재개발구역 내 A토지는 갑과 을이 공동으로 소유하고 있고, B토지는 갑이 단독으로 소유하고 있다. 만약 갑이 A토지의 대표자라면 토지등소유자는 몇 명으로 산정해야 할까? 또 동일한 상황에서 조합이 설립된다면 조합원 자격을 갖는 사람은 몇 명일까?
공동소유에 따른 토지등소유자나 조합원 산정은 재개발사업의 난제 중 하나다. 도시 및 주거환경정비법에 공동소유에 대한 규정이 있지만, 해석에 따라 이견이 발생하기 때문이다. 하지만 최근 법제처가 공동소유자에 대한 토지등소유자와 조합원 자격에 관한 해석을 내리면서 논란이 일부 해소될 전망이다.
먼저 앞선 사례에 대해 결론부터 내리면 토지등소유자와 조합원 모두 2명이다. 현행 도시정비법 제33조제1항제1호에는 △1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때(가목) △1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우(다목) △둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우(라목) 등은 각각 토지등소유자를 1인으로 산정하도록 규정하고 있다.
하지만 둘 이상의 토지를 소유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 토지등소유자의 산정 방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.
따라서 법제처는 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 각각의 토지등소유자를 산정하는 것이 타당하다고 판단했다.
또 법제처는 도시정비법 제36조와 시행령 제33조제1항제1호에 토지등소유자의 수를 산정하는 방식에 대해 규정하고 있을 뿐 대표자에 따라 변동될 수 있는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다고 설명했다. 만약 토지나 건축물 공유자 간의 합의에 따라 대표자가 달라져 토지등소유자 산정 기준이 달라진다면 재개발의 안정적인 추진에 장애가 발생할 수 있다는 것이다.
조합원 자격의 경우 도시정비법 제39조제1항에 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있고, 제1호에 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때”로 정하고 있다는 점을 근거로 들었다. A토지를 갑과 을이 공동으로 소유하고 있기 때문에 ‘대표하는 1명’이 갑인지, 을인지 여부와 관계없이 조합원으로 봐야 한다는 것이다.
결국 갑은 A토지의 대표 조합원이면서 B토지의 소유자로서 조합원이 되기 때문에 표면상 동일한 사람이지만, A토지의 경우 ‘갑과 을의 대표’이므로 조합원의 동일성이 인정되지 않는다는 뜻이다. 따라서 대표자가 누구인지와 관계없이 공유토지와 단독토지에 대한 각각의 조합원이 1명씩 존재하기 때문에 2명이 된다.
법체처는 이 경우에도 도시정비법에 대표조합원의 변경 절차에 관해 별도의 규정이 없기 때문에 대표자가 누구인지에 따라 조합원 수가 변경된다면 안정적인 사업 추진이 어렵다는 점을 고려해야 한다고 밝혔다.
심민규 기자 smk@arunews.com