1. 문제의 소재=서울시 소재 재개발조합의 조합원 甲은 권리산정기준일 이전에 3필지 토지에 관한 공유지분을 각 취득하였고, 그 공유지분 면적의 합은 100㎡이다. 甲은, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 ‘서울시 조례’라 한다) 제36조 제2항 제3호 단서는 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 단독 분양대상자가 될 수 있는 것으로 규정하고 있으므로, 단독 분양대상자가 된다고 주장한다.
2. 관련 규정 및 취지=서울시 조례 제36조제2항제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 1명의 분양대상자로 본다고 규정하면서, 그에 대한 예외로서 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상 또는 그 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우를 정하고 있다.
한편, 서울시 조례 제36조제1항은 “영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다”라고 규정하고, 각 호에서 공동주택의 분양대상자로 ①종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가 건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자(제1호) ②종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자(제2호) ③권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(제3호)를 정하고 있다.
위와 같은 규정들은 기존 토지등소유자의 주거 안정성을 확보하고, 재개발정비사업 개발이익의 공평한 분배를 도모함과 아울러 소위 대토지 소유자가 ‘지분 쪼개기’를 통해 다수의 분양권을 확보함으로써 분양권 분배의 형평을 해치는 결과를 피하기 위하여 분양권을 부여하는 최소 기준과 일정한 경우 추가 분양권을 부여할 수 있는 예외를 정한 것이다.
3. 甲이 단독 분양대상자가 되는지 여부(부정설)=서울시 조례 제36조제1항제2호 소정의 ‘종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자’라 함은 권리산정기준일 이전에 분할된 1필지 또는 수 개의 단독필지의 합이 90㎡ 이상인 경우를 의미하며, 공유지분의 면적은 그 취득시기가 권리산정기준일 전이든 후이든 이에 포함되지 않는다. 따라서 여러 필지에 갖고 있는 공유지분의 총면적이 90㎡ 이상이고, 그 공유지분을 권리산정기준일 이전에 취득하였더라도 단독 분양권이 부여될 수 없다.
한편 서울시 조례 제36조제2항제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 1명의 분양대상자로 보는 것으로 규정하면서, 그에 대한 예외로서 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상 또는 그 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우를 정하고 있다. 위 조례 제36조제2항제3호 단서가 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우 1명의 분양대상자로 보는 것은 같은 규정 본문에서 ‘1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 것을 전제’로 하고 있으므로, 해당 사례처럼 권리산정기준일 이전에 형성된 여러 필지의 공유지분의 총면적이 90㎡ 이상인 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없다.
따라서 토지 또는 건물의 공유자 중 1인이 위와 같은 규정에 따라 1주택 또는 ‘1필지’에 대하여 1개의 분양권이 부여되는 최소 기준을 충족하지 못한 때에는 단독 분양대상자가 될 수 없고, 다른 공유자들과 함께 그 기준이 충족되는 때에는 공동 분양대상자가 됨으로써 그 부여되는 분양권을 준공유할 수 있을 뿐이다.
甲의 주장에 따르면, 단독 필지의 면적이 분양기준을 충족하지 못하는 토지등소유자는 분양권을 부여받지 못하는 반면(=90㎡ 미만을 의미함)에, 공유 필지의 경우에는 그 공유지분 면적의 합이 90㎡ 이상이기만 하면 소수지분권자라 하더라도 1개의 분양권을 추가로 부여받을 수 있게 되므로 형평에 반할 뿐만 아니라, 위 서울시 조례 규정이 분양권을 부여하기 위해 정해 놓은 원칙보다 그 예외를 우선하는 결과가 되어 규정의 체계와도 맞지 않다.
따라서 재개발 조합원 甲은 권리산정기준일 이전에 취득한 여러 필지의 공유지분의 총면적이 100㎡라 하더라도 단독 분양대상자는 될 수 없고 다른 공유자와 함께 공동 분양대상자가 될 수 있을 뿐이다.