대장의 전환이 있지 않는 한, 비록 구분소유 부분이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 명확히 구별되어 있고 가구별 지분 또는 구분소유등기가 마쳐져 있다고 하더라도 다가구주택의 구분소유자들은 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목 소정의 ‘하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때’에 해당한다고 봄이 상당하다.서울시 조례의 부칙 제7조에서 “1
A부동산은 甲의 단독소유, B부동산은 乙의 단독소유, C부동산은 甲과 乙의 공유인 경우, 토지등소유자의 수? 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우, 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하기 위한 요건? 1. 도시정비법령의 규정 및 취지=도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목은 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다”고 규정하고 있다. 이러한 규정들의 내용과 취지에 비추어 부동산별
Q. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발조합설립을 위한 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 현재 A토지를 갑, 을, 병이 1/3씩 공유하고 있는데 갑의 소재를 확인할 수 없는 상태입니다. 을과 병은 조합설립에 동의하는 의사를 표시하고 있는데 이러한 경우 을과 병이 대표자를 선임해서 작성한 동의서는 유효한 것인지 아니면 누구로부터 어떻게 동의를 받아야하는 건가요? A. 현행 도시정비법 시행령(대통령령 제29360호) 제33조제1항제4호에 의하면 (1)토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주
지난 기고에서는 공유관계에 토지등소유자 지위나 조합설립동의권을 인정할지 여부를 가리는 기준으로 등장한 소유형태론을 실질적으로 이해하려면 등장배경부터 살펴야한다는 것, 이미 다른 물건에 관하여 동의권 행사기회를 보장받은 지분권자와 다른 물건에서 전혀 기회를 보장 받지 못하는 지분권자가 토지나 건축물을 공유하는 경우 1인에게 1회의 동의권 행사기회를 부여한다는 도시정비법령상 원칙을 관철하기 위해 기회를 보장받은 일부 공유자들이 존재한다는 이유로 해당 공유관계에 토지등소유자 지위를 부인한다면 전혀 기회를 보장받지 못하는 지분권자가 생기는
재개발구역 내 A토지는 갑과 을이 공동으로 소유하고 있고, B토지는 갑이 단독으로 소유하고 있다. 만약 갑이 A토지의 대표자라면 토지등소유자는 몇 명으로 산정해야 할까? 또 동일한 상황에서 조합이 설립된다면 조합원 자격을 갖는 사람은 몇 명일까?공동소유에 따른 토지등소유자나 조합원 산정은 재개발사업의 난제 중 하나다. 도시 및 주거환경정비법에 공동소유에 대한 규정이 있지만, 해석에 따라 이견이 발생하기 때문이다. 하지만 최근 법제처가 공동소유자에 대한 토지등소유자와 조합원 자격에 관한 해석을 내리면서 논란이 일부 해소될 전망이다.먼
지난 기고에서는 A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정할지에 관하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와 다르다는 ‘소유형태론’을 내세워 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하여야 한다는 견해가 많다는 것, 도시정비법 시행령에 의하면 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정”하여야 한다는 것, 앞의 사례에서 C토지의
A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정하여야 할까. 이에 대하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와는 다르므로 당연히 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하고 조합설립동의권 1개를 부여하여야 한다는 견해가 많다. 공유자들에게 토지등소유자 지위를 인정할 것인지가 다투어질 때 빈번하게 원용되는 이른바 ‘소유형태론’인데, ‘소유형태’라는 용어는 도시정비법령 어디에도 등장하지 않는다. 토지등소유자 지위 인정여부
1. 토지 공유자 중 일부가 소재불명인 경우 조합설립 동의 산정 대상 토지등소유자 산입 제외(대법원 2017. 2. 3. 선고 2015두50283 판결) 대법원은 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자(등기부 또는 대장상 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자)인 경우, 구 도시정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정전의 것) 제28조 제1항 제2호에서 소유권 또는 구분소유권이 공유인 경우 공유자 대표 1명을 토지등소유자로 산정하도
지난 기고에서는 토지등소유자 수를 잘못 파악하면 곧 조합설립동의율 산정 오류로 이어진다는 것, 가장 문제가 되는 사례는 ㉠토지가 A의 단독소유 ㉡토지가 B의 단독소유 ㉢토지가 A+B의 공유일 경우라는 것, 많은 전문가들이 A 단독소유와 B 단독소유 외에 A+B 공유에 또 하나의 지위를 부여 토지등소유자 수를 ‘3’으로 파악하지만 이는 잘못이라는 것, ‘1인이 다수 부동산을 소유해도 토지등소유자 수는 1인’으로 산정하여야 한다는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조의 해석에서 올바른 토지수유자 산정방법이 도출된다는 것 등을 살펴보았
조합설립을 둘러싼 소송이 사실상 조합설립동의율 다툼 하나로 정리되다시피 한 상황이지만 아직도 일선 행정청이나 정비사업 실무에서 토지등소유자 수 산정에 관해 정확한 기준을 적용하지 못하는 경우가 드물지 않다. 토지등소유자 수를 잘못 파악하는 것은 곧바로 조합설립동의율 산정의 오류로 이어지기에 조합설립을 추진하는 쪽이나 그에 대하여 인가를 부여하는 행정청은 반드시 정확한 기준을 적용하여 토지등소유자 수를 파악할 수 있어야 한다. 일선 행정청에서 흔히 잘못 산정하고 있는 대표적 사례를 바로 제시해보자. ㉠토지는 A의 단독소유, ㉡토지는