1. 일반적인 개요=정비사업조합은 조합원으로부터 토지 등을 현물출자 받아 관리처분계획에 의거해 새로운 주택 등을 관리처분방식에 의해 환지방식으로 공급하고, 건설경비를 조달할 목적으로 체비지인 일반분양분을 매각하는 수익사업을 수행한다. 새로운 주택 및 그 부속토지를 공급함에 있어 정비사업조합이 직접 건설공사를 하는 것이 아니라 건설회사에 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양 판매한다. 따라서 정비사업조합의 업태는 건설업이 아닌 부동산업에 해당되고 주거용 건물개발과 공급업(주택) 및 비주거용 건물개발과 공급업(상가)에 해당
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 규율하는 정비사업은 크게 주거환경개선사업과 재개발사업, 그리고 재건축사업으로 구분되어 있다(제2조제2호). 주거환경개선사업은 다른 사업과 달리 그 시행자는 원칙적으로 시장·군수로 하고 있고, 토지등소유자의 경우 주민대표회의를 구성하고 있는데 이로 인하여 사업시행에 관한 의사결정주체가 누구인지 문제가 된다.2. 주거환경개선사업의 특징=주거환경개선사업은 구 도시저소득주민의 주거환경을 위한 임시조치법에서 별도로 규율되어 왔고 도시정비법의 제정으로 이에 흡수·편입되었으며, 201
도시 및 주거환경정비법상 재개발조합은 정비계획 입안권자가 수립한 정비계획의 범위에서 구체적인 사업시행계획을 수립하여 공동주택, 부대 및 복리시설과 기타 정비기반시설 등을 조성하게 된다. 정비계획을 수립할 때에는 각 시설별 부지의 위치 및 면적을 특정하고, 해당 부지에 신축할 수 있는 건축물의 용도별 건폐율, 용적률, 높이 등의 상한만 정할 뿐 구체적인 건축계획은 향후 조합이 수립할 사업시행계획에서 정해진다.조합이 사업시행계획 수립 시 집합건물인 공동주택과 상가를 신축하고 관리처분계획에 따라 이를 조합원들에게 배분하는 형태가 현재 진
1. 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제77조)=다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2023년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지 등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 건설 등에 관한 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨
1. 조합설립인가 시의 법인등기 등=조합은 법인으로 한다. 조합은 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 아래 사항을 등기함으로써 성립한다.조합은 그 명칭 중에 ‘정비사업조합’이라는 문자를 사용하여야 한다. 이 경우 주식회사와는 달리 최소 자본금 규정은 없다.필요한 서류는 설립목적, 조합의 명칭, 주된 사무소의 소재지, 설립인가일, 임원의 성명 및 주소, 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 등이다.조합설립인가 후 30일 이내에 관할 등기소에 조합법인등기를 하여야 한다. 조합설립등기가 이루어지면
1. 일반분양 수익이 조합원의 건축비에 충당된다는 판결=일반적으로 정비사업조합은 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자받아 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행한다.정비사업조합에서 조합원지분을 제외한 나머지 부분을 일반분양함으로써 발생한 분양소득금액을 조합원들이 부담해야할 건축비에 충당하였다고 할 것이고, 이 경우 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에
예전 토지구획정리사업이나 환지방식의 도시개발사업 시 대상토지의 위치, 지목, 면적, 이용도, 기타 여러 사항을 고려하여 사업시행 후 소유주에게 재배분하는 택지, 혹은 이에 따른 행위를 말한다.구 「토지구획정리사업법」에 의한 토지구획정리사업(2000.8.3 폐지)이 환지(還地)방식을 통해 추진되었으며, 현재는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 추진방식 중 하나로 환지방식이 활용되고 있다.도시개발사업에서 환지방식은 주로 다음의 경우에 시행한다.1. 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 그 밖의 구획변경, 지
도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 도로·공원 등 공공용지, 공동시설 확보 및 공사비 충당을 위해 사업계획구역 내 토지소유자가 부담하는 토지의 비율을 말한다.도시개발사업의 시행방식 중 환지방식은 기존 토지소유자의 소유권을 유지한 채로 개발 사업을 시행하여 개발된 토지를 토지소유자에게 다시 나누어주는 사업 방식을 말한다.도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 시행자는 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적으로 사용하기 위해, 개발된 토지 가운데 일부를 토지소유자에게 다시 나누어 주지 않을 수
대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관해 구 「토지구획정리사업법」에 근거하여 시행되었던 사업을 말한다.토지구획정리사업은 구 「토지구획정리사업법」에 의한 환지(還地)방식의 계획적 택지화 사업을 의미하며 사업계획 결정, 시행인가 신청, 환지계획 작성, 환지계획 인가, 시공의 5단계로 구성된다. 현재는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 중 환지방식으로 시행되는 사업을 의미하기도 한다.환지란 사업시행전의 토지에 존재하고 있던 권리관계에 변동을
도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우(구 토지구획정리사업) 해당 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 사업주가 토지소유주로부터 취득하여 처분할 수 있는 토지를 말한다.도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경
1. 문제의 소재=재개발사업 진행 시 임대주택을 지어 매각하게 되는데 임대주택분에 대해서 구 지방세특례제한법 상 취등록세 납무 의무가 면제되는 체비지 또는 보류지로 볼 수 있는지 여부가 문제된다.2. 관련 법령(구 지방세특례제한법)=위 법 제74조제1항은 “도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가
정비사업에서 토지등소유자는 기존 토지 또는 건축물을 현물출자하고 후일 이전고시를 통해 신축 아파트를 취득한다.이 법률관계는 환지의 경우와 동일하다. 종전 부동산에 관한 소유권 등의 권리가 동일성을 유지한 채 새로운 부동산으로 강제적으로 변환된다. “헌집 줄게 새집 다오”가 강제적으로 이루어진다.이 강제적으로 변환이 이루어지는 것이 도시정비법상의 이전고시이고, 그것의 기초는 관리처분계획이다. 관리처분계획에서 정해진 대로 이전고시가 이루어지고, 이전고시 다음날 신축 아파트 소유권을 취득한다. 대신 소유자의 종전 부동산에 대한 권리는 소
1. 관리처분계획인가의 내용=정비사업조합(사업시행자)은 조합원 분양신청기간이 종료되면 분양신청종료 현황을 기반으로 관리처분계획(분양설계, 분양대상자의 주소및성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액, 세입자별 손실보상을 위한 관리명세 및 그 평가액 등)을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.2. 관리처분계획인가에 따른 양도소득세=기존에 조합원이 소
작년말 기준 전국 도시개발구역은 총 306곳으로 집계됐다. 지난해 신규로 36개가 지정되면서 총 면적도 109.3㎢까지 늘었다. 국토교통부는 지난 25일 17개 광역지자체 등을 대상으로 실시한 도시개발사업 현황조사를 바탕으로 2019년말 기준 전국 도시개발구역 현황 통계를 발표했다.도시개발법이 시행(2000.7.28.)된 이후 현재까지 지정된 전국 도시개발구역의 수는 524개, 총 면적은 167.5㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 약 58배 규모다. 이 가운데 218개(58.2㎢) 사업이 완료되고 306개(109.3㎢)는 시행 중인 것
1. 정비사업조합의 설립인가에 따른 세무 및 회계=조합설립인가 후 30일 이내에 정비사업추진위원회는 관할 상업등기소에 정비사업조합 법인 등기를 하여야 한다.조합설립등기가 완료되면 정비사업추진위원회는 정비사업조합 법인으로 조직변경이 된 것으로 의제된다. 이에 따라서 관할 세무서에 명칭변경에 따른 사업자등록증 정정신고를 한다.2. 정비사업추진위원회의 외부회계감사=정비사업추진위원회에서 정비사업조합으로 관련 자료가 포괄 양수도로 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액과 계약 등으로 지출이 확정된 금액의 합계액이 3억5,000만원 이상인 경
1. 정비사업조합의 재산세란=정비사업조합은 조합이 소유한 토지와 건축물에 대하여 재산세를 납부한다. 조합이 부동산을 취득하는 방법은 조합원으로부터 종전토지 및 건축물을 현물출자 받거나, 국공유지를 취득하거나, 사유지를 매입하는 것이 있다. 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전토지 및 건축물을 대체하여 공급하는 부동산(아파트, 상가, 오피스 등)은 도시개발법상 환지로 보아 조합원에게 귀속된다. 조합원 귀속분을 제외한 부동산은 도시개발법상 보류지 또는 체비지와 동일한 개념으로 일반인에게 분양된다. 일반인에게 분양되는 보류지 또는 체비지
1. 개요=재건축정비사업조합은 조합원에게 입체환지방식으로 주택 등을 자가 공급하고, 나머지 물량은 일반인에게 분양한다. 일반분양하는 건축물과 건축물의 부수토지의 취득시기는 각각 다르다. 이와 같이 취득시기가 건축물과 토지가 다르므로 이에 대하여 알아보고자 한다. 2. 일반분양분 토지=조합은 입체환지방식에 의한 정비사업을 통해 종전토지 중 일부를 체비지, 보류지로 지정하여 조합이 이전고시일의 다음 날에 취득한 후 일반인에게 분양한다. 조합원이 보유한 토지 중 일반분양분은 조합에 무상으로 귀속된다. 무상 귀속되는 일반분양분 토지의 과세
1. 정비사업관련 배당소득의 종류 1) 조합원 이사비의 무상지급액=정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당금액이 일반 분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액)은 「소득세법」 제17조의 배당소득에 해당된다(소득-579. 2010.05.18.) 실무적으로 시공사와 조합간의 공사도급계약 시 조합원 이사비용을 시공사가 부담하고 당해가액을 공사단가에 반영하여 회수한다. 공사원가에 반영된 이사비용 중
1. 일반적인 개요=정비사업조합은 조합원으로부터 토지 등을 현물출자 받아 관리처분계획에 의거 새로운 주택 등을 관리처분방식에 의해 환지방식으로 공급하고 , 건설경비를 조달할 목적으로 체비지인 일반분양분을 매각하는 수익사업을 수행한다. 새로운 주택 및 그 부수토지를 공급함에 있어 정비사업조합이 직접 건설공사를 하는 것이 아니라 건설회사에 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양 판매한다. 따라서 정비사업조합의 업태는 건설업이 아닌 부동산업에 해당되고 주거용 건물개발과 공급업(주택) 및 비주거용 건물개발과 공급업(상가)에 해당
1. 목적 및 대상사업토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있다. 즉 개발이익을 얻게 되는 당사자로부터 그 이익을 환수하는 제도이다.개발이익이란 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회적·경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다. 이와 같은 개발이익에 대하여 국가는 개발부담금을 부과·징수하는데 개발부담금의 부과대상