Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.
A. 통상 정비사업은 토지에 도로, 공원 등의 시설을 설치하여 기부채납하므로 토지는 토지가격으로 시설은 해당 공사비를 산정하여 기부채납액을 산정하는데 이때 금액은 재건축·재개발의 용적률 인센티브와 연계되어 있습니다.
기부채납은 증여의 일종이므로 토지를 매매할 때 거래가격이 거래시점을 기준으로 산정되는 것과 마찬가지로 원칙대로라면 증여가 이루어지는 시점에 그 가액이 산정되어야 합니다. 그러나 사업시행계획이 확정된 후 이뤄지는 증여시점에서 가액을 산정하면 사업시행계획을 수립할 수 없는 절차상 모순이 있습니다. 따라서 예외적으로 기부채납 가액은 시점 차이가 있으나 사업시행계획인가 전에 산정해야 합니다.
금액산정은 두 가지로 분류할 수 있는데 건축심의 단계에서 용적률 인센티브를 부여하는 경우 그 가액은 ‘서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준’(이하 기부채납 기준) 등에 의해, 사업시행계획인가 신청시에는 감정평가액으로 산정됩니다.
건축심의에서 가액 산정이 필요한 이유는 기부채납액과 용적률과의 상관관계 때문인데 기부채납 기준에서는 ‘환산 부지면적=공공시설 설치비용/용적률을 완화받고자 하는 부지가액’ 산식을 적용하여 상한 용적률 인센티브를 산정합니다. 이때 설치비용과 부지가액은 건축허가 시점을 기준합니다.
설치비용은 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 등을 참조할 수 있는데 2020년 기준(안)을 살펴보면 용도, 면적별로 설치비를 달리하는데 복지지원센터의 경우 5,000㎡미만 2,972천원/㎡, 5,000㎡~15,000㎡는 2,855천원/㎡로 책정되어 있습니다. 이러한 기준은 가이드라인이므로 건축협의 과정에서 시설에 특화설비 등이 요구된다면 시간과 비용이 수반되기는 하나 기부채납시설에 대해 기준안을 상회하는 금액이 소요됨을 증빙할 수 있을 정도의 세부내역이 필요할 수도 있습니다. 일단 확정된 용적률과 기부채납의 상관관계는 가변성이 적어 적정성이 수반돼야하기 때문입니다.
건축심의 단계에서 부지가액은 개별공시지가를 기준하는 방식을 적용하거나 감정평가를 할 수 있는데 추가예산이 소요되고 하위 지침에서 감정평가를 건축심의 이전, 이후 각각 산정하는 중복절차를 두고 있어 감정평가를 하는 사례는 드물다고 할 수 있습니다.
개별공시지가를 기준할 때는 개별공시지가와 실거래가의 차이가 얼마인지를 살펴보고 공시지가에 실거래가 보정률을 곱하여 산정합니다. 예를 들어 공시지가가 건축허가 시점 직전에 4,000천원/㎡이고 인근 유사토지가 7,200천원/㎡에 거래되었다면 7,200/4,000=1.80이므로 공시지가에 180%를 곱한 금액을 부지가액으로 추산합니다.
사업시행계획인가 신청 단계에서는 감정평가를 통해 기부채납가액이 산정됩니다. 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제97조제2항에 의거 새로 설치할 정비기반시설을 관리청에 기부채납하는데 동법 시행령 제47조제1항제11호에 따라 사업시행계획서에 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서를 제출합니다. 이때 설치비용계산을 위해 기부채납하는 토지의 감정평가액이 필요합니다. 기부채납을 현금으로 한다면 산정방식이 다릅니다. 이때는 기부(했어야 하는)토지에 대해 시장·군수 등이 지정한 둘 이상의 감정평가법인이 사업시행계획인가고시일을 기준으로 감정평가한 금액을 현금으로 납부하게 됩니다. 따라서 현금은 기부채납 유형 중 기준일자가 가장 나중 시점이 된다고 할 수 있습니다. 부지, 시설 기부채납과 달리 재산정 규정이 있는데 현금 기부채납은 국·공유지 매각과 유사하게 당초 사업시행계획인가 고시일로부터 3년 이내에 관리처분이 이뤄지지 않았다면 3년이 되는 날의 다음날을 기준으로 토지가액을 재산정해야 합니다.