Q. 관리처분계획을 위한 종전자산을 평가할 때 분양신청 대상 조합원 이외에 조합설립미동의자나 국·공유 토지도 평가해야 하는지 궁금합니다.
A. 관리처분을 위해서는 조합원이 현재 소유한 자산과 향후 소유할 자산을 평가해야 합니다. 전자를 종전자산, 후자를 종후자산이라고 하는데 도시 및 주거환경정비법 제74조는 종후자산을 제1항제3호에서 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물’로, 종전자산을 제5호에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물’이라고 표현하고 있습니다. 따라서 종전자산 및 종후자산을 평가할 때 문언 그대로 해석하면 분양대상자의 자산만 평가해야 합니다.
그럼에도 실제 평가에서는 관리처분계획수립을 위해 평가범위를 확대해야하는 경우가 많습니다. 우선 종후자산은 전체 신축예정 세대를 조합원 분양이라고 가정해서 평가해야합니다. 그 이유는 첫째, 분양신청 당시에 조합원이 전체 신축예정 세대 중 어느 세대를 분양받을지 특정할 수 없고 둘째, 종후자산의 소유권 귀속도 확정되지 않았으며 셋째, 전체 세대의 가격이 산정되어야 조합원이 어떤 아파트 동호수를 선택할 것인지 결정가능하기 때문입니다. 즉, 종후자산은 ‘전체 세대중 조합원이 어떤 세대를 가져갈지 모르기 때문에’ 전체세대를 종후자산인 것으로 가정해서 평가한다고 볼 수 있습니다.
반대로 종전자산은 분양신청자를 선별할 수 있으므로 전체 정비구역 내 부동산 중에서 어떤 자산이 종전자산인지 특정이 가능합니다. 그럼에도 종전자산 평가할 때 종전자산만을 평가하는 것이 아니라 그 이외의 자산이 추가되어야 하는데 관리처분계획상 자금운용계획수립을 위해 필요하기 때문입니다.
즉 종전자산을 감정평가할 때는 ‘종전자산 감정평가＋추가자산 감정평가’가 이뤄집니다. 예를 들면 사유지인 비조합원 토지, 건물은 종전자산은 아니지만 종전자산 감정평가와 동시에 평가가 필요합니다. 조합의 정비사업비용에 적정한 현금청산 추정액을 반영해야하기 때문입니다.
종전자산을 감정평가할 때 국·공유지도 같이 평가하는 것이 좋습니다. 현금청산자와 유사하게 적정한 정비사업비를 책정하기 위해서입니다. 다만 종전자산의 평가자가 산정한 금액이 국·공유지 매각금액을 바로 결정하는 것은 아님을 유의해야 합니다.
법제처는 재개발구역 내 국공유지 매각가격 결정을 위한 감정평가법인등의 선정과 관련하여 도시정비법에 따라 국·공유의 일반재산의 매각가격 결정을 위한 평가를 행할 경우, 국유의 일반재산에 대하여 감정평가법인에게 감정을 의뢰하는 주체는 원칙적으로 해당 국유재산의 총괄청 또는 관리청이고, 공유의 일반재산에 대하여 감정평가법인에 감정을 의뢰하는 주체는 지방자치단체의 장이라고 해석한 바 있습니다.
따라서 매각금액은 관리청에서 의뢰하는 감정평가법인등이 산정한 금액에 따라 결정되므로 종전자산 평가시점에서 종전자산 평가자가 산출한 가액과 다를 수 있습니다. 다만, 해당 법령해석이 나온 초기와 달리 최근에는 관리청에서 매각평가 의뢰를 사업시행자가 대신하는 것을 허용하는 추세에 있습니다. 따라서 관리처분계획수립 사전에 관리청과 협의하는 것이 바람직합니다. 사업시행계획인가에서 결정된 조합으로 무상귀속되는 국·공유지도 종전자산 평가시에 같이 평가해야 할 수 있습니다.
조합이 무상취득한 바, 해당 토지가액이 사업비에는 반영되지 않으나 자치단체별로 임대주택 부속토지의 가격을 산정할 때 토지평가액을 요청하는 경우가 있습니다. 임대주택 부지 가격 산정을 위한 경우는 더욱 사전 협의가 필요한데 임대주택 인수가격을 협의하는 시점이 신축 공정률이 상당히 진행된 때이므로 종전자산 평가시점과 차이가 있기 때문입니다.
문의 02)521-0077