Q. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발조합설립을 위한 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 현재 A토지를 갑, 을, 병이 1/3씩 공유하고 있는데 갑의 소재를 확인할 수 없는 상태입니다. 을과 병은 조합설립에 동의하는 의사를 표시하고 있는데 이러한 경우 을과 병이 대표자를 선임해서 작성한 동의서는 유효한 것인지 아니면 누구로부터 어떻게 동의를 받아야하는 건가요?
A. 현행 도시정비법 시행령(대통령령 제29360호) 제33조제1항제4호에 의하면 (1)토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 (2)기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 (3)소재가 확인되지 아니하는 3가지 요건을 모두 갖춘 자를 소재불명으로 보아 토지등소유자의 수 또는 공유자의 수에서 제외하여야 한다고 규정하고 있습니다.
이는 정비사업에서 조합설립추진위원회 내지 조합설립인가 등의 동의여부에 관한 의사확인이 어려운 토지 또는 건축물의 소유자를 배제하여 사업진행을 원활하게 하려는 취지입니다. 그러나 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 토지 또는 건축물 소유자는 자신의 의사가 전혀 반영되지 아니한 채 소유물이 처분되는 결과에 이를 수 있다는 점에서 위 도시정비법 시행령 제33조제1항제4호 규정의 적용에는 신중을 기할 필요가 있습니다.
즉 조합설립인가 처분 이전에 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 아니한다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지등소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 합니다. 구체적으로는 주민등록번호가 등기부상 기재되어 있지 아니하고 사업시행자가 등기부상 주소지로 우편물을 발송하였으나 주소불명으로 반송되고 다시 토지 소재지로 발송하였으나 이사불명을 이유로 반송된 경우 소재불명자로 보아 토지등소유자에서 제외해야 한다는 결정례가 있습니다.
위 사안의 경우 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 선정하게 되는데 위와 같이 공유자들 중 소재가 확인되지 아니한 토지등소유자가 있어 공유자를 대표하는 1인을 선정하지 못하는 경우의 조합설립동의방법을 어떻게 보아야 하는지에 관하여 법원은 “여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 유효한 조합설립동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다”고 판단하였습니다(대법원 2017.2.3.선고 2015두50283 판결).
즉 A토지의 공유자 갑의 소재가 확인되지 않는 경우, 공유자인 을과 병이 소재불명자가 아니라고 하더라도 1명의 토지등소유자로 산정할 수 없는 것이고 을과 병이 각각 동의서를 작성하였다고 하더라도 을과 병의 동의서는 효력이 없습니다.
덧붙여 도시정비법 71조는 소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분은 “전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 위 71조는 조합이 조합설립 내지 사업시행인가 이후 소재불명자의 건축물을 처분(철거)할 경우의 절차에 관해 규정한 것이므로 위 사안에서와 같이 조합설립추진위원회 단계에서 조합설립을 위해 필요한 토지등소유자 수를 산정할 경우에 동일하게 유추·적용되는 것은 아니라는 점도 유념하여야 할 것입니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안