Q. 관리처분이나 감정평가를 진행중입니다. 조합원이 특정금액을 산출하도록 감정평가사에게 요구할 수 있을까요?
A. 감정평가는 부동산, 동산, 지식재산권 등 다양한 유형의 자산에 대해 경제적 가치를 판정하고 이를 금액으로 표시하는 것으로 부동산 및 기타 자산의 거래, 경제활동을 위한 소유부동산의 담보 설정, 법원경매, 지식재산권 사용료 등 다양한 분야에서 활용되고 있습니다.
정비사업에서도 조합원이 출자하는 종전자산, 분양받는 아파트 및 상가 등 종후자산(도시 및 주거환경정비법 제74조제4항)의 가격은 감정평가를 통해 결정됩니다. 관리처분 이외에도 현금청산대상자의 청산가치(도시정비법 제63조), 분양가상한제 적용지역에서 일반분양가 산정을 위한 택지비 감정평가(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙) 등 정비사업 시행과정에서 가격산정이 필요한 거의 모든 부분에서 감정평가가 이뤄지고 있습니다.
재개발·재건축에서 감정평가는 대체로 법률에 규정된 법정(法定)평가인 경우가 많습니다. 조합방식 사업은 당사자가 많고 이해관계가 다양하여 매도인, 매수인 2인으로 구성된 일반매매처럼 사업시행자와 조합원 또는 현금청산자간의 합의가 쉽지 않기 때문입니다. 또한 합의가 도출된다 하더라도 가액의 공정성을 보장하기 어렵습니다.
종합해보면 감정평가는 전문가인 제3자가 가격을 결정하는 것으로 공정성과 객관성이 무엇보다 중요합니다. 그런데 간혹 감정평가액이 특정인의 이익에 따라 달라질 수 있다고 오해하는 경우가 발생할 수 있습니다. 조합임원의 평가액은 혹시 플러스알파가 있지 않을까라는 것이 그 대표적인 예입니다. 또는 감정평가사에게 소유자가 원하는 가격을 산정하도록 요구하는 것도 가능하다고 생각할 수 있습니다.
그러나 감정평가사에게 특정한 가격이 도출되도록 하는 것인 감정평가 관련 법령에 반합니다. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법) 제28조의2(감정평가 유도·요구 금지)는 ‘누구든지 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다)과 그 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있습니다.
요구금지는 윤리적인 의무를 선언하는데 그치지 않고 벌칙으로 이어질 수 있습니다. 감정평가법 제49조제6의제2호는 제28조의2를 위반하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 한 자에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어있습니다. 따라서 관리처분이나 현금청산에서 소유자가 일정한 가액을 요구하여서는 안 됩니다.
금액을 유도하는 경우도 마찬가지인데 예를 들면 감정평가에서 적용할 비교표준지나 거래사례와 비교하는 평가기법을 적용할 때 특정 거래사례를 사용케 하는 것들이 해당될 수 있습니다. 이런 요구는 감정평가에 관한 규칙 등 감정평가 관련 법규나 이론에 비춰보면 사전에 감정평가액이 얼마인지 공개하도록 유도하는 것과 마찬가지로 해석될 소지가 있습니다. 평가액을 산정하는 주체인 감정평가사도 상대방의 가격 요구에 응하여서는 안 됩니다. 감정평가법 제25조는 감정평가사 및 관련 사무원의 성실의무를 규정하고 있는데 제5항에서는 ‘감정평가법인등이나 사무직원은 제28조의2에서 정하는 유도 또는 요구에 따라서는 아니 된다’고 규정하고 있습니다.
의무위반에 따른 벌칙조항도 있습니다. 감정평가법 제49조제5호에 따라 제28조의2에서 정하는 유도 또는 요구에 따른 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 다만, 가격 요구 또는 유도 금지는 감정평가의 객관성과 공정성 확보를 위한 수단이며 소유자가 해당 부동산에 대한 의견을 제시하지 못하도록 원천적으로 막는 것은 아니라고 해석되어야 합니다. 향후 관련 판례나 유권해석 등을 통해 가격에 대한 의견제시와 요구 및 유도를 구분하는 기준 제시가 필요할 것입니다.