<사례1> A부동산은 甲의 단독소유, B부동산은 乙의 단독소유, C부동산은 甲과 乙의 공유인 경우, 토지등소유자의 수?


<사례2> 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우, 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하기 위한 요건?


1. 도시정비법령의 규정 및 취지=도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목은 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다”고 규정하고 있다.


이러한 규정들의 내용과 취지에 비추어 부동산별로 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인을, 동일한 공유자가 서로 다른 부동산을 공유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만을 토지등소유자로 산정하여야 한다. 따라서 단독 소유하는 대지와 공유하는 대지에 관하여는 그 토지등소유자 및 동의자를 각각 산정해야 한다.


소재불명자의 처리에 관하여 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호는 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외한다고 규정하고 있다.


이는 정비사업에서 조합설립추진위원회 내지 조합설립인가 등의 동의 여부에 관한 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 배제하여 사업진행을 원활하게 하려는 취지이다. 


2. 사례<1>의 해결=단독 소유하는 대지와 공유하는 대지에 관하여는 그 토지등소유자 및 동의자를 각각 산정해야 하지만 ‘A부동산은 甲의 단독소유, B부동산은 乙의 단독소유, C부동산은 甲과 乙의 공유인 경우’와 같이 어느 공유부동산의 각 공유자들이 그 공유부동산 외에 각자 단독으로 소유하는 부동산이 있어 공유부동산에 관하여 토지등소유자가 인정되는지 여부와 관계없이 각자 토지등소유자의 지위가 인정되는 경우라면 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정하는 것은 타당하지 않다.


만약 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정(즉, 위의 경우 토지등소유자 수를 3명으로 산정)하게 된다면 다수의 부동산을 소유하는 1인이 2명 존재하는 경우(예컨대, D와 E부동산은 丙의 단독 소유, F와 G부동산은 丁의 단독 소유인 경우, 丙과 丁 2명을 토지등소유자로 산정함)와 비교하여 균형이 맞지 않고, 그러한 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정하지 않는다고 하더라도 위 각 부동산에 관련된 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 않는 불이익을 입은 사람은 없기 때문이다. 따라서 위와 같은 경우 토지등소유자 수는 사람의 수에 따라 2인으로 산정하는 것이 타당하다.


3. 사례<2>의 해결=도시정비법 시행령 제33조제1항제4호 소정의 ‘소재불명자의 토지등소유자 수 산정 제외’의 취지 등에 비추어 보면 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 않는다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 한다.


한편 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.


위 시행령 제28조제1항제4호의 취지는 토지대장 등에 주민등록번호의 기재가 있는 경우 이를 통해 토지등소유자의 현재 주소 또는 소재를 확인하고 그럼에도 주소 또는 소재가 확인되지 아니하는 경우 토지등소유자에서 제외한다는 것으로, 추진위원회나 관할 행정청으로서는 공부상 주소로 우편물을 발송하면 족하고 공부상 주소와 실제 주소가 상이한 경우에는 소재가 일응 확인되지 아니하는 것으로 해석함이 타당하고, 추진위원회나 행정청에게 등기부등본, 토지대장 등을 통해 알 수 있는 자료 외의 자료를 추가로 조사할 의무가 있다고 볼 수는 없다(대법원).
 

유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양

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