서울시의회, 도·정조례 개정안 의결 | 재개발 노후도 60%로 완화… 30% 동의땐 정비계획 입안

서울시 내 재개발 노후도 요건이 2/3 이상에서 60%로 완화된다. 또 토지등소유자 30% 이상 동의가 있으면 정비계획 입안 요청도 가능해진다. 서울시의회는 지난달 29일 제5차 본회의를 열고 이런 내용의 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 개정안을 의결했다. 이번에 통과된 개정안은 박 석·강동길·민병주·이민석·이희원·유정인 의원이 발의한 6건의 개정 조례안을 통합·조정한 위원장 대안이다. 

현행 조례는 신발생무허가건축물은 호수밀도 산정 시 노후·불량건축물 동수 산정에서 제외된다고 명시하고 있다.

하지만 신발생무허가건축물 외의 무허가건축물인 ‘특정무허가건축물’에 대한 규정이 없어 혼선을 빚어 왔다. 이에 개정안에서는 특정무허가건축물을 호수밀도 산정에 포함된다는 점을 명확히 했다. 앞으로 특정무허가건축물은 포함하되, 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외된다.

현재 재개발 노후도 요건은 전체 건축물의 수의 2/3 이상을 충족해야 한다. 하지만 신축빌라 혼재 등 부지 특성에 따라 일부지역에서는 사업 추진에 걸림돌로 작용해 왔다.

이에 개정안에서는 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화해 정비구역 추진 가능 대상지역이 확대되고 속도감 있는 정비사업 추진도 가능해졌다.

국토교통부도 지난 1월 31일 재개발 노후도 요건 완화 등을 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정안을 지난달 29일까지 입법예고한 바 있다.

이 개정안에 따르면 주거환경개선사업이나 재개발사업에서 토지 또는 건축물을 공유한 경우 공유자 4분의 3 동의로도 토지등소유자 대표를 선정할 수 있도록 했다. 

또 재개발사업을 위한 정비계획 입안 요건 중 노후·불량건축물의 수를 전체 건축물의 수의 5분의 3 이상으로 완화된다. 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비촉진지구가 지정된 지역에서는 2분의 1 이상이다. 아울러 부지의 효율적 이용 등을 위해 정비계획 입안 요건에 부합하지 않더라도 포함할 수 있는 지역의 면적을 정비계획입안대상지역 면적의 100분의 120 이하로 상향했다.

지난 2023년 7월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 주민이 손쉽게 사업을 추진할 수 있도록 정비구역 지정을 위한 정비계획 입안요청제가 도입됐다. 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 정비계획이 입안되지 않는 등 법이 정한 요건에 해당하는 경우 토지등소유자가 입안권자인 구청장에게 정비계획의 입안을 요청할 수 있게 허용하는 제도다. 

개정안에서는 해당 지역 토지등소유자 30% 이상 동의로 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 했다. 기존에는 주민이 정비계획안까지 마련해야 정비계획 입안을 제안할 수 있었지만 앞으로는 정비계획안 없이 구역계만 설정해도 정비계획 입안을 요청할 수 있게 된 것이다. 

강동길 의원은 “주민이 정비계획의 입안을 요청하면 구청장이 정해진 기간 안에 적정여부를 확인하고 시장과 정비계획의 기본방향을 협의하고 종합적으로 검토해 정비계획 입안 여부를 주민에게 알리도록 했다”며 “정비사업의 초기 문턱이 크게 낮아진 만큼 주민이 보다 쉽게 정비사업을 추진할 수 있기를 기대한다”고 밝혔다. 이어 “서울시의 경우 법에 정비계획 입안 요청제도가 도입되기 이전인 2021년부터 이와 유사한 제도인 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 수시 모집을 시행해 왔다”며 “이번에 법령과 조례가 개정됨으로써 신속통합기획 후보지 수시 모집의 법적 근거가 빠짐없이 갖추어진 것”이라고 평가했다. 

개정안에 따르면 토지등소유자가 정비계획의 입안요청을 하려는 때에는 정비계획의 입안요청서에 전체 토지등소유자 명부, 토지등소유자 동의서, 구역계를 첨부해 구청장에게 제출해야 한다.

정비계획의 입안요청을 위한 동의를 받으려는 토지등소유자는 동의를 받기 전에 구역계를 첨부해 구청장에게 사전에 알려야 하며 구청장이 번호 부여한 동의서로 동의를 받아야 한다. 동의서에 번호를 부여한 구청장은 그 즉시 자치구 인터넷 홈페이지, 해당 구역이 속한 동 주민센터 게시판 및 종합정보관리시스템 등에 구역계 등을 공개해야 한다.

구청장은 토지등소유자가 정비계획의 입안을 요청하는 경우 요청일부터 1개월 이내에 정비계획의 입안대상지역 요건 등의 적정여부를 확인하고 시장이 별도로 정하는 서류를 첨부해 협의해야 한다. 다만 토지등소유자가 제출한 요청 서류 등의 보완이 필요한 경우 그 사유를 시장에게 보고 후 1개월의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

구청장은 협의결과와 지역 여건 등을 종합적으로 검토해 정비계획의 입안 여부를 결정해 토지등소유자 및 시장에게 알려야 한다. 이 경우 토지등소유자에게 △입안 요청서를 제출한 토지등소유자에게 서면통보 △자치구 인터넷 홈페이지, 해당 구역이 속한 동 주민센터 게시판 및 종합정보관리시스템에 공개 등으로 알려야 한다.

정비계획 수립 시 교육청의 요청에 따라 학교시설을 결정했음에도 최근 학령인구 감소에 따라 학교시설 폐지 등 결정변경을 요청하는 사례가 발생하고 있다. 

문제는 학교시설 등을 변경할 경우 주민공람, 의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등 정비계획 변경 절차를 이행하게 돼 정비사업이 지연되고 추가비용이 발생할 우려가 있다는 점이다. 

이에 개정안에서는 정비계획의 경미한 변경사항에 학교와 공공공지 간의 변경을 추가해 절차를 간소화했다. 앞으로 기반시설 중 학교와 정비기반시설 중 공공공지 간의 변경은 경미한 변경에 해당된다.

올해 1월 19일부터 시행된 도시정비법에 따르면 역세권 등 도심 내 공공주택 공급 확대가 필요한 지역에 위치한 정비구역에 대해서는 용적률 완화 등 특례가 부여된다. 대신 완화되는 용적률로 건설되는 공공주택의 일부를 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 했다. 

이처럼 상위법이 개정됨에 따라 역세권 등의 범위, 공공주택 및 공공분양주택의 비율 등 시·도조례로 위임된 사항이 정비됐다. 

사업시행계획서에 포함되는 기존주택의 철거계획서상 ‘공사장 주변 안전관리 대책’에 ‘통학로’도 포함된다. 학교 주변 통학로의 안전을 확보하고 교육환경 개선을 도모하기 위해서다.

현행 도시정비법에 따르면 사업시행자는 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성해야 하고, 사업시행계획서에는 기존주택의 철거계획서를 포함해야 한다. 

아울러 서울시 조례에서는 기존주택의 철거계획서에는 주택 및 상가 등 빈집 관리에 관한 사항, 비산먼지·소음·진동 등 방지대책과 주변 안전관리 대책에 관한 사항을 포함해야 한다.

문제는 상당수의 정비사업 예정지 인근에 통학로나 학교시설이 있어 보다 특별하게 보호돼야 하지만 이에 대한 규정이 마련돼 있지 않다. 결국 서울시나 자치구 차원의 안전관리 대책에 의존할 수밖에 없는 한계가 있다.

이희원 의원은 “대규모 주택 철거 과정에서 발생하는 다량의 먼지와 지반붕괴 우려, 소음 등 인근 학교 및 통학로에 영향을 미칠 수 있는 우려에 대한 사업시행자가 시행계획 단계부터 안전대책 마련에 적극적으로 임할 필요성이 있다”고 밝혔다.

재개발의무임대주택 인수 시 시장이 필요하다고 인정하는 경우 지급하는 매입비의 중도금 분할 지급 횟수 및 비율에 대한 기준을 달리 정할 수 있도록 했다. 건축비 상승 등으로 어려움을 겪는 곳의 사업 여건을 개선하고 공공임대주택 공급 활성화에 기여하기 위해서다. 

현행 조례에 따르면 재개발임대주택 인수대금은 국토부가 고시한 표준건축비를 적용해 건축비를 산정하고 △매매계약 체결시 계약금 5%를 △건축공정이 20%, 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각각 총액의 15%의 중도금을 △준공인가 후에 15%의 잔금을 지급하고 △나머지 잔금 5%는 이전고시일 이후에 지급함으로써 총 8회에 거쳐 지급하고 있다. 

박노창 기자 park@arunews.com