Q. 관리처분계획인가 후 일반분양을 준비 중입니다. 분양가 상한제 등 분양가격 산정방식에 따라 감정평가 형식이 달라질 수 있나요?
A. 현행 분양가 규제제도는 크게 고분양가 심사제와 분양가 상한제로 양분할 수 있는데 양자 모두 최근 공급확대 기조와 맞물려 세부사항이 일부 바뀌고 있습니다. 감정평가는 분양가와 직·간접적인 관계에 있습니다. 분양가산정 방식에 따라 형식이 다른데 분양가 산정방식은 고분양가 규제제도와 분양가 상한제별로 차이가 있습니다. 가장 큰 차이는 고분양가 심사제는 ‘택지비＋건축비’ 합산액이 참조자료로 활용될 수 있음에 반해 분양가 상한제는 해당 금액에 기속된다는 것입니다.
참고로 분양가 상한제와 고분양가 관리를 중첩적용 받는 것으로 오해하는 경우가 있는데 대체로 투기과열지구 관련 규제를 혼동하는데서 발생하는 것 같습니다. 투기과열지구가 고분양가 관리지역인 것은 맞으나 모든 투기과열지구가 분양가 상한제 대상이 되는 것은 아닙니다. 투기과열지구 중 분양가 상한제 적용지역은 별도 심의를 거쳐 시·군·구, 필요시에는 행정동 단위로 고시하고 있습니다.
예를 들면 서울시는 전체가 투기과열지구이나 구로·도봉구 등은 분양가 상한제 대상지역은 아닙니다. 그 외 지역은 전체가 분양가 상한제 적용지역이며 고분양가 심사 적용 제외 대상이 됩니다.
먼저 고분양가 심사제에 대해 알아보면 본래의 고분양가 심사제란 고분양가 관리지역 내 아파트를 선분양할 때 주택분양보증을 받아야 하는데 이때 보증업무 취급자인 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’)가 보증금액을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리한다는 취지입니다. 그러나 실제는 보증금액이 분양가 중 계약금과 중도금이므로 분양가와 연동되어 분양가 규제방법으로 작용하고 있습니다.
지난 9월 일부 개정된 고분양가 심사제도를 기준으로 분양가 산정방식을 간략히 살펴보면 인근시세, 비교 사업장, 지역 평균분양가 등을 기준으로 분양가를 심사합니다. 이때 분양가 결정에 중요한 요소인 인근시세 기준을 과거에는 사업구역 반경 기준 준공 20년 내 모든 아파트를 기준으로 산정할 수 있었으나 현재는 인근 유사 사업장을 기준으로 할 수 있습니다.
따라서 분양가 심사에서 인근 신축아파트 판단기준이 보다 중요해졌으며 분양가 심사에 참조할 수 있는 인근 아파트 범위, 지역 평균분양가 수준 등을 파악할 수 있는 자료가 필요합니다. 추가적으로 아파트 조성에 소요된 토지비, 건축공사비, 기타 경비 등을 집계한 데이터도 분양가 심사 전에 제공하는 경우도 많습니다.
이러한 자료는 분양가 심사 전 단계에 전문기관의 보고서 형태로 제공되는 것이 바람직합니다. 사업장 인근 지역범위, 비교 단지의 유사성의 판단근거 및 사례가격 수준을 분석하는데 제3자의 자료가 보다 객관성을 제고할 수 있고 적정 분양가에 대한 판단기준도 달라 질 수 있기 때문입니다.
원가자료를 첨부하는 것은 분양가가 일정 수준 이하로 결정되는 것을 방지하기 위해서인데 분양가 상한제지역이 아니더라도 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 결론적으로 분양가 심사제에서는 감정평가 보고서가 반드시 필요한 것은 아니나 가격 적정성 제고를 위해 정보제공 수단으로 활용되는 것이 바람직합니다.
분양가 상한제 적용지역은 감정평가가 반드시 필요합니다. 상한제의 분양가는 ‘택지비＋건축비’로 구성되고 택지비는 분양가 심의를 진행하는 해당 지방자치단체에서 감정평가법인에 산정을 의뢰하여 산정하고 건축비는 사업시행자가 관련 자료를 작성하므로 택지비는 법정(法定), 건축비는 임의 방식에 의해 산정됩니다.
또한 감정평가는 가산비 산정에도 활용할 수 있는데 상한제에서의 택지비는 아파트 용지로서 조성이 완료된 부지만을 의미하므로 전체 사업구역에서 아파트 용지부분만의 가격을 분양가에 반영하는 것만으로는 전체적인 비용을 충분히 감안하지 못할 수 있어 가산비에 대한 별로 평가를 고려할 필요가 있습니다.