1. 문제의 소재=재개발사업 진행 시 임대주택을 지어 매각하게 되는데 임대주택분에 대해서 구 지방세특례제한법 상 취등록세 납무 의무가 면제되는 체비지 또는 보류지로 볼 수 있는지 여부가 문제된다.
2. 관련 법령(구 지방세특례제한법)=위 법 제74조제1항은 “도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 2019.12.31까지 면제한다”라고 규정하고 있는 바, 재개발 조합은 사업시행자에 해당하고 임대주택 매각분은 위 규정에서 정한 ‘체비지 또는 보류지’에 해당되어서 취득세를 면제받을 수 있는 것인지 문제된다.
3. 법령 해석 및 사안 상 임대주택 매각분의 경우=도시정비법 상 도시환경정비사업이나 도시개발법상 도시개발사업의 체비지 또는 보류지는 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정해지는 것으로, 그에 따른 환지처분의 공고나 이전고시가 있어야 비로소 사업시행자 등의 소유권 취득이 확정되거나 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물이 체비지 또는 보류지로 간주되게 되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 또는 보류지의 취득은 있을 수 없는 점 등에 비추어 보면 구 지방세 특례제한법 제74조제1항에 의하여 취득세가 비과세되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 정한 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당하다.
임대주택의 경우 사업시행자는 사업시행계획에 임대주택 건설계획을 포함시켜야 하고, 임대주택을 관리처분계획에 포함시켜야 한다. 또한 구청장이 정비계획을 수립할 때에는 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시 도 조례가 정하는 사항을 포함시켜야 하는데, 구 서울특별시 도·정 조례 제8조제2항제2호는 임대주택의 건설에 관한 계획을 정비계획 내용의 하나로 정하고 있다. 위와 같이 도시정비법령 상 임대주택은 일반분양분과는 그 목적과 규율 내용을 달리하는 별개의 주택형태임이 분명하므로 임대주택이 제3자에게 소유권 이전된 후 임대된다 하더라도 이를 일반분양분과 동일시 할 수는 없다.
4. 이 사건 조합의 경우=이 사건 재개발 조합은 152세대를 관리처분계획 상 체비지 또는 보류지로 지정하지 아니하였고, ‘분양’과 구분되는 ‘임대’로 사업시행인가를 받았으며, ‘일반분양’과 구분되는 ‘임대’로 관리처분계획 인가를 받은 사실을 인정할 수 있는 바, 이 사건 152세대가 체비지 또는 보류지라거나, 일반분양분으로서 체비지 또는 보류지로 간주된다고 보기 어렵다.
조세법률주의의 원칙 상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데애 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 조세공평의 원칙에도 부합하는 바, 구 도시정비법령이 ‘임대주택’과 ‘일반분양분’을 구분하여 규정하고 있는 점, 토지등소유자와 승계취득자에 대해서도 청산금에 상당하는 부동산 해당 부분은 과세하는 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 152세대에 관하여 구 조세특례제한법 상 취득세 감면 조항을 적용하지 않는 것이 같은 것을 합리적 이유 없이 달리 취급하는 것으로서 평등원칙 위반에 해당한다고 보기 어렵다고 할 것이다.
5. 검토=도시정비법 상 체비지는 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 해당 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 사업주가 토지소유주로부터 취득하여 처분할 수 있는 토지를 말하고, 이 사건은 이 사건 152세대를 서울특별시에 매도하여 재개발 사업에 필요한 경비를 충당하였으므로 이 사건 152세대는 그 실질이 도시개발법에 따른 체비지에 해당하거나 또는 서울특별시에 매도한 것으로서 ‘일반분양분’에 해당한다는 주장 등을 하면서 위 취등록세 부과 처분에 대한 취소 소송을 제기하였지만 앞서 본 바와 같은 이유로 해당 사건은 조합의 패소로 종결되었다는 점 참고 바란다.