Q. 관리처분계획을 위한 종전자산을 평가할 때 분양신청 대상 조합원 이외에 조합설립미동의자나 국·공유 토지도 평가해야 하는지 궁금합니다.A. 관리처분을 위해서는 조합원이 현재 소유한 자산과 향후 소유할 자산을 평가해야 합니다. 전자를 종전자산, 후자를 종후자산이라고 하는데 도시 및 주거환경정비법 제74조는 종후자산을 제1항제3호에서 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물’로, 종전자산을 제5호에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물’이라고 표현하고 있습니다. 따라서 종전자산 및 종후자산을 평가할 때 문언 그대로 해석하면 분양
Q. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정에 따라 개시시점가액에 상가조합원 부분을 합산하면 재건축부담금이 어떻게 달라지나요?A. 2022.2.3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 일부 개정되어 재건축부담금을 산정할 때 개시시점 가액에 상가조합원이 재건축아파트 입주권을 분양받는 경우 현재 소유한 상가가액을 합산하도록 바뀌었습니다.법 제9조제1항에 “다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 본문에 따라 산정된 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에
Q. 최근 개정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 관리처분을 위한 감정평가법인을 조합 또는 시장·군수 중 누가 선정해야 하나요?A. 2022.2.3. 조합설립인가 신청 전 창립총회 의무화(제23조), 투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도 제한(제24조) 등을 주요 내용으로 하는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)이 개정되었습니다.소규모주택정비법의 최근 개정 동향이 도시 및 주거환경정비법 대비 절차를 간소화한다는 당초 취지와 다소 배치되는 부분도 없지 않지만 도시정비법과의 절차적 균형 및 소
Q. 관리처분이나 감정평가를 진행중입니다. 조합원이 특정금액을 산출하도록 감정평가사에게 요구할 수 있을까요?A. 감정평가는 부동산, 동산, 지식재산권 등 다양한 유형의 자산에 대해 경제적 가치를 판정하고 이를 금액으로 표시하는 것으로 부동산 및 기타 자산의 거래, 경제활동을 위한 소유부동산의 담보 설정, 법원경매, 지식재산권 사용료 등 다양한 분야에서 활용되고 있습니다.정비사업에서도 조합원이 출자하는 종전자산, 분양받는 아파트 및 상가 등 종후자산(도시 및 주거환경정비법 제74조제4항)의 가격은 감정평가를 통해 결정됩니다. 관리처분
Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1+1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.‘1+1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성
Q. 정비구역 내 1필지 토지와 지번 내 건물을 상속받았는데 토지에 다른 소유자 명의의 멸실된 건물이 등재되어 있습니다. 감정평가에 어떤 영향이 있을까요?A. 감정평가 관련 법규 및 이론에서 가장 중요한 원칙 중 하나가 현황평가 원칙입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙) 제1항은 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다”고 규정하고 있습니다. 예외적으로 관계법령 등에 따라 현황평가 원칙을 적용하지 않을 수 있는데 이를 조건부
Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는
Q. 분양가 상한제에 적용되는 건축비가 변경되고 업무매뉴얼이 개정되었는데 일반분양가와 어떤 연관성이 있는지 궁금합니다.A. 최근 2021.09.15. 분양가 상한제에 적용되는 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’(국토교통부 고시 제2021-1097호)이 개정 고시되고 2021.11 분양가 상한제 심사기준인 ‘분양가 심사 업무 매뉴얼’이 일부 수정됐습니다. 이에 따라 분양가 산정과 심사 방식에도 일부 변화가 있을 것으로 보이는데 주요 변경사항에 대해 살펴보겠습니다.먼저 기본형 건축비 및 가산비와 관련하여 건축비가 새로이
Q. 관리처분계획인가 후 일반분양을 준비 중입니다. 분양가 상한제 등 분양가격 산정방식에 따라 감정평가 형식이 달라질 수 있나요?A. 현행 분양가 규제제도는 크게 고분양가 심사제와 분양가 상한제로 양분할 수 있는데 양자 모두 최근 공급확대 기조와 맞물려 세부사항이 일부 바뀌고 있습니다. 감정평가는 분양가와 직·간접적인 관계에 있습니다. 분양가산정 방식에 따라 형식이 다른데 분양가 산정방식은 고분양가 규제제도와 분양가 상한제별로 차이가 있습니다. 가장 큰 차이는 고분양가 심사제는 ‘택지비+건축비’ 합산액이 참조자료로 활용될 수 있음에
Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 통상 정비사업은 토지에 도로, 공원 등의 시설을 설치하여 기부채납하므로 토지는 토지가격으로 시설은 해당 공사비를 산정하여 기부채납액을 산정하는데 이때 금액은 재건축·재개발의 용적률 인센티브와 연계되어 있습니다.기부채납은 증여의 일종이므로 토지를 매매할 때 거래가격이 거래시점을 기준으로 산정되는 것과 마찬가지로 원칙대로라면 증여가 이루어지는 시점에 그 가액이 산정되어야 합니
Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 기부채납이란 국가 또는 지방자치단체 이외의 주체가 자기의 재산을 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전하는 것으로 민법상 증여에 해당합니다. 기부채납은 대체로 주택건설사업 등 개발사업의 지구단위계획 수립, 건축심의 등에서 사업시행자가 새로운 기반시설을 공공에 무상귀속하기로 약정하고 공공은 반대급부로 사업시행자에게 용적률 인센티브를 부여하는 과정에서 이뤄집니다.또한 사업시행
Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 의한 도심 공공주택 복합사업은 토지등소유자가 현재 보유한 자산(편의상 이하 ‘종전자산’이라 함) 평가시에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)이 적용돼 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 재개발·재건축사업과 다소 차이가 있습니다.또한 도심 공공주택 복합사업은 일반적으로 공익사업법이 적용될 때와 차이도 있는데