Q. 최근 조합설립인가를 받은 재개발조합입니다. 관리처분 목적의 감정평가 이외에 감정평가업자를 선정할 때 어떻게 해야 하는지요? A. 이번 회에는 재개발사업의 경우 어떤 방식으로 감정평가업자를 선정하는 것이 효율적인지에 대해 살펴보겠습니다. 재개발사업의 경우 사업시행계획인가를 위한 국·공유지 무상양도·양수(2), 현금청산(1), 현물출자가액 또는 매출부가세 산정(2) 목적의 감정평가와 현금청산 부대업무나 공사 진행에 따른 일조권 등의 민원해결을 위한 감정평가 등이 이뤄집니다. 괄호는 해당 업무에 필요한 감정평가업자의 숫자입니다. 일
Q. 최근 조합설립인가를 받은 재개발조합입니다. 관리처분 목적의 감정평가 이외에 조합에서 감정평가업자를 선정할 때 어떻게 해야 하는지요? A. 정비사업에서 감정평가의 중요성에 대한 관심이나 인지도에 비해 감정평가업자의 선정에 관한 사항은 다소 등한시 되어 업무가 비효율적으로 이뤄지는 경우가 종종 발생합니다. 관련 이해를 돕기 위해 감정평가업자 선정 관련 주요사항을 다뤄 보고자 합니다. 논의의 편의를 위해 재개발사업을 먼저 설명하고 재건축사업은 별도로 다루겠습니다. 또 조합설립추진위의 추정분담금 산정을 위한 감정평가업자의 선정은 사업
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 종후자산 감정평가를 위해 고려해야 하는 요소는 크게 분양사례, 거래사례 등의 시장성과 공사비, 설계비 등 사업에 소요되는 제반비용 등의 원가(사업비)로 나뉠 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에서 규정한 분양신청 일자를 대략 60일 이라고 가정할 때 관리처분기준일인 분양신청완료일과 분양신청 개시시점 사이에 거래가액의 큰 변동이 없다면 거래사례를 고려하여 종후자산 감정평가를 함에는 큰
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 분양신청에서 분양대상자별 분담금의 ‘추산액’과 관리처분 항목 중 하나인 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 ‘추산액’이 동일한 추산액이라는 용어를 쓰고 있기 때문에 분양신청을 개시시점에 종후자산 평가가 완료되어야 한다는 견해는 다음과 같은 점에서 문제가 있습니다. 첫째, 분양신청에서의 추산액과 관리처분에서의 추산액은 서로 다른 개념입니다. 관리처분 종후감정평가의 대상은 조합원이
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 이번 회에는 분양신청시점에서 종후자산 평가액도 같이 통지되어야 하는지에 대한 질문이 있어 관련 사항에 대해 살펴보고자 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조는 사업시행계획인가고시일부터 120일 이내에 종전자산평가액, 분양대상자별 분담금 추산액 등을 통지하여 분양신청을 받을 수 있도록 규정되어 있습니다. 이때 종전자산 감정평가 완료 후 분양신청을 하여야 함은 명확하나 종후자산 감정평가 결과도 통지
Q. 2018년 2월 9일부터 새 도시 및 주거환경정비법이 시행중이나 현금청산에서 과거 도시정비법을 적용하는 경우가 있다는데 이 경우 양자의 차이점은 무엇인가요? A, 도시정비법에 의한 현금청산을 고찰하기 위해서는 2013년 12월 24일과 현행 법률 시행일인 2018년 2월 9일을 기준으로 각각 법 개정 전후를 검토해야 합니다. 먼저 현금청산 관련 가장 중요한 개정사항이라고 할 수 있는 2013년 12월 24일 전후에 대해 알아보겠습니다. 2013년 12월 24일 이후부터는 현금청산 시기가 관리처분인가고시일로부터 90일이나 그 이
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 지난 회에서 도시 및 주거환경정비법 시행 초기에는 재개발사업 보상절차 등에 대해 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하였으나 영업손실 휴업기간 등을 도시정비법에 직접 규정하면서 경과규정이 생겨났고 이에 따라 정비구역지정 공람공고 시점 등에 따라 영업보상의 기준 등이 달라질 수 있음을 설명하였습니다. 금번 회에는 영업보상 경과규정 중에 가장 중요하다고 할 수 있는 영업손실 보상대상을 판단하는 기준일에 대
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 휴업보상은 재개발사업 시행으로 영업을 하는 자가 일시적으로 휴업하는 경우 그 손실을 보상해주는 제도입니다. 재개발사업의 영업손실은 주로 휴업보상을 말하는데 그 근간은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘보상법’)에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 2003년 제정 이후 빈번한 개정 과정에서 휴업기간, 대상자 판단시점 등에서 보상법과는 다소 다른 내용이 신설되어 왔습니다. 또한 이러한 개정규정은 대개 소급적
Q. 재건축구역내에서 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물을 소유하고 있습니다. 일반건축물처럼 감정평가를 받을 수 있나요? A. 건물의 평가대상 여부가 중요한 이유는 조합원 권리가액의 크기에 영향을 미칠 뿐만 아니라 특히 재건축사업에서 분양자격과 맞물려 있는 경우가 많기 때문입니다. 감정평가는 관계법령에 따른 일련의 적법한 절차를 밟아 조성된 물건을 평가함을 원칙으로 합니다. 예를 들어 토지가 불법으로 형질변경 되었다면 변경 전 이용상황을 기준으로 평가하고 건물이 허가를 받지 않았다면 기존(특정)무허가건축물에 해당되는 경우
Q. 종전자산 감정평가에서 사업시행계획인가고시 시점에 건물이 멸실된 경우 건물에 대한 종전자산 감정평가가 가능한가요? A. 감정평가는 평가대상 물건의 기준시점 당시 현황을 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 그러므로 기준시점 현재 대상물건이 멸실된 경우라면 원칙적으로 평가는 불가능합니다. 물적상태를 파악할 수 없다면 그 가치판단도 어렵기 때문입니다. 더구나 토지와 같이 영속성을 지닌 재화가 아닌 구조, 관리상태 등에 따라 가격을 달리하는 건물의 경우는 더욱 그러할 것입니다. 그러나 평가에서 예외적으로 건물이 없음에도 평가대상이 되는
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 현물출자시점 관련 조세심판원 결정 조심2015부4909과 관련하여 검토하여야 하는 사항 중 두 번째는 종전자산 평가액을 법인세 등을 산정하기 위해 인용할 수 있는지 여부입니다. 이 사항이 문제 제기될 수 있는 이유는 종전자산 평가액은 사업시행(계획)인가 고시가 있는 날을 기준으로 하고 현물출자시점은 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날이 되므로 시점의 차이
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 지난 회에 언급하였듯이 과거 현물출자시점에 관해 ①조합설립인가일과 신탁등기일 중 빠른 날 ②신탁등기일 등으로 보는 국세청과 조세심판원의 견해 등이 존재해왔고 그 밖에 다른 기준일자를 제시하는 의견도 있어 왔습니다. 그런데 최근 조세심판원은 조심2015부4909에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날을 현물출자시점으로 본다고 하여 과거와는 조금 다른 견해를