재개발·재건축사업을 시행하는 가장 큰 이유 중 하나는 신축 아파트로 입주해 사는 것이다. 이때 새 집으로 입주하기 위해 필요한 권리가 분양권이다. 수억원에서 수십억원을 상회하는 권리인 만큼 법적 문제도 수없이 발생한다. 한국주택정비사업조합협회(한주협)는 이런 분양권에 대한 다양한 판례를 소개하는 강의를 정기 수요강좌에서 선보였다.한주협은 24일 자사 강의실에서 2024년 제4차 정기 수요강좌를 열었다. 이번 강의는 법무사법인 동양 유재관 대표 법무사가 ‘분양신청의 절차 및 방법 등에 관한 판례 사례 22선’을 주제로 진행했다.먼저
재건축·재개발 패스트트랙 등 정부의 정비사업 활성화 관련 정책이 원점에서 재검토될 전망이다. 21대 국회에 발의됐던 개정법안이 회기만료로 폐기되는데다, 여소야대 정국에서 일부 정책은 야당이 반대하고 있기 때문이다. 정부는 올해 1·10 부동산대책을 통해 안전진단을 거치지 않고 재건축을 추진하는 등의 내용을 담은 패스트트랙 제도를 발표한 바 있다. 준공 후 30년이 지난 단지는 곧바로 추진위원회를 구성해 정비구역 지정과 조합설립인가를 병행할 수 있도록 한다는 계획이다. 안전진단의 경우 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다.재개발도 노후
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=A재개발정비사업조합 설립추진위원회는 사업구역 내 도로 소유자 B의 토지대장 상 주소지로 등기우편을 2회 발송하였으나 모두 주소불명으로 반송되었다. 그 후 이 사건 추진위원회는 조합설립인가신청 전 구청장에게 소재불명자 명부를 제출하면서 그에 대한 확인요청을 하였으나 B에 대해서는 조회가 불가하다는 통지를 받았다. 이에 이 사건 추진위원회는 토지대장에 B의 주민등록번호가 기록되어 있음에도 B를 토지등소유자의 수에서 제외되는 소재불명자로 분류하여 조합설립인가를 신청하였고, 그 인가를 받았다. 이 사건 조합설
28. 정비사업 자금 마련이주·철거·착공시까지 조합원들이 돈 한푼 내지 않고 사업진행이 가능하다고? 사기 아닌가요?■ 김민우 변호사의 Key Point재건축·재개발을 하려면 많은 돈과 시간이 필요하다는 것을 강의를 들으신 많은 분이 알게 되셨을 것입니다. 그 많은 사업단계를 거치면서 막바지를 향하여 달리는 부분이 이주·철거·착공 단계인데, 이때까지 많은 사업비용이 지출됩니다. 그래서 그 많은 비용을 조합원들이 전부 납부하여 그 돈으로 사업을 진행하는 것이 당연한 것일텐데, 이상하게도 재건축·재개발 등은 이주·철거·착공 때까지도 조합
서울시 내 재개발 노후도 요건이 2/3 이상에서 60%로 완화된다. 또 토지등소유자 30% 이상 동의가 있으면 정비계획 입안 요청도 가능해진다. 서울시의회는 지난달 29일 제5차 본회의를 열고 이런 내용의 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 개정안을 의결했다. 이번에 통과된 개정안은 박 석·강동길·민병주·이민석·이희원·유정인 의원이 발의한 6건의 개정 조례안을 통합·조정한 위원장 대안이다. 특정무허가건축물은 호수밀도 산정에 포함현행 조례는 신발생무허가건축물은 호수밀도 산정 시 노후·불량건축물 동수 산정에서 제외된다고 명시하고 있다.하
현행 재개발 노후도 요건이 2/3이상에서 60%로 완화된다. 소규모주택정비사업 노후도 역시 60%로 완화된다. 특히 관리지역과 재정비촉진지구의 경우 50%까지 느슨해진다.국토교통부는 31일부터 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 시행령과 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 등 11개 하위법령의 입법예고에 들어갔다. 국무회의 등을 거쳐 이르면 3월 본격 시행될 예정이다.현재 재개발사업의 경우 노후도 요건을 2/3 이상 충족해야 한다. 입안 요건에 맞지 않는 지역은 면적의 10%까지만 편입을 허용하고 있다. 특히 주거환경개선
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=서울시에 위치한 재개발정비사업조합의 조합원 A는 조합설립인가 당시 주택 1채를 소유하고 있던 중 사망하였고, 조합은 망인의 주소지에 분양신청 통지서를 발송하였다. 조합의 분양신청기간 중 망인의 상속인인 자녀 B, C, D 중 D가 실종되었음을 이유로 B와 C만이 분양신청을 하였고, 이에 조합은 상속을 원인으로 한 소유이전등기가 없음을 이유로 이 사건 관리처분계획에서 망인을 현금청산대상자로 분류하였다. 이 사건 관리처분계획이 인가된 후 B는 상속을 원인으로 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.이 사건
정부가 지난 10일 주택공급 확대를 통한 주거안정 기반을 마련하기 위한 파격적인 대책을 내놨다. 1·10 대책에는 도심지 내 주택공급을 위해 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 정책을 핵심 정책으로 내놓았다. 지난해 주택공급의 선행지표인 인허가와 착공 등이 위축됨에 따라 주택 수급이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 판단에서다. 재건축 3대 규제로 불리는 분양가상한제와 안전진단, 재건축초과이익환수제 등이 개선됐음에도 과도한 공급 규제로 인해 도심 공급 기반이 약화됐다는 것이다. 이에 따라 정부는 정비사업 패스트트랙 도입과 사업성 제고, 공
30년이 넘은 단지는 안전진단 없이도 곧바로 사업에 착수할 수 있게 된다. 재개발 노후도 요건도 현행 2/3이상에서 60%로 완화된다. 정부는 10일 이런 내용의 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.먼저 재건축의 경우 안전진단 없이 곧바로 사업에 착수할 있게 된다. 지금은 안전진단을 통과한 이후 정비구역 입안이 가능하다. 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 사업에 착수할 수 있도록 했다. 대신 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다. 아울러 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌이 되지 않도
1. 문제의 소재=재개발사업 구역 내에 위치한 이 사건 상가건물은 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있으나 구조상·이용상 독립성을 갖춘 54개의 각 상가호실로 구분되어 있고, 이 사건 상가건물의 신축자는 각 상가호실을 개별적으로 분양한 후 수분양자 명의로 공유지분이전등기를 마쳤다. 이후 각 상가호실은 개별적으로 처분되어 왔고, 현재 甲 등이 이를 각 소유하고 있다. 이러한 경우 甲 등에게 조합설립에 관한 동의권이 개별적으로 부여되는지 나아가 각자에게 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지가 문제된다.2. 이 사건 상가에 관한 구분소
1. 사안의 개요=도시 및 주거환경정비법 제76조제1항제3호는 정비사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 너무 좁은 토지를 소유한 자에 대하여 현금으로 청산할 수 있음을 규정하면서, 같은 조 제2항에서 그 자세한 사항에 대하여 대통령령으로 정할 것을 위임하고 있으며, 그 위임에 따라 제정된 구 도시정비법 시행령 제63조제1항제3호 단서는 공동주택의 분양에 한하여 조례로 정하는 면적 기준에 부합하지 아니하는 토지소유자는 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있음을 규정함으로써 조례에 세부 기준 및 방법을 재차 위임하고 있으나
1. 문제의 소재=서울시 소재 재개발조합의 조합원 甲은 권리산정기준일 이전에 3필지 토지에 관한 공유지분을 각 취득하였고, 그 공유지분 면적의 합은 100㎡이다. 甲은, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 ‘서울시 조례’라 한다) 제36조 제2항 제3호 단서는 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 단독 분양대상자가 될 수 있는 것으로 규정하고 있으므로, 단독 분양대상자가 된다고 주장한다.2. 관련 규정 및 취지=서울시 조례 제36조제2항제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이
5. 서면결의서의 제출 또는 징구시공사 선정을 위한 총회의 경우 조합원은 조합이 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다(계약업무 처리기준 제35조제3항). 이 경우 조합원은 조합이 지정된 장소에서 서면결의서를 배부받아야 하므로, 우편에 의한 서면결의서 제출 또는 홍보요원에 의한 서면결의서 징구는 허용되지 않는다.6. 서면결의서의 개봉서면결의서는 봉투에 밀봉된 상태로 제출되고, 조합은 투표함에 서면결의서를 보관하고 있다. 조합은 총회에서 안건을 상정한 후 투표함에 보관한 서면결의서를 개봉하고 있다. 일부
2023.7.18. 법률 제19560호로 일부 개정된 도시정비법 개정 제41조제1항은 하나의 물건을 여러 사람이 공유한 경우, 가장 많은 지분을 소유한 자만 조합 임원이 될 수 있도록 개정되었다. 이는 외부 투기 세력이 구역 내 부동산의 극소수 지분을 염가에 매입한 후 다른 공유자들로부터 대표조합원 선임 동의를 받아 임원 선거에 입후보하는 방법으로 손쉽게 조합 집행부를 장악하던 폐단들을 근절하기 위한 취지에서 개정되었다.위와 같이 도시정비법이 개정되기 전에는 최대 지분권자든 소수 지분권자든 대표조합원 선임동의서를 제출하면서 피선출권
조합원이 서면으로 의결권을 행사한 경우 정족수를 산정함에 있어 출석한 것으로 본다. 그러면 서면결의가 무효인 경우에도 이를 출석한 조합원 수에 산입해야 할까.무효인 서면결의서를 의사정족수에 무조건 ‘제외시켜야 한다’거나 ‘포함시켜야 한다’고 일률적으로 판단하는 것은 옳지 않고, 어떤 사유로 서면결의서가 무효인지부터 따져보아야 한다.우선 ‘서면결의서의 제출 자체가 부적법한 경우’를 생각해 보자. 예컨대, 사망한 조합원의 명의로 서면결의서가 제출된 경우, 혹은 현금청산대상자가 되어 더이상 조합원이 아닌 사람 명의의 서면결의서가 제출된
재개발·재건축의 목적인 새 주거지에 거주하기 위한 권리를 분양권이라고 한다. 일반적으로 조합원과 일반에 분양하는데, 모두가 분양권을 갖는 것은 아니다. 이번 정비사업 실무 아카데미에서는 분양대상자의 기준에 대한 궁금증을 명쾌하게 풀어내는 시간을 가졌다.한국주택경제신문 평생교육원은 지난 19일 자사 강의실에서 제2기 정비사업 실무 아카데미 4강과 5강을 개최했다. 이날 강의는 법무사법인 동양의 유재관 대표 법무사가 4강, 5강을 모두 진행했다.유 법무사는 강의 주제를 ‘조합원 자격 및 분양대상자 기준’으로 정했다. 재개발·재건축사업의
1. 문제의 소재재개발정비사업 구역 내 토지를 소유한 A는 권리산정기준일 이전에 사망하였으나, 그 상속인들이 권리산정기준일 이후에 법정상속분과 다른 내용으로 상속재산 협의분할을 함으로써 상속인들의 지분 면적이 각 90㎡ 이상이 되도록 공유지분 이전등기를 마친 경우, 상속인들이 각자 단독 분양대상자가 될 수 있는지 여부가 사안의 쟁점이다.2. 기초사실A는 이 사건 정비구역 내 토지(면적 200㎡)를 소유하고 있던 중 1998년 사망하였고, 법정상속인인 B와 C가 이를 공유하게 되었는바, 법정상속분에 따른 지분면적은 B 120㎡, C
경기 화성시 삼미아파트가 소규모재건축 시공자 선정에 나섰다. 삼미아파트 소규모재건축조합은 14일 입찰공고를 내고 오는 22일 현장설명회를 개최한다. 입찰은 내달 19일 마감될 예정이다.공고문에 따르면 입찰은 일반경쟁입찰로 진행되며 입찰에 참여하기 위해서는 입찰보증금 10억원을 현금 또는 이행보증증권으로 제출해야 한다.한편 매송면 천천리 92번지 일원 삼미아파트는 면적이 6,820.95㎡로 연면적은 2만6,992.66㎡다. 조합은 여기에 지하2~지상23층 아파트 3개동 233세대 및 부대복리시설 등을 지을 계획이다. 토지등소유자는 1
현행 재개발·재건축을 규정하고 있는 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합원이나 토지등소유자가 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대해 열람·복사 요청을 한 경우 추진위원회장이나 사업시행자는 15일 이내에 요청에 따라야 한다.문제는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 공유하는 경우 대표조합원이 아닌 공유자의 이런 요청에도 응해야 하는지 여부다. 결론부터 얘기하면 따라야 한다.법제처는 이런 내용의 질의에 대해 “대표조합원이 아닌 공유자의 정비사업 자료에 대한 열람·복사 요청에 따라야 한다”고 지난달 28일 회신했다.도시정비법에서
1. 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항에 의하면 사업시행자가 관리처분계획을 수립함에 있어, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 하되(제6호 후단), 제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있는 것으로 정하고 있다(제7호 가목).이에 따라, 서울시 도시정비 조례 제36조 제2항 제3호는 “1주택 또는 1필지의