1. 문제의 소재
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항에 의하면 사업시행자가 관리처분계획을 수립함에 있어, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 하되(제6호 후단), 제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있는 것으로 정하고 있다(제7호 가목).
이에 따라, 서울시 도시정비 조례 제36조 제2항 제3호는 “1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우” 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보되, “다만 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호(분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자) 또는 권리가액이 제1항 제3호(분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자)에 해당하는 경우는 예외로 한다”고 규정하고 있다.
만약, 권리산정기준일 이전 상속을 원인으로 90제곱미터 이상의 법정상속 지분 상당의 소유권을 취득하였으나 권리산정기준일 당시까지 상속등기가 이루어지지 않다가, 권리산정기준일 이후 각 법정상속 지분에 관하여 상속을 원인으로 지분 소유권이전등기를 마친 경우, 1필지 토지를 여러명이 소유하고 있는 경우임에도 불구하고 예외적으로 단독 분양자격이 인정될 수 있을지 문제된다.
2. 관련 판례
서울시 도시정비 조례(제6899호, 2018. 7. 19.) 부칙 제29조 제2항에 따라, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호{하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보되, 다만 2003. 12. 30. 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 서울시 건축조례 제29조에 따른 규모(주거지의 경우 90제곱미터) 이상인 자는 그러하지 아니하다}이 적용되는 사안에서, 원고들은 권리산정기준일 이후인 2005. 9. 23. 쟁점토지에 관하여 각 법정상속 지분에 관한 상속을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤으나 권리산정기준일 이전인 2002. 10. 3. 이미 상속을 원인으로 토지에 관한 지분 소유권(각 90제곱미터 이상)을 취득하였으므로 단독 분양대상자 지위에 있음을 주장하였고, 피고 주택재개발정비사업조합은 종전 토지등소유자인지 여부는 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 판단하여야 하므로 권리산정기준일인 2003. 12. 30. 당시 상속등기가 마쳐지지 않은 이상 쟁점토지 공유자 여러명은 1인의 분양대상자에 해당한다고 주장하였다.
이에 관하여, 제1심 서울행정법원은 서울시 도시정비 조례 제34조 제4호(종전 토지등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다)는 도시정비 조례에 의하여 인정되는 토지등소유권자에 해당하는지 여부를 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 확정하여 그에 따라 관리처분계획이 수립되도록 하겠다는 취지인 점, 도시정비 조례에 의해 단독 분양대상자로 인정되는 공유 지분권자의 범위를 제한함으로써 1토지 1주택 분양의 원칙이 잠탈되는 것을 방지할 필요가 있는 점, 다수의 이해관계인들이 존재하는 정비사업에 있어서는 부동산등기부와 같이 외부에 공시되는 객관적이고 명확한 기준에 의해 권리관계를 일률적으로 처리할 필요가 큰 점 등을 이유로, 권리산정기준일인 2003. 12. 30. 이후 원고들 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 이상, 원고들 각자 1인의 분양대상자에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다(서울행정법원 2020. 7. 7. 선고 2019구합77217 판결).
반면, 위 사건 제2심 서울고등법원은 상속에 의한 부동산에 관한 소유권 취득은 등기를 요하지 않아(민법 제187조 참조), 상속인은 등기하지 아니하고도 상속에 의하여 곧바로 부동산 소유권을 취득하는 법리는 구 서울시 도시정비 조례 제27조 제2항 제3호 해석에도 적용되어야 하는 점, 법정상속 지분 상당의 소유권 취득은 지분쪼개기 등 투기적인 목적의 법률행위와 무관한 점, 상속에 의하여 법정상속 지분 상당의 소유권을 취득하고 관리처분계획기준일 이전에 그 지분에 관하여 등기를 마친 경우에 굳이 그 취득 시기를 민법 제187조와 달리 보아 이를 기준으로 단독분양과 공동분양으로 나눌 현실적인 필요성이 없는 점 등을 이유로, 권리산정기준일 이전 상속을 원인으로 90제곱미터 이상의 법정상속 지분 상당의 소유권을 취득하였다가 권리산정기준일 이후 각 법정상속 지분에 관하여 상속을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 경우에는 각자 1인의 분양대상자에 해당한다고 보아 제1심 판결을 취소하였다(서울고등법원 2021. 6. 23. 선고 2020누48538 판결). 그리고 위 제2심 판결은 대법원 심리불속행 기각으로 그대로 확정되었다.
3. 결 론
대법원 심리불속행 기각으로 확정된 위 서울고등법원 판결에 따르면, 권리산정기준일 이전 상속을 원인으로 법정상속 지분 상당의 소유권을 취득하였다가 권리산정기준일 이후 비로소 상속등기를 마쳤다고 하더라도 면적 등의 다른 요건이 구비된 이상 예외적으로 단독 분양대상자 지위가 인정될 수 있다. 그리고 위 판결은 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90제곱미터 이상인 자에 대하여 예외적으로 단독 분양대상자 지위를 인정하는 현행 서울시 도시정비 조례하에서도 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다.
다만, 위 판결은 법정상속 지분 상당의 소유권을 취득하였다가 그대로 상속등기를 마친 사안이므로, 상속 개시 이후 상속인들 간 협의를 통해 법정상속 지분과 다른 내용으로 상속등기를 마친 경우에는 권리산정기준일 이후 임의적인 지분쪼개기에 해당할 수 있어 위 판결이 그대로 적용되기는 어려울 것으로 보인다.